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2025年07月18日
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一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。
現在，很多人把“以房養老”解釋為，出租一套，自住一套；或者出租一間或幾間，自住一間；或由大房置換為小房，獲取收入。這種情況本質上就是老人有基本住房之外的資產性收入，完全可以自己隨行就市，不用政府操心。所以，“以房養老”應該是狹義的指老人只有唯一的一套住房，自己住在里面，然后把房屋抵押給金融機構，金融機構按期發放資金，老人去世之后，通過房屋償還金融機構貸款，這也是大多數國家“以房養老”的意義所在。
這種逆向按揭模式的“以房養老”對中國來說，具有更迫切的現實意義，這是因為中國有大量的失獨老人。
所謂失獨老人，是指人到中老年不能再生育的時候，獨生子女卻發生意外傷殘、死亡的老人家庭。根據衛生部發布的《2010中國衛生統計年鑒》，中國每年新增7.6萬個失獨家庭，50歲以上失獨群體日益龐大，全國失去獨生子女家庭已經超百萬個。有關專家推算，1975-2010年出生的2.18億獨生子女中，超過一千萬會在25歲之前死亡。這意味著有2000萬名父親和母親，在中老年時失去唯一的子嗣，成為孤立無助的失獨老人，養兒防老的傳統經濟模式無法實現。
根據我國的計劃生育政策的推行歷史來看，這部分失獨老人大多數都是城鎮居民，在當年的住房改革中，都曾以較低的價格購買過“房改房”。現在，隨著房地產市場的飛速飆升，這些房屋價值都有了巨大的飛躍，“以房養老”政策對于這部分老人來說，可謂雪中送炭，由于不必考慮留給兒女的遺產問題，他們擁有的房子用來養老綽綽有余，可以讓他們過上比一般老人更好的生活。但是，不明晰的土地制度卻使這一前景成為泡影，政府相關部門僅僅是拍拍腦袋，口惠而實不至。
在中國，城市土地歸國家所有，居民對土地并無所有權。房屋是建在租期最長為70年的土地之上。雖然2007年出臺的《物權法》規定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但并沒有清楚規定續期費用是多少。
與中國不同，歐美國家土地制度是土地私有制加物業稅，這種稅賦每年征收一次。以美國為例，物業稅是指對土地和地上建筑物包含的所有資產進行統一稅率的稅收。美國是聯邦制國家，其每個州都是自治的，各個地方的稅率并不一致，一般在1%~3%之間。物業稅的稅基是根據地方政府委托的專業評估機構對房地產價值進行市場評估作為依據來確定的。
根據這種土地制度，做一個簡單的估計，不考慮資金的時間價值，假設土地的市場價值沒有變化，稅率為2%，這就意味著每隔50年，擁有物業的業主因土地而繳納的稅負就等同于土地的市場價值，相當于把土地及房屋再買了一遍。這實際上與中國土地制度下，土地出讓金只有50-70年的期限，到期可能再度續費差不多。
不過，兩種制度雖然看起來沒有差別，但是，對于以房養老來說，具體的市場意義卻相差非常大。在土地私有制下，每年繳納土地稅，因為稅負是每年繳納，所以，任何時候，土地的價值都是穩定的，不存在折舊問題。這就意味著，一個歐美房屋業主去世，即使房屋完全損毀，在財務上折舊完畢，凈值為零，但由于土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正，而這正是以房養老的根本性制度基礎。
但在中國，這個根本性制度卻并不存在。由于70年，甚至更短的50年的出讓期限存在，一個上世紀90年代購買房改房的居民，到現在，已經過了25年，如果后25年采取“以房養老”的倒按揭，把房屋抵押給銀行，自己仍住在房子里面。那么，25年之后，房子幾乎變為危房，銀行到手的“樓面地”如果還得重新繳納足額的土地出讓金。那就等于說，銀行在支付了25年的養老金之后，得到的價值為零。即使土地出讓金期限為70年，有償續期費用也不是足額，而與市場實際價格有一個差價，但也會大大侵蝕金融機構的利潤。所以，即使拋開房屋價格的不確定性，這種政策的不確定性也會使金融機構采取回避態度。
