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2025年07月19日
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春節(jié)前夕，在山東省C縣某政府部門工作的劉娜(化名)接到了一項重要任務(wù)：2014年，必須介紹自己的親戚或朋友，至少在縣城內(nèi)購買兩套新建商品房。否則，她可能被停發(fā)工資。在這個縣城中，很多公務(wù)員都接到了類似的賣房任務(wù)，這是以往從來都沒發(fā)生過的事情。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，C縣興建了大量商品住房，其中相當(dāng)一部分商品房項目嚴(yán)重滯銷。近期，該縣已著手控制新建商品房的規(guī)模，但剩余房屋的消化仍是個大問題。
專家認(rèn)為，C縣雖為山東省人口大縣，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，導(dǎo)致外出務(wù)工人數(shù)居高不下，城區(qū)及開發(fā)區(qū)均難以形成人口聚集效應(yīng)，房屋銷售情況不佳。對于很多三四線城市來說，如何解決城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展已成為重要挑戰(zhàn)。
公務(wù)員的新“任務(wù)”
作為一個土生土長的本地人，劉娜已在C縣某政府部門工作十多年。她向中國證券報記者表示，針對賣房的任務(wù)，春節(jié)前單位曾專門開會布置。按照規(guī)定，賣房任務(wù)并不針對某些指定樓盤，只要是縣城內(nèi)的新房項目皆可。
劉娜說，由于并非其“分內(nèi)之事”，這項任務(wù)僅以口頭的形式通知，未見相關(guān)文件下發(fā)。按照規(guī)定，對于完成或超額完成賣房任務(wù)的人，均無額外獎勵。但在一定的時間節(jié)點之前未能完成任務(wù)的，可能被罰款或停發(fā)工資。“賣房子已經(jīng)成了我們的任務(wù)。”
在C縣的很多機關(guān)單位，公務(wù)員都接到了類似“任務(wù)”，不同的單位任務(wù)量不盡相同，懲罰措施也有所差別。按照一位公務(wù)員的說法，只要是吃“縣財政”這口飯的人，大都被分派了“任務(wù)”。
“公務(wù)員賣房”的情況，在這個縣城可謂前所未有。春節(jié)期間，劉娜在走親訪友時曾有意詢問，但她的親戚和朋友均沒有購房需求。劉娜對于完成這項任務(wù)并無信心，她認(rèn)為，城區(qū)的房子價格太高，而郊區(qū)的很多樓盤設(shè)計不合理，且缺乏生活配套，很難賣出去。
就在劉娜一籌莫展之時，“破解之道”已悄然傳開。政府部門一位工作人員表示，要完成這項任務(wù)，只需到項目售樓處與銷售人員協(xié)商，以一定的成本將其客戶“購得”，變成經(jīng)自己介紹購房的“親友”，即可交差。
“通常只要花500元就能買到一個名額，比起罰款要劃算得多。”這位公務(wù)員說，早在2013年下半年，一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)機關(guān)單位率先啟動了公務(wù)員賣房的“任務(wù)”，促使鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民去城市購房。個別人摸索出此道，成功蒙混過關(guān)。
新城開發(fā)“后遺癥”
在要求公務(wù)員賣房的同時，C縣也開始控制建設(shè)規(guī)模。據(jù)了解，從去年下半年開始，C縣就停止市郊和城北開發(fā)區(qū)的土地供應(yīng)，從而控制城市擴(kuò)張速度。政府強調(diào)，未來的開發(fā)重心將從新區(qū)建設(shè)轉(zhuǎn)向老城改造。
“消化存量、嚴(yán)控增量”的思路，與該縣的現(xiàn)實情形密不可分。從2009年開始，C縣啟動大規(guī)模新城建設(shè)，在舊城的基礎(chǔ)上將城市向北部擴(kuò)張，并與開發(fā)區(qū)實現(xiàn)對接。同時，C縣將一些政府部門和醫(yī)院、學(xué)校、汽車站等公共設(shè)施搬遷至新城區(qū)，并啟動商品房小區(qū)的建設(shè)，將市區(qū)的人口分流至新城。
數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)上述開發(fā)規(guī)模，在城市擴(kuò)張的過程中，C縣城區(qū)的面積增加了一半以上。在此過程中，縣級財政負(fù)擔(dān)沉重。盡管土地出讓收入在一定程度上彌補了財政，但若無法順利銷售房屋，房地產(chǎn)相關(guān)稅收將面臨缺口。
記者在縣城東北部的新區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這里矗立著大大小小近20個房地產(chǎn)開發(fā)項目。有些項目已經(jīng)建成并交付使用，有些還處在施工狀態(tài)，還有些地塊已經(jīng)被圍起來等待開發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，若縣城的房地產(chǎn)項目全部開發(fā)完畢，可容納超過5萬戶居民，而C縣城區(qū)的人口僅20萬人左右。
這種供大于求的態(tài)勢造成了大量房地產(chǎn)項目滯銷。據(jù)記者了解，在該區(qū)域已交付使用的房地產(chǎn)項目中，入住率明顯偏低，一些項目入住率不足50%。
在城北的一個名為“水岸城邦”的項目中，一位住戶表示，自己原本就是該區(qū)域的住戶，作為回遷補償擁有一套房屋。據(jù)他稱，該小區(qū)的入住率還不到1/3，大部分住戶是和他一樣的回遷戶。一些回遷戶甚至并未住進(jìn)這個項目，而是在市區(qū)內(nèi)新購一套房屋入住。
事實上，由于原本就具有房屋等資產(chǎn)，對于該城市的居民而言，房價并不算是太大的負(fù)擔(dān)。目前城北新區(qū)項目的均價多在2000-3000元/平方米的水平，市區(qū)新房的價格最高也未超過4000元/平方米，而該縣工薪階層的平均月收入在1500元左右。經(jīng)過近年來的拆遷補償，不少家庭擁有兩套以上的房產(chǎn)。
隨著市場供應(yīng)的增加，房價進(jìn)入滯漲局面恐成為現(xiàn)實。以較早開發(fā)的“幸福人家”項目為例，該項目的二期在2011年出售時，價格在2400元/平方米左右。目前該項目三期處于在售狀態(tài)，平均售價在3000元/平方米左右，兩年間房價平均漲幅約為20%。同其他陷入滯銷的項目類似，目前“幸福人家”三期的銷售情況不佳，處于“有價無市”的尷尬局面。
城鎮(zhèn)化亟需產(chǎn)業(yè)支撐
在不少專家看來，作為一個人口大縣，C縣并不缺乏消化新房庫存的能力。據(jù)統(tǒng)計，目前整個C縣的戶籍人口超過100萬人，是山東省人口大縣。若城鎮(zhèn)化能夠有序推進(jìn)，從農(nóng)村進(jìn)入城市的人口將有效消化當(dāng)前的市場存量。
但各種因素決定了該縣的人口聚集效應(yīng)并不明顯。C縣不僅缺乏優(yōu)質(zhì)的環(huán)境、礦產(chǎn)等資源，而且未能形成產(chǎn)業(yè)集群。農(nóng)業(yè)大縣的傳統(tǒng)使得該縣的人均GDP偏低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于山東省較低水平。隨著農(nóng)業(yè)生產(chǎn)集約化趨勢的加速，人口外流的情況較為普遍。據(jù)統(tǒng)計，C縣每年有50萬農(nóng)民外出打工，占全縣人口的近1/3。
近些年，為提高城市吸引力，政府部門可謂殫精竭慮。從2012年開始，C縣就對進(jìn)城購房的農(nóng)民予以一定的稅費減免，甚至給予現(xiàn)金獎勵。對于回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的人員，政府部門同樣會給予一定程度的租金補貼和稅收減免。此外，C縣還花費不小力氣推進(jìn)市政建設(shè)。近些年，有部分外出務(wù)工人員回鄉(xiāng)購房的案例，但房屋銷售速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于建設(shè)進(jìn)度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，缺乏制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)支撐，無法形成人口聚集效應(yīng)是導(dǎo)致該縣房屋難以消化的重要內(nèi)因，也是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展中面臨的難題。在未能解決上述問題的情況下，以房地產(chǎn)先行的方式推進(jìn)城鎮(zhèn)化，便造成新區(qū)房屋滯銷現(xiàn)象，并導(dǎo)致“公務(wù)員賣房”的情況。
在記者的采訪中，不少受訪者對于新區(qū)的房屋銷售前景并不樂觀。他們普遍認(rèn)為，由于地段不佳，且缺乏生活配套，這些房子難以賣出好價錢。很多受訪者還強調(diào)，自己不會在這些區(qū)域購房。
有專家指出，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過程中，類似的發(fā)展模式在我國不少三四線城市都存在，其后果便是造成大量房屋空置、土地等資源浪費，以及地方財政高負(fù)債。其中，有不少機構(gòu)指出，部分區(qū)域的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)房價大跌的風(fēng)險。
據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，今年1月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10901元/平方米，環(huán)比上漲0.63%。其中有37個城市的房價出現(xiàn)環(huán)比下跌，比上年12月增加5個城市。房價下跌的城市中，除廈門、溫州、海口等以外，均為三四線城市。
