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2025年09月15日
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鄂爾多斯“鬼城”幻影下雙重危機(jī)
曾肩負(fù)中國(guó)最富城市和“鬼城”雙重稱號(hào)，鄂爾多斯最新一次吸引公眾，是美國(guó)的一檔電視節(jié)目分析中國(guó)樓市泡沫時(shí)，播出鄂爾多斯康巴什新區(qū)是“空城”的畫面。這個(gè)在煤炭資源基礎(chǔ)上GDP快速發(fā)展的城市，過去十年中城市建設(shè)也大步前進(jìn)。符號(hào)意義的，便是康巴什新區(qū)。這個(gè)中心城區(qū)面積32平方公里的新城，2010年統(tǒng)計(jì)常住人口不足3萬(wàn)人，也因此被稱鬼城。據(jù)報(bào)道，康巴什今年人口已到10萬(wàn)。
人口在增長(zhǎng)，不過經(jīng)濟(jì)危機(jī)仍在。一方面是諸多房地產(chǎn)項(xiàng)目停工，煤炭經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，另一方面，則是政府過去數(shù)年大筆的城建投入和債務(wù)。
十年新城
這里有很多“之最”。從市政府門前世界上最大的雕塑群，向南，是世界上最大的廣場(chǎng)
晚上8點(diǎn)，鄂爾多斯，康巴什新區(qū)，燈亮了起來(lái)，霓虹燈勾勒出建筑物的輪廓，現(xiàn)代且豪華。
這座還在建設(shè)中的新城，因“空曠無(wú)人”而負(fù)有“鬼城”的名字。
康巴什新區(qū)總面積達(dá)352平方公里、中心市區(qū)32平方公里。2010年，常住人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2.86萬(wàn)人。媒體報(bào)道稱，這座新城原規(guī)劃入住百萬(wàn)人。
“90%的新建房屋無(wú)人居住”、“街上清潔工比行人多?！?010年4月《時(shí)代》周刊報(bào)道“鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城”。兩年后，2012年BBC報(bào)道“鄂爾多斯：中國(guó)最大的鬼城”，又進(jìn)一步加深了世人的印象。
康巴什新區(qū)被作為“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫最佳展示品”的樣本解讀。
這里有很多世界之最、亞洲之最。從鄂爾多斯市政府門前世界上最大的雕塑群向南，是世界上最大的廣場(chǎng)，廣場(chǎng)與公園一直延伸了2.5公里，到了烏蘭木倫河畔的亞洲最高的音樂噴泉。
7月14日，鄂爾多斯博物館后面的民族路上，一輛路虎車駛過，車窗里扔出一個(gè)塑料袋，老石跑過去撿起來(lái)。
清潔工老石是街上難得一見的行人。來(lái)自赤峰的老石，負(fù)責(zé)民族路上10個(gè)路燈桿間的街道衛(wèi)生。
“畢竟人少嘛，沒有多少垃圾?！崩鲜f，工作強(qiáng)度并不大。老石的老伴也是清潔工，在另一條路上值班。
康巴什600名清潔工大都是“外來(lái)戶”，其中約一半是老石的赤峰老鄉(xiāng)。
康巴什的居民也沒有多少“土著”。公務(wù)員、生意人、建筑工人、學(xué)生等，大都是外來(lái)戶。
十年前，康巴什所在的地方，還是一個(gè)千余人的村子。從2004年打下第一個(gè)地基開始，距鄂爾多斯東勝老城區(qū)25公里多、毛烏素沙地邊緣的，野蠻地長(zhǎng)出一座新城。
數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯市過去數(shù)年投入大量資金進(jìn)行城市建設(shè)。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2012年鄂爾多斯在建項(xiàng)目總投資超過1500億元，其中包括600公里高速公路、18個(gè)大型變電站、14個(gè)分布在全市各旗縣的工業(yè)園，每個(gè)工業(yè)園區(qū)的面積均達(dá)數(shù)十平方公里。
這一數(shù)據(jù)在2010年是800多億元，2011年是1070億元。鄂爾多斯地方財(cái)政總收入2010年至2012年分別為365億、538億和810億元，這意味著，政府每年拿出相當(dāng)于財(cái)政收入兩倍的錢，投入了城市建設(shè)。
特定時(shí)段的繁華
上下班時(shí)間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時(shí)間，美食廣場(chǎng)人最多。晚上，音樂噴泉附近人最多
“‘鬼城’是好幾年前的事情了，現(xiàn)在已經(jīng)有十萬(wàn)人了。”出租車司機(jī)劉耀不認(rèn)同“鬼城”的說法。他說，在街上找不到熱鬧的地方，是因?yàn)椴涣私饪蛋褪踩说纳罟?jié)奏。
每天上下班時(shí)間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時(shí)間，美食廣場(chǎng)人最多。到晚上，則是音樂噴泉附近人最多。
7月15日臨近中午，建筑面積4.41萬(wàn)平方米的康巴什美食廣場(chǎng)，坐滿了食客，門外停滿車輛，保安在疏導(dǎo)交通。
不過，美食廣場(chǎng)之外，從中午到下午，街頭難尋這種熱鬧場(chǎng)面。
幾個(gè)游客在“成吉思汗廣場(chǎng)”拍照。兩三個(gè)年輕人在圖書館前廣場(chǎng)上打籃球。幾個(gè)大型購(gòu)物中心，門可羅雀。
到晚上7點(diǎn)多，烏蘭木倫河畔開始聚集車流人流，這里有號(hào)稱亞洲最大的激光音樂噴泉，每晚都會(huì)有“表演”。8點(diǎn)左右，人群聚集，警察指揮交通。
一公里的河岸邊的親水平臺(tái)上人頭攢動(dòng)，河堤平臺(tái)上的大排檔也坐滿客人。
9點(diǎn)多，音樂噴泉表演結(jié)束，人群散去。
世紀(jì)康城一期小區(qū)，近半的房燈陸續(xù)亮起來(lái)。這是地段最好，房?jī)r(jià)高的一個(gè)小區(qū)。
小區(qū)保安說，小區(qū)的房子都賣出去了，但真正入住的在三分之一左右。
“以前買瓶水喝，都要走1公里?，F(xiàn)在好多了?！北０舱f。不過，生活也還有不便的地方，例如在康巴什很難找到配鑰匙的，配鑰匙要坐車去烏蘭木倫河對(duì)岸的伊金霍洛旗。
2010年《時(shí)代》周刊報(bào)道后，康巴什房?jī)r(jià)的每一次波動(dòng)，工地停工的跡象，都被作為“鬼城”的證據(jù)。
2012年，諸多房產(chǎn)商資金鏈斷裂，地產(chǎn)項(xiàng)目大面積停工?！肮沓恰痹俅伪唤许憽?/p>
鄂爾多斯人對(duì)被叫做“鬼城”表現(xiàn)出反感。他們說，居民比前些年多了。
2011年12月12日《鄂爾多斯日?qǐng)?bào)》稱，新區(qū)常住人口突破7萬(wàn)。2012年9月4日，該報(bào)報(bào)道，常住人口將近10萬(wàn)了。
今年1月，康巴什新區(qū)管委會(huì)主任高志華接受媒體采訪時(shí)稱，當(dāng)初建設(shè)新區(qū)規(guī)劃用20年時(shí)間達(dá)到三十萬(wàn)人口，之后最多不超過五十萬(wàn)。他認(rèn)為發(fā)展現(xiàn)狀與當(dāng)初規(guī)劃基本吻合，“發(fā)展速度并不慢”。他稱預(yù)計(jì)到2020年，最晚到2025年完成規(guī)劃，入住人口三十萬(wàn)。
高志華介紹稱，大項(xiàng)目落地會(huì)給這座新城帶來(lái)“人氣”。例如神華集團(tuán)在鄂爾多斯建設(shè)國(guó)家級(jí)煤制油基地，把康巴什選為生活服務(wù)場(chǎng)所，已入住一萬(wàn)戶；規(guī)劃入住三萬(wàn)戶，神華能帶來(lái)近十萬(wàn)人。
高志華認(rèn)為，“康巴什經(jīng)過八年建設(shè)，走出了一條極具特色的新型城鎮(zhèn)化道路?！?/p>
建在煤上的樓市
煤炭?jī)r(jià)格上漲，鄂爾多斯遍地一夜暴富的神話。在房地產(chǎn)熱潮下，財(cái)富涌向了樓市
被稱為“鬼城”的那一年，鄂爾多斯還有另一個(gè)稱號(hào)，全國(guó)最富有的城市。
2010年，鄂爾多斯地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2643億元。根據(jù)住建部政策研究中心聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國(guó)民間資本投資調(diào)研報(bào)告》，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。人均GDP超越香港位居全國(guó)第一。鄂爾多斯每217個(gè)人中間，就有1個(gè)億萬(wàn)富翁；每15個(gè)人里面，就有一個(gè)千萬(wàn)富翁。
煤炭帶來(lái)的財(cái)富，成為這個(gè)城市源源不斷的動(dòng)力。2004年起，全國(guó)煤炭?jī)r(jià)格迅速上漲。鄂爾多斯遍地都是一夜暴富的神話。開礦征地和煤礦買賣，催生了鄂爾多斯第一批富起來(lái)的人。
鄂爾多斯的房地產(chǎn)熱潮，在煤炭暴富和全國(guó)房地產(chǎn)大開發(fā)的大背景下，迅速發(fā)展。
2005年左右開始，大型煤炭企業(yè)和發(fā)了財(cái)?shù)拿豪习寮尤肓朔康禺a(chǎn)開發(fā)，而全國(guó)各地大型房地產(chǎn)企業(yè)，也紛紛在鄂爾多斯安營(yíng)扎寨。2008年至2011年，鄂爾多斯這塊只有幾十萬(wàn)人口的土地上，云集300多家地產(chǎn)企業(yè)。
買房子也被認(rèn)為或宣傳為最劃算、最穩(wěn)妥的資產(chǎn)保值、增值方式。2010年，城區(qū)人口65萬(wàn)的鄂爾多斯，商品房銷售面積1009.4萬(wàn)平方米，若平均到市民頭上，人均購(gòu)買了約15平方米。
根據(jù)媒體報(bào)道，鄂爾多斯房?jī)r(jià)一路飆升，甚至達(dá)到1.5萬(wàn)、2萬(wàn)元每平方米。
2011年，鄂爾多斯繼續(xù)建設(shè)房地產(chǎn)，當(dāng)年計(jì)劃新開工面積1300萬(wàn)平方米，計(jì)劃銷售商品住宅面積1200萬(wàn)平方米。
這一年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控升級(jí)，開始深入到二三線城市。2011年8月18日，住建部發(fā)布二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)。
雖然鄂爾多斯未出臺(tái)實(shí)質(zhì)性限購(gòu)政策，但市場(chǎng)彌漫觀望情緒，銷售陷入停滯。從民間融資到銀行，也都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)上了大門。
鄂爾多斯房?jī)r(jià)下跌，2011年底開始，鄂爾多斯樓市崩盤，類似“房?jī)r(jià)萬(wàn)元跌至三千”的消息吸引全國(guó)目光。
據(jù)鄂爾多斯市政府的數(shù)據(jù)，截至2012年4月底，計(jì)劃新建的49個(gè)項(xiàng)目，7個(gè)開工。全市324個(gè)房地產(chǎn)續(xù)建項(xiàng)目，復(fù)工率不到四成。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)完成投資10.4億元，同比下降83.4%。
鄂爾多斯《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2012年全市商品房銷售面積和銷售額都是前年的一半左右。在康巴什，很多售樓工作人員辭職。
2013年是2012年的持續(xù)。在康巴什美食廣場(chǎng)的一樓大廳，城投綠城設(shè)有售樓點(diǎn)，少人問津。售樓小姐稱一棟樓已預(yù)定出去，但相比兩年前的搶購(gòu)，現(xiàn)在房子太難賣了。
雙重困境債務(wù)纏身
鄂爾多斯負(fù)債總額，流傳不同版本，從1000億元至4000億不等。官方未公布過債務(wù)總額
出租車司機(jī)劉耀說，生意越來(lái)越難干。從去年開始，很多工地停工，建筑工人離開。而本地人大都家中有車。
劉耀說，在康巴什，工地上的塔吊轉(zhuǎn)，出租車就會(huì)賺，但高聳的建筑塔吊，像被按了暫停鍵，一動(dòng)不動(dòng)。
7月15日，烏蘭木倫河南岸伊金霍洛旗的萬(wàn)力太陽(yáng)城工地，工人說原來(lái)幾百人的工地只剩二十幾個(gè)人。老板沒錢了，又不能徹底停工，“只要有人干活就不能說停工了?！?/p>
在康巴什新區(qū)北側(cè)的新北社區(qū)，哈巴格希新村是個(gè)移民村，十幾個(gè)“工人”在小區(qū)花圃里種草。他們是康巴什的拆遷戶，都是“百萬(wàn)富翁”，只是錢有去無(wú)回。
哈巴格希新村的王來(lái)清說，艱難的日子從2011年就開始了。拆遷款200萬(wàn)元都放貸了，吃了半年多利息，典當(dāng)行老板不再露面。
在鄂爾多斯，有的豐田大吉普甚至沒現(xiàn)金加油。國(guó)際酒店顯得冷清，酒店普通經(jīng)理的工資，由幾年前的七八千降到四五千元。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)之外，支撐鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的煤炭產(chǎn)業(yè)正持續(xù)萎縮。
在包府公路上，很難再看到運(yùn)煤車輛排隊(duì)的景象。從去年下半年開始，煤炭市場(chǎng)價(jià)格大跌，鄂爾多斯煤炭從最高點(diǎn)近400元/噸的坑口價(jià)，落到現(xiàn)在的200元/噸。除大型國(guó)有煤礦還在堅(jiān)持外，鄂爾多斯眾多中小煤礦要么停產(chǎn)要么減產(chǎn)。
除市場(chǎng)需求逐步降低外，還有來(lái)自“外煤進(jìn)口”的沖擊。從美國(guó)、澳大利亞等國(guó)進(jìn)口煤炭?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)凸顯，按照當(dāng)前匯率，一噸到港煤炭400多元，而高昂的物流成本使得本土煤炭到港已接近500元。
隨著市場(chǎng)需求量的下滑，鄂爾多斯又開始面臨賣不出去煤的窘境。
另一方面，在連續(xù)的大規(guī)模城市建設(shè)后，鄂爾多斯地方負(fù)債的數(shù)目，流傳有不同版本，從1000億元、2000億元和4000億元不等。
官方?jīng)]有公布過負(fù)債總額。7月31日，鄂爾多斯東勝區(qū)財(cái)政局副局長(zhǎng)戴宏奎接受媒體采訪時(shí)說，“我認(rèn)為不會(huì)超過1000億”。
2013年的市政府工作報(bào)告顯示，鄂爾多斯2012年制定出臺(tái)了政府債務(wù)三年化解方案，化解政府債務(wù)346.6億元。
當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，鄂爾多斯市、旗兩級(jí)政府決定從2012年開始，利用3年時(shí)間，完成2011年前形成的工業(yè)企業(yè)政府性債務(wù)清理工作。
有公務(wù)員認(rèn)為，市政府要把債務(wù)化解可能要5年以上時(shí)間。但他也表示疑慮，“拿什么還？”
