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2025年07月21日
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鄂爾多斯“鬼城”幻影下雙重危機
曾肩負(fù)中國最富城市和“鬼城”雙重稱號，鄂爾多斯最新一次吸引公眾，是美國的一檔電視節(jié)目分析中國樓市泡沫時，播出鄂爾多斯康巴什新區(qū)是“空城”的畫面。這個在煤炭資源基礎(chǔ)上GDP快速發(fā)展的城市，過去十年中城市建設(shè)也大步前進(jìn)。符號意義的，便是康巴什新區(qū)。這個中心城區(qū)面積32平方公里的新城，2010年統(tǒng)計常住人口不足3萬人，也因此被稱鬼城。據(jù)報道，康巴什今年人口已到10萬。
人口在增長，不過經(jīng)濟(jì)危機仍在。一方面是諸多房地產(chǎn)項目停工，煤炭經(jīng)濟(jì)持續(xù)下滑，另一方面，則是政府過去數(shù)年大筆的城建投入和債務(wù)。
十年新城
這里有很多“之最”。從市政府門前世界上最大的雕塑群，向南，是世界上最大的廣場
晚上8點，鄂爾多斯，康巴什新區(qū)，燈亮了起來，霓虹燈勾勒出建筑物的輪廓，現(xiàn)代且豪華。
這座還在建設(shè)中的新城，因“空曠無人”而負(fù)有“鬼城”的名字。
康巴什新區(qū)總面積達(dá)352平方公里、中心市區(qū)32平方公里。2010年，常住人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)2.86萬人。媒體報道稱，這座新城原規(guī)劃入住百萬人。
“90%的新建房屋無人居住”、“街上清潔工比行人多。”2010年4月《時代》周刊報道“鄂爾多斯：一座現(xiàn)代鬼城”。兩年后，2012年BBC報道“鄂爾多斯：中國最大的鬼城”，又進(jìn)一步加深了世人的印象。
康巴什新區(qū)被作為“中國房地產(chǎn)泡沫最佳展示品”的樣本解讀。
這里有很多世界之最、亞洲之最。從鄂爾多斯市政府門前世界上最大的雕塑群向南，是世界上最大的廣場，廣場與公園一直延伸了2.5公里，到了烏蘭木倫河畔的亞洲最高的音樂噴泉。
7月14日，鄂爾多斯博物館后面的民族路上，一輛路虎車駛過，車窗里扔出一個塑料袋，老石跑過去撿起來。
清潔工老石是街上難得一見的行人。來自赤峰的老石，負(fù)責(zé)民族路上10個路燈桿間的街道衛(wèi)生。
“畢竟人少嘛，沒有多少垃圾。”老石說，工作強度并不大。老石的老伴也是清潔工，在另一條路上值班。
康巴什600名清潔工大都是“外來戶”，其中約一半是老石的赤峰老鄉(xiāng)。
康巴什的居民也沒有多少“土著”。公務(wù)員、生意人、建筑工人、學(xué)生等，大都是外來戶。
十年前，康巴什所在的地方，還是一個千余人的村子。從2004年打下第一個地基開始，距鄂爾多斯東勝老城區(qū)25公里多、毛烏素沙地邊緣的，野蠻地長出一座新城。
數(shù)據(jù)顯示，鄂爾多斯市過去數(shù)年投入大量資金進(jìn)行城市建設(shè)。
根據(jù)公開數(shù)據(jù)，2012年鄂爾多斯在建項目總投資超過1500億元，其中包括600公里高速公路、18個大型變電站、14個分布在全市各旗縣的工業(yè)園，每個工業(yè)園區(qū)的面積均達(dá)數(shù)十平方公里。
這一數(shù)據(jù)在2010年是800多億元，2011年是1070億元。鄂爾多斯地方財政總收入2010年至2012年分別為365億、538億和810億元，這意味著，政府每年拿出相當(dāng)于財政收入兩倍的錢，投入了城市建設(shè)。
特定時段的繁華
上下班時間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時間，美食廣場人最多。晚上，音樂噴泉附近人最多
“‘鬼城’是好幾年前的事情了，現(xiàn)在已經(jīng)有十萬人了。”出租車司機劉耀不認(rèn)同“鬼城”的說法。他說，在街上找不到熱鬧的地方，是因為不了解康巴什人的生活節(jié)奏。
每天上下班時間，市政府大樓附近人流最多。吃飯時間，美食廣場人最多。到晚上，則是音樂噴泉附近人最多。
7月15日臨近中午，建筑面積4.41萬平方米的康巴什美食廣場，坐滿了食客，門外停滿車輛，保安在疏導(dǎo)交通。
不過，美食廣場之外，從中午到下午，街頭難尋這種熱鬧場面。
幾個游客在“成吉思汗廣場”拍照。兩三個年輕人在圖書館前廣場上打籃球。幾個大型購物中心，門可羅雀。
到晚上7點多，烏蘭木倫河畔開始聚集車流人流，這里有號稱亞洲最大的激光音樂噴泉，每晚都會有“表演”。8點左右，人群聚集，警察指揮交通。
一公里的河岸邊的親水平臺上人頭攢動，河堤平臺上的大排檔也坐滿客人。
9點多，音樂噴泉表演結(jié)束，人群散去。
世紀(jì)康城一期小區(qū)，近半的房燈陸續(xù)亮起來。這是地段最好，房價高的一個小區(qū)。
小區(qū)保安說，小區(qū)的房子都賣出去了，但真正入住的在三分之一左右。
“以前買瓶水喝，都要走1公里。現(xiàn)在好多了。”保安說。不過，生活也還有不便的地方，例如在康巴什很難找到配鑰匙的，配鑰匙要坐車去烏蘭木倫河對岸的伊金霍洛旗。
2010年《時代》周刊報道后，康巴什房價的每一次波動，工地停工的跡象，都被作為“鬼城”的證據(jù)。
2012年，諸多房產(chǎn)商資金鏈斷裂，地產(chǎn)項目大面積停工。“鬼城”再次被叫響。
鄂爾多斯人對被叫做“鬼城”表現(xiàn)出反感。他們說，居民比前些年多了。
2011年12月12日《鄂爾多斯日報》稱，新區(qū)常住人口突破7萬。2012年9月4日，該報報道，常住人口將近10萬了。
今年1月，康巴什新區(qū)管委會主任高志華接受媒體采訪時稱，當(dāng)初建設(shè)新區(qū)規(guī)劃用20年時間達(dá)到三十萬人口，之后最多不超過五十萬。他認(rèn)為發(fā)展現(xiàn)狀與當(dāng)初規(guī)劃基本吻合，“發(fā)展速度并不慢”。他稱預(yù)計到2020年，最晚到2025年完成規(guī)劃，入住人口三十萬。
高志華介紹稱，大項目落地會給這座新城帶來“人氣”。例如神華集團(tuán)在鄂爾多斯建設(shè)國家級煤制油基地，把康巴什選為生活服務(wù)場所，已入住一萬戶；規(guī)劃入住三萬戶，神華能帶來近十萬人。
高志華認(rèn)為，“康巴什經(jīng)過八年建設(shè)，走出了一條極具特色的新型城鎮(zhèn)化道路。”
建在煤上的樓市
煤炭價格上漲，鄂爾多斯遍地一夜暴富的神話。在房地產(chǎn)熱潮下，財富涌向了樓市
被稱為“鬼城”的那一年，鄂爾多斯還有另一個稱號，全國最富有的城市。
2010年，鄂爾多斯地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)2643億元。根據(jù)住建部政策研究中心聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報告》，鄂爾多斯資產(chǎn)過億的富豪人數(shù)不下7000人。人均GDP超越香港位居全國第一。鄂爾多斯每217個人中間，就有1個億萬富翁；每15個人里面，就有一個千萬富翁。
煤炭帶來的財富，成為這個城市源源不斷的動力。2004年起，全國煤炭價格迅速上漲。鄂爾多斯遍地都是一夜暴富的神話。開礦征地和煤礦買賣，催生了鄂爾多斯第一批富起來的人。
鄂爾多斯的房地產(chǎn)熱潮，在煤炭暴富和全國房地產(chǎn)大開發(fā)的大背景下，迅速發(fā)展。
2005年左右開始，大型煤炭企業(yè)和發(fā)了財?shù)拿豪习寮尤肓朔康禺a(chǎn)開發(fā)，而全國各地大型房地產(chǎn)企業(yè)，也紛紛在鄂爾多斯安營扎寨。2008年至2011年，鄂爾多斯這塊只有幾十萬人口的土地上，云集300多家地產(chǎn)企業(yè)。
買房子也被認(rèn)為或宣傳為最劃算、最穩(wěn)妥的資產(chǎn)保值、增值方式。2010年，城區(qū)人口65萬的鄂爾多斯，商品房銷售面積1009.4萬平方米，若平均到市民頭上，人均購買了約15平方米。
根據(jù)媒體報道，鄂爾多斯房價一路飆升，甚至達(dá)到1.5萬、2萬元每平方米。
2011年，鄂爾多斯繼續(xù)建設(shè)房地產(chǎn)，當(dāng)年計劃新開工面積1300萬平方米，計劃銷售商品住宅面積1200萬平方米。
這一年，國家對房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控升級，開始深入到二三線城市。2011年8月18日，住建部發(fā)布二三線城市限購標(biāo)準(zhǔn)。
雖然鄂爾多斯未出臺實質(zhì)性限購政策，但市場彌漫觀望情緒，銷售陷入停滯。從民間融資到銀行，也都對房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)上了大門。
鄂爾多斯房價下跌，2011年底開始，鄂爾多斯樓市崩盤，類似“房價萬元跌至三千”的消息吸引全國目光。
據(jù)鄂爾多斯市政府的數(shù)據(jù)，截至2012年4月底，計劃新建的49個項目，7個開工。全市324個房地產(chǎn)續(xù)建項目，復(fù)工率不到四成。全市房地產(chǎn)市場完成投資10.4億元，同比下降83.4%。
鄂爾多斯《國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2012年全市商品房銷售面積和銷售額都是前年的一半左右。在康巴什，很多售樓工作人員辭職。
2013年是2012年的持續(xù)。在康巴什美食廣場的一樓大廳，城投綠城設(shè)有售樓點，少人問津。售樓小姐稱一棟樓已預(yù)定出去，但相比兩年前的搶購，現(xiàn)在房子太難賣了。
雙重困境債務(wù)纏身
鄂爾多斯負(fù)債總額，流傳不同版本，從1000億元至4000億不等。官方未公布過債務(wù)總額
出租車司機劉耀說，生意越來越難干。從去年開始，很多工地停工，建筑工人離開。而本地人大都家中有車。
劉耀說，在康巴什，工地上的塔吊轉(zhuǎn)，出租車就會賺，但高聳的建筑塔吊，像被按了暫停鍵，一動不動。
7月15日，烏蘭木倫河南岸伊金霍洛旗的萬力太陽城工地，工人說原來幾百人的工地只剩二十幾個人。老板沒錢了，又不能徹底停工，“只要有人干活就不能說停工了。”
在康巴什新區(qū)北側(cè)的新北社區(qū)，哈巴格希新村是個移民村，十幾個“工人”在小區(qū)花圃里種草。他們是康巴什的拆遷戶，都是“百萬富翁”，只是錢有去無回。
哈巴格希新村的王來清說，艱難的日子從2011年就開始了。拆遷款200萬元都放貸了，吃了半年多利息，典當(dāng)行老板不再露面。
在鄂爾多斯，有的豐田大吉普甚至沒現(xiàn)金加油。國際酒店顯得冷清，酒店普通經(jīng)理的工資，由幾年前的七八千降到四五千元。
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)危機之外，支撐鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)的煤炭產(chǎn)業(yè)正持續(xù)萎縮。
在包府公路上，很難再看到運煤車輛排隊的景象。從去年下半年開始，煤炭市場價格大跌，鄂爾多斯煤炭從最高點近400元/噸的坑口價，落到現(xiàn)在的200元/噸。除大型國有煤礦還在堅持外，鄂爾多斯眾多中小煤礦要么停產(chǎn)要么減產(chǎn)。
除市場需求逐步降低外，還有來自“外煤進(jìn)口”的沖擊。從美國、澳大利亞等國進(jìn)口煤炭價格優(yōu)勢凸顯，按照當(dāng)前匯率，一噸到港煤炭400多元，而高昂的物流成本使得本土煤炭到港已接近500元。
隨著市場需求量的下滑，鄂爾多斯又開始面臨賣不出去煤的窘境。
另一方面，在連續(xù)的大規(guī)模城市建設(shè)后，鄂爾多斯地方負(fù)債的數(shù)目，流傳有不同版本，從1000億元、2000億元和4000億元不等。
官方?jīng)]有公布過負(fù)債總額。7月31日，鄂爾多斯東勝區(qū)財政局副局長戴宏奎接受媒體采訪時說，“我認(rèn)為不會超過1000億”。
2013年的市政府工作報告顯示，鄂爾多斯2012年制定出臺了政府債務(wù)三年化解方案，化解政府債務(wù)346.6億元。
當(dāng)?shù)孛襟w報道，鄂爾多斯市、旗兩級政府決定從2012年開始，利用3年時間，完成2011年前形成的工業(yè)企業(yè)政府性債務(wù)清理工作。
有公務(wù)員認(rèn)為，市政府要把債務(wù)化解可能要5年以上時間。但他也表示疑慮，“拿什么還？”
