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2025年07月17日
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近期，關(guān)于城鎮(zhèn)化與房?jī)r(jià)的話題持續(xù)高溫?zé)嶙h。其中，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心主任李鐵認(rèn)為，在一線、二線高等級(jí)的城市，資源稀缺性還存在，房?jī)r(jià)還有上漲的空間，部分三線城市和四線城市、縣城再按照這樣的模式發(fā)展房地產(chǎn)，恐怕在擴(kuò)張到一定程度的時(shí)候會(huì)導(dǎo)致崩盤(pán)。
這一番話的背景是，2013年上半年房?jī)r(jià)全線回暖。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局本月15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，房?jī)r(jià)平均漲幅高達(dá)11.2%，僅次于2009年21.2%的增速，達(dá)到第二高點(diǎn)。而且，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升狀態(tài)，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)28.7%，上年同期為下降10.0%，其中住宅銷售面積增長(zhǎng)30.4%。全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)43.2%，上年同期為下降5.2%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)46.0%。值得注意的是，增長(zhǎng)最快的是三、四線城市，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，三、四線城市上半年房地產(chǎn)成交量同比平均增幅達(dá)到53%，遠(yuǎn)超一線城市40%的平均增幅。
普遍認(rèn)為現(xiàn)時(shí)的中國(guó)房地產(chǎn)存在泡沫，并擔(dān)憂其似歐美、日本一般爆裂。而繼新型城鎮(zhèn)化概念推動(dòng)以來(lái)，不少觀點(diǎn)認(rèn)為要解決農(nóng)民工定居落戶問(wèn)題為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)廣闊機(jī)遇。李鐵亦認(rèn)為，中國(guó)城鎮(zhèn)化率剛剛過(guò)半，戶籍人口城鎮(zhèn)化率只有35.5%，所以對(duì)城鎮(zhèn)化住房需求還有很大空間，并指出因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)泡沫成因不同不可簡(jiǎn)單與歐美日進(jìn)行類比，進(jìn)而提出一、二線城市不僅不會(huì)崩盤(pán)還會(huì)上漲的觀點(diǎn)。
我國(guó)的高房?jī)r(jià)成因的確與一般發(fā)達(dá)國(guó)家不同。地方政府壟斷土地供應(yīng)，依賴土地財(cái)政，一直是高房?jī)r(jià)不可推卸的原因之一。全國(guó)工商聯(lián)曾有統(tǒng)計(jì)調(diào)查顯示整個(gè)房?jī)r(jià)當(dāng)中有61%是被政府拿走了，其中包括地價(jià)與極高的稅費(fèi)。另一方面，由于缺乏住房保障，對(duì)商品房的剛性需求一直居高不下。搜狐焦點(diǎn)今年三季度的居民購(gòu)房意愿調(diào)查顯示，有43.3%的受訪者有購(gòu)房意愿，其中有一半為剛需。房子成本高又有大量剛性需求者，房?jī)r(jià)自然難降，尤其是有資源聚集優(yōu)勢(shì)的一線城市。
只是，將來(lái)進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的是不是城鎮(zhèn)化？可以說(shuō)不是，也可以說(shuō)是。
說(shuō)不是，是因?yàn)橥聘叻績(jī)r(jià)的不是傳統(tǒng)意義的城鎮(zhèn)化，即農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，所帶來(lái)的住房需求。即使是大量的農(nóng)村務(wù)工人員涌入城市，在現(xiàn)行的戶籍制度與社會(huì)保障措施的約束下，也很難實(shí)現(xiàn)農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口的轉(zhuǎn)化。更何況，房?jī)r(jià)指的是商品房?jī)r(jià)格，農(nóng)民工即使要定居也無(wú)力成為商品房的消費(fèi)生力軍。
說(shuō)是，則是因?yàn)榈拇_是城鎮(zhèn)化概念為推高房?jī)r(jià)帶來(lái)了機(jī)會(huì)。恰逢地方政府錢袋子緊又有地方債壓頂，于是抓住城鎮(zhèn)化概念推出各種新區(qū)、特區(qū)計(jì)劃，努力推地。上半年全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，同比增加38.8%，與2011年同期相比，增加17.3%，達(dá)到近年來(lái)新高。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商看準(zhǔn)這些核心地帶的開(kāi)發(fā)將會(huì)產(chǎn)生聚集效應(yīng)而推高該地帶房?jī)r(jià)，所以拿地的積極性很高，這就是最近各地?fù)尩仡H多地王頻現(xiàn)的原因。當(dāng)土地成本上漲而對(duì)樓市預(yù)期又看漲的時(shí)候，房?jī)r(jià)就會(huì)走高。
今年以來(lái)，房?jī)r(jià)全線上漲，但未來(lái)有可能進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)的不是城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房需求，而是城鎮(zhèn)化背后土地財(cái)政的“再發(fā)力”。即使中國(guó)房?jī)r(jià)高企成因與別國(guó)不同，但只要是泡沫就會(huì)有爆裂的一天，目前地方債危機(jī)壓頂尤需注意。（來(lái)源：南方都市報(bào)）
