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2025年07月19日
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新一輪城鎮(zhèn)化帶來的各個(gè)階層群體的大量消費(fèi)需求，為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來前所未有的發(fā)展機(jī)遇。然而，在上一輪城市化浪潮中興起的商用建筑大量重復(fù)建設(shè)、供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)也正部分二三線城市日漸凸顯。那么，在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，商業(yè)地產(chǎn)面臨著怎樣的市場機(jī)遇？在新城鎮(zhèn)環(huán)境下發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的路徑如何？
7月4日下午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會與房地產(chǎn)新聞門戶網(wǎng)站地產(chǎn)中國網(wǎng)聯(lián)合主辦的“機(jī)遇2013：新型城鎮(zhèn)化與商業(yè)地產(chǎn)首屆中國商業(yè)地產(chǎn)新趨勢論壇”在北京（樓盤）凱晨世貿(mào)中心隆重舉辦。論壇上，來自國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心的領(lǐng)導(dǎo)、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的領(lǐng)導(dǎo)以及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的老總們對此進(jìn)行了深入探討。大家一致認(rèn)為，把握新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇，以及應(yīng)對電商沖擊，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)布局都亟待轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)未來生存和發(fā)展的必然選擇，而提供特色商業(yè)體驗(yàn)、注重商用建筑空間的生態(tài)與環(huán)保則成為必然趨勢。“中國商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜”同時(shí)在論壇當(dāng)天揭曉，為行業(yè)樹立了可資學(xué)習(xí)借鑒的商務(wù)辦公建筑開發(fā)領(lǐng)域的標(biāo)桿企業(yè)和項(xiàng)目。
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式風(fēng)險(xiǎn)凸現(xiàn)
“在過去城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中，存在著各地不講當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段，不顧當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，將新城新區(qū)作為突破口，大搞商業(yè)地產(chǎn)和綜合體建設(shè)的現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在大量的復(fù)制模仿，城市之間的招商引資愈演愈烈，商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體面臨著過剩的風(fēng)險(xiǎn)。” 國家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心副主任喬潤令在主題演講中指出：“城鎮(zhèn)化如果延續(xù)老路，或許將面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須走新型城鎮(zhèn)化道路才能使其成為中國經(jīng)濟(jì)下一步發(fā)展的動(dòng)力。”
對此，中房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會主任委員、北京國華置業(yè)董事長房超也深有感觸：“我們接觸到的很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期都很短，基本上就是抄襲、復(fù)制、雷同，沒有很好的研究地區(qū)性消費(fèi)結(jié)構(gòu)和未來的發(fā)展趨勢，導(dǎo)致了重復(fù)建設(shè)，有的甚至把商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)做住宅地產(chǎn)來開發(fā)，這樣不僅導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值不能充分發(fā)揮，也造成了土地、水電等資源的浪費(fèi)。如果繼續(xù)再做傳統(tǒng)意義的商業(yè)物業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)和浪費(fèi)都會越來越大，所以未來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該迅速調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變觀念。”
“商業(yè)地產(chǎn)做不好就是對社會資源的極大浪費(fèi)，舉例來說，一個(gè)體量在5萬平米的商場其一年的水費(fèi)、電費(fèi)這些直接的能源消耗最少需要投入3000萬元，如果效率低，不但開發(fā)商不賺錢，還浪費(fèi)了資金、浪費(fèi)了能源，社會效益和經(jīng)濟(jì)效益都不好。”房超不無擔(dān)憂地表示。
與此同時(shí)，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中盲目追求高端化定位的思路也備受詬病。“中國并不需要那么多高檔的商業(yè)地產(chǎn)綜合體，城鎮(zhèn)化的本質(zhì)是農(nóng)民進(jìn)城，如何降低進(jìn)入城市的門檻才是最重要的問題，在新型城鎮(zhèn)化的推進(jìn)過程中我們更需要能為廣大農(nóng)民群體進(jìn)城創(chuàng)業(yè)、就業(yè)、消費(fèi)需求服務(wù)的中低檔綜合體。此外，新型城鎮(zhèn)化也是一個(gè)雙向流動(dòng)的過程，不只是農(nóng)民進(jìn)城，還包括城市人口對郊區(qū)化生活的需求。目前中國的國情是消費(fèi)人群已經(jīng)高度分化，呈現(xiàn)多元化的特征，所以我們不能用一種模式做所有的事情，京滬的標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)不是全國的標(biāo)準(zhǔn)。”喬潤令副主任在發(fā)言中強(qiáng)調(diào)。
效率、環(huán)保應(yīng)成必然趨勢
那么，在新的市場環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)又將如何去調(diào)整結(jié)構(gòu)，其轉(zhuǎn)型方向又應(yīng)該如何呢？
首先，從宏觀層面，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一給出了方向：“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不僅要了解國家政策、政府的規(guī)劃，也要了解客戶的需求，做好開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理模式的研究，尋求企業(yè)盈利模式與政府的結(jié)合點(diǎn)，并對產(chǎn)業(yè)鏈上有關(guān)單位的整合與協(xié)調(diào)進(jìn)行考量，這樣才能減少盲目性。比如結(jié)合中央政府對于新型城鎮(zhèn)化提出的節(jié)約、綠色、低碳等要求，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)也需要符合低碳的要求。”
在商業(yè)地產(chǎn)的布局上，喬潤令則認(rèn)為，從區(qū)域布局來看，中短期內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的布局和發(fā)展應(yīng)該跟著人口的流向走。“上世紀(jì)90年代初國家推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策導(dǎo)向是小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略，但事實(shí)上這個(gè)目標(biāo)基本沒有實(shí)現(xiàn)，人口向大城市流動(dòng)的趨勢沒有改變，因此，要提高商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)效率，在布局上就應(yīng)該隨之向超大城市和城市群集中。” 而在行業(yè)布局上，喬潤令則認(rèn)為，下一步中國商業(yè)地產(chǎn)有兩個(gè)領(lǐng)域最具增長潛質(zhì)：一是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)商業(yè)地產(chǎn)，二是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。
“新型城鎮(zhèn)化，并不是城市都要新，同樣商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)也不一定都要新建的，比如上海（樓盤）的新天地、成都的寬窄巷子，改造都很成功，這些改造的項(xiàng)目都很有文化底蘊(yùn)，而且充滿地方特色，很受市場歡迎，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的思路需要放寬。”朱中一則提供了另一種思路。
而作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有著成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，房超則在具體項(xiàng)目的微觀操作層面給出了自己的建議：“我們在研究商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢的時(shí)候，首先要注意到消費(fèi)結(jié)構(gòu)和市場的變化，特別是商家的變化，進(jìn)而去調(diào)整商業(yè)的定位和業(yè)態(tài)組合，而不能簡單地復(fù)制模仿。”
從目前消費(fèi)者群體的需求來看，對生活方式和購物體驗(yàn)的需求越來越強(qiáng)調(diào)，尤其是隨著電商的大行其道，傳統(tǒng)零售業(yè)正面臨巨大挑戰(zhàn)，在此境遇下，商業(yè)地產(chǎn)又應(yīng)當(dāng)如何求生存？
“未來5-8年間，電商的經(jīng)營規(guī)模有可能占到社會零售業(yè)總額的半壁江山，在此情況下，首先地方政府不能再盲目上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不能為了建商業(yè)地產(chǎn)而建；其次，就具體的商業(yè)項(xiàng)目而言，隨著電商的盛行，商家和品牌存在著建足夠多高水平體驗(yàn)店的需求，所以未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，一定會走向大型化和小型化相結(jié)合、高端和低端相結(jié)合，能存活的商業(yè)一是小型的便利店，另一個(gè)一定是能為為消費(fèi)者提供充分的不可替代的體驗(yàn)的極具特色的商業(yè)。”房超說。
陽光新業(yè)副總裁吳堯則指出：“商業(yè)地產(chǎn)最重要是業(yè)態(tài)組合，開發(fā)商需要更多多元化的創(chuàng)新，比如目前陽光新業(yè)從事購物中心的開發(fā)和運(yùn)營，就是結(jié)合網(wǎng)絡(luò)更多在做線上、線下融合的產(chǎn)品，做創(chuàng)新的業(yè)態(tài)組合，這是提升經(jīng)營效果比較好的手段。”
而一向?qū)Ｗ⒂谏虅?wù)地產(chǎn)開發(fā)的金融街(000402,股吧)控股股份有限公司副總經(jīng)理王志剛則認(rèn)為，隨著國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，未來的投資市場會越來越平穩(wěn)，住宅的投機(jī)行為逐漸削減，商務(wù)地產(chǎn)作為商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的重要組成部分，其投資價(jià)值將會逐漸顯現(xiàn)，與其相關(guān)的商務(wù)地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品也將隨之出現(xiàn)。
中國商務(wù)地產(chǎn)紅榜彰顯“綠金”時(shí)代到來
除了演講嘉賓們熱切關(guān)注的零售商業(yè)地產(chǎn)，以寫字樓為主力的商務(wù)辦公類物業(yè)也成為此次論壇的討論熱點(diǎn)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云透露，考慮到國家對于環(huán)境保護(hù)的要求以及目前國內(nèi)寫字樓市場的發(fā)展水平，中國房地產(chǎn)協(xié)會已經(jīng)著手組織編寫國家級的寫字樓物業(yè)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。以此標(biāo)準(zhǔn)為參照，結(jié)合業(yè)界口碑評價(jià)，地產(chǎn)中國網(wǎng)在論壇上發(fā)布了“2013中國商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜”，榜單分為四類：分別為中國商務(wù)地產(chǎn)十大領(lǐng)軍企業(yè)、十大新興創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)、十大金牌寫字樓以及最值得期待的城市新地標(biāo)。地產(chǎn)中國網(wǎng)總編輯謝紅玲表示，舉辦紅榜推薦活動(dòng)的目的是為了表揚(yáng)先進(jìn)、樹立標(biāo)桿，推動(dòng)商務(wù)地產(chǎn)向更高水準(zhǔn)發(fā)展，幫助那些新進(jìn)入商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)尋找經(jīng)驗(yàn)。
中國商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜主要關(guān)注先進(jìn)企業(yè)和標(biāo)桿項(xiàng)目，其中入列“十大領(lǐng)軍企業(yè)榜單”的均有豐富的開發(fā)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，他們代表著中國商務(wù)地產(chǎn)的最高水平，如來自香港的嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)以及國內(nèi)知名的開發(fā)商方興地產(chǎn)、國華置業(yè)、融科智地、金融街等房企。
“十大新興創(chuàng)領(lǐng)企業(yè)榜單”亦備受矚目，因?yàn)樗麄兩虅?wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的新勢力，他們以獨(dú)特模式詮釋了商務(wù)地產(chǎn)的多樣性，有因金融創(chuàng)新聞名的平安信托、也有因回歸主流而被大家看好的SOHO中國。
在“十大金牌寫字樓榜單”中，國貿(mào)三期的領(lǐng)先地位，得到了評審團(tuán)的一致認(rèn)可，評審團(tuán)專家認(rèn)為，無論從運(yùn)營管理、品牌影響力來說，國貿(mào)三期都是無可比擬的，在未來一段時(shí)間內(nèi)是無法超越的，北京僑福芳草地因綠色環(huán)保、文化創(chuàng)意性備受推崇，融科資訊中心以其科技、環(huán)保、品質(zhì)而受稱道。
在“ 最值得期待的城市新地標(biāo)榜單”中，北京保利國際廣場、中國尊、上海中心、深圳（樓盤）平安金融中心等代表未來城市高度、設(shè)計(jì)富有特色的商務(wù)建筑紛紛上榜。
此次參與榜單評審的專家表示，中國的商務(wù)地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，像香港的嘉里建設(shè)、恒隆地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)更成熟一些，內(nèi)地的商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)商還有更多的學(xué)習(xí)空間，但發(fā)展后勁很足。
“商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜評選能夠幫助行業(yè)梳理出真正的榜樣，讓大家在摸索中找到可資學(xué)習(xí)借鑒的標(biāo)桿，進(jìn)而使這個(gè)行業(yè)總體水準(zhǔn)得到提高，發(fā)展更穩(wěn)健！”地產(chǎn)中國網(wǎng)總編謝紅玲如此闡述活動(dòng)的意義。據(jù)悉，此次商務(wù)地產(chǎn)品牌紅榜推薦活動(dòng)也是地產(chǎn)中國網(wǎng)全新改版5周年回饋行業(yè)的系列活動(dòng)之一，隨后，紅榜還將在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等領(lǐng)域繼續(xù)發(fā)掘行業(yè)榜樣，年底推出總榜。
