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2025年07月19日
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最近地產調控政策出現了一些新動向，先是地產公司的A股再融資有望開閘，續(xù)而是溫州官方確認松綁限購令，允許購買二套房等等。
對此，多數業(yè)內人士認為號稱“史上最嚴格”的地產調控政策或許已經終結，未來還將進一步微調放松；預計房產稅擴大試點后的方案也會比較溫和，征收范圍只面向增量，稅率也不會比滬渝兩市高。這讓一些地產商異常興奮，在土地市場上進行激烈的競爭，而對于購房者而言，則害怕繼續(xù)上漲而出現搶購現象。
出現上述政策微調的背景之一是，一部分面臨著嚴格調控的大城市房價、住宅成交量仍然在持續(xù)上漲，顯示出很強的剛性購買需求，從而突顯出這些區(qū)域新建住宅供應量不足的問題。與此同時，中國經濟增速下滑，出現明顯的景氣回落，硬著陸擔憂抬頭。為了穩(wěn)住經濟走勢，中央政府已失去單純打壓房價的興趣，改為“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。近三年來反復強調的“堅持房地產市場調控不動搖”、“促進房價合理回歸”等政策表述已然消失。既然是“發(fā)展”，沒有理由繼續(xù)禁止房地產企業(yè)進行股票、債券融資，并實行銀行信貸歧視政策。
另一個背景是，目前國內不同地區(qū)之間的房地產市場冷熱不均，個別三四線城市房價下跌、銷量停滯，甚至出現了“鬼城”現象，地方財政的壓力很大。比如，溫州房價自2011年9月以來連續(xù)22個月同比下降，不少樓盤房價已經腰斬。如果不放開限購，溫州地方財政、商業(yè)銀行、開發(fā)商都會面臨大麻煩。
2012年溫州市區(qū)一度有近7個月的時間，財政等各類收入中沒有一分錢來自土地出讓金。房市的頹勢已經通過一系列連鎖反應影響到當地工商企業(yè)的正常經營，因為當地有不少高利貸用于炒房，有的企業(yè)甚至是挪用貸款炒房。房價下跌后民間借貸出現信用危機，一些企業(yè)主跑路，進而通過“聯(lián)保、互保”放大到銀行信貸市場。所以，一旦房價轉跌，政府就會有很強的動機來托市、救市。
總體來說，近三年來嚴厲的房地產調控沒能有效地控制全國房價上漲，盡管通過“限購、限貸”等政策抑制了部分投機需求，推遲了部分剛需購買時點，卻沒有觸及過去十來年房價走出大牛市的根基：政府供地制(供地壟斷)、城鄉(xiāng)及東西部二元化(公共服務設施分布不均)、城鎮(zhèn)化、房產稅缺失(持有的房產增值無須納稅)、實際利率偏低、貨幣供應較為寬松，等等。換言之，它只治標、不治本。
未來的房地產政策估計會是推出并持續(xù)完善房產稅體系，在房價走向平穩(wěn)的前提下逐步取消行政化限購政策。留有較大懸念的是會不會改革土地制度？讓農民可以通過交稅改變宅基地的性質，動搖目前地方政府征地、賣地的單一模式，引入其它主體的競爭。這方面難度大，阻力多。
但是，新一屆政府所提倡的“城鎮(zhèn)化”，不僅是指地方政府要改革外來人口、農村人口的戶籍管理制度，提供公共服務及基本社會保障措施，還需要進行農村土地改革，在基本耕地政策不變的情況下讓農民自主決定家園的命運，而非全部由地方政府、“村集體”或村領導代為決定。否則，拆遷悲劇難止。
