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2025年09月02日
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昨天，記者從參與“以房養老”試點研究的保險公司證實，近日，保監會已向各家人身保險公司下發了《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》，并擬在北京、上海、廣州和武漢四地率先開展試點。
據民政部相關負責人介紹，“以房養老”的試點方案由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。以房養老作為市場化運作的一個組成部分，完全是一種自愿的，自主選擇的行為。
□政策要點
1房產將抵押給保險公司
早在去年9月，國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出鼓勵開展老年人住房反向抵押養老保險試點，時隔約半年，此項試點最終落地。近日，保監會最新起草了相關指導意見，并開始在業內征求意見，決定開展老年人住房反向抵押養老保險試點。其中特別指出將在北京、上海、廣州和武漢四地開展老年人住房反向抵押養老保險試點，試點工作至2016年3月31日截止。
據了解，“老年人住房反向抵押養老保險”就是大家經常提到的“以房養老”，是一種將住房抵押與終身年金相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將房屋抵押給保險公司，繼續擁有房屋居住權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房屋處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用。
昨天，包括合眾人壽、幸福人壽在內的保險公司均表示，已經收到了保監會有關以房養老的征求意見稿，目前已經開始著手調研，但還沒有相關產品上市，將根據保監會的意見自主設計產品。
2兩種方式處理房屋增值
保監會表示，當前我國缺少將社會存量資產轉化為養老資源的有效手段，盤活老年人房產，有利于豐富老年人的養老選擇。據介紹，反向抵押養老保險屬于商業保險范疇。開展試點，在不影響老年人既有養老福利的前提下，增加了一種新的養老方式，老年人可根據個人生活狀況和養老需求自愿投保。
《征求意見稿》中明確表示，以房養老保險產品的投保人群應為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。根據保險公司對于投保人所抵押房屋增值的處理方式不同，試點產品將分為參與型反向抵押養老保險產品和非參與型反向抵押養老保險產品。
其中，參與型產品是指保險公司可參與分享房屋增值收益，通過定期評估，對投保人所抵押房屋價值增長部分，依照合同約定在投保人和保險公司之間進行分配。而非參與型產品，則指保險公司不參與分享房屋增值收益，抵押房屋價值增長全部歸屬于投保人。
合眾人壽相關精算負責人告訴記者，參與型和非參與型兩類其區別之處在于房屋增值部分是否與保險公司分享。上述負責人表示：“如果分享增值部分，當房價上漲時，保險公司與投保人按合同約定分配增值收益，投保人所享有的增值收益將按月返還；當房價下跌時，投保人繼續按約定領取原保費，保險公司將為投保人兜底。如不分享增值部分，抵押房屋價值增長將全部歸屬于投保人(繼承人)；若房價下跌，具體細則還未出臺。”
3單個合同貸款不超500萬
征求意見稿對參與試點的保險公司也提出了門檻：需開業滿五年，注冊資本不少于20億元；上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%，同時還要求試點公司定期上報業務進展情況。
此外，《征求意見稿》對保險公司參與以房養老業務試點提出總量限制。試點期間，單個保險公司開展試點業務，接受抵押房屋的評估價值合計不得超過：4%×上一年末總資產不超過200億的部分+0.2%×上一年末總資產超過200億的部分。以一家保險公司總資產為1000億元為例，其試點以房養老接受抵押房屋的評估價值合計不得超過4%×200億+0.2%×800億=9.6億元。單個養老保險合同的首次抵押貸款金額不得超過500萬元。
保監會還要求，保險公司在宣傳該產品時候一定要如實介紹，明確提示消費者抵押房產的后續評估、管理和處置情況，不得夸大房產增值在提升養老金領取水平方面的作用；不得向不符合要求的客戶推介業務。房產價值應當聘請具有一級資質房地產估價機構進行評估，費用由保險公司和消費者共擔。
此外，對于該產品的銷售，保險營銷員需要持證上崗，經考核通過后才可取得反向抵押養老保險業務銷售資格。而為了充分保護客戶的“反悔權”，征求意見特別提出該產品的“猶豫期不得短于15個自然日”，比一般保險產品10天的猶豫期有所增加。
□專家解讀
比較適合失獨家庭
作為“以房養老”的首倡者、幸福人壽保險股份有限公司監事會主席孟曉蘇曾公開表示，中國“以房養老”其實是商業性的養老保險補充產品。產品設計需滿足三個條件，即高房價的城市，高潛質的房屋，高素質的老人。此外，隨著我國老齡化人口越來越龐大，失獨家庭比重也在不斷增加，加上未來“丁克”家庭比重也可能隨之上升，因此上述群體或成為“以房養老”的主要受眾。
北京工商大學保險系主任王緒瑾接受記者采訪時表示，“以房養老”這種“倒按揭”的模式在
歐美一些發達國家已經運行得比較成熟，但在我國部分認可度有限。中國的傳統觀念還是由后人繼承財產，除非一些特定群體，比如失獨家庭有這樣的需求，想做到絕對的推廣將十分困難。
據了解，此前我國也曾有一些類似于“以房養老”的試點，但未能長久推廣。其中，上海“以房自助養老”模式因存在信任危機被迫停辦，當地民政部門曾做過調查，九成左右老人擬將房產留給子孫。南京推行“養老院養老”模式，最終也遭遇“夭折”。
房價貶值風險難控
王緒瑾認為，“以房養老”還將面對一個價格貶值風險。他認為，房子作為我國居民剛性需求，就短期市場而言降價的波動將十分有限，但長遠來看，隨著我國人口增長減速，未來房產市場面臨一定的貶值風險，這對于“以房養老”來說將是一個巨大的考驗。
據了解，對于保險公司而言，如果真的在試點的過程中或者在我們推行以房養老的過程中出現了房價下跌，對于保險公司來說將帶來一定的經營風險。此外，保險公司還面臨著老人長壽風險、利率波動風險。
不過，不可否認的是“以房養老”可以拓寬保險資金投資渠道，活躍保險產品市場，還可以增加二手房上市量，活躍房地產二級市場，最重要的是在當前養老床位緊張的情況下，有助于建立多層次的養老保障制度。
“作為一種創新的養老模式，值得去嘗試，對我國養老問題有一定的應對作用，但比較有限。”王緒瑾表示。
□官方回應
以房養老自主自愿
據了解，去年國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》提出，要開展老年人住房反向抵押養老保險試點，即所謂的“以房養老”。這種養老方式被視為完善養老保障機制的一項重要補充。
民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹，“以房養老”的試點方案，由保監會牽頭，會同民政部等部門，出臺具體操作辦法和實施細則。
據介紹，我國未來將以多種途徑應對養老問題，在政府兜底的基礎上，鼓勵社會力量積極參與養老服務。民政部副部長竇玉沛表示，政府要堅持保障基本，重點為城鄉“三無”老人、低收入老人、經濟困難的失能、半失能老人提供無償或低收費的供養、護理服務，對廣大公眾將著力構建多樣化、多層次的養老服務保障模式。
“我想(為大眾)可以提供市場化的、社會化的、可選擇的服務，首先還是要以居家養老為基礎，其次要以社區(養老)服務為依托，同時要以機構養老為補充，還可以選擇醫養結合這種模式。”竇玉沛說，在上述四種主導養老模式的基礎上，政府也鼓勵各方面力量投入，做大整個養老服務產業，這其中包括鼓勵金融保險行業開發面向養老服務的產品，“以房養老”試點就是諸多養老服務產品中的一個選項。
竇玉沛表示，以房養老作為市場化運作的一個組成部分，完全是一種自愿的，自主選擇的行為。他介紹，今年上半年，保監會、民政部、全國老齡辦將提出試點方案，通過在不同地區進行試點，最終逐步形成“以房養老”的實施方案。
