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2025年07月19日
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中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)柏林7月26日訊（記者魏愛苗） 德國住宅市場始終沒有放開，直到今天依然如此。這是因?yàn)榈聡擞羞@樣一種看法，“即使住宅市場從總體上講(供需)是平衡的，就向今天市場所顯示的那樣，但仍有一些家庭無法依靠自己的力量獲得相應(yīng)的住房”。因此需要政府的協(xié)助，以幫助他們解決住房問題。
眾所周知，住宅合作社在解決德國人住房問題上發(fā)揮了難以替代的巨大作用。而它產(chǎn)生的背景正是在19世紀(jì)末德國大規(guī)模工業(yè)化和城市化蓬勃發(fā)展之際。由于大量人口由農(nóng)村涌入城市，居住的問題就顯得異常突出。在政府和工人個(gè)人都無力解決這一巨大矛盾的時(shí)候，工人或市民的自助組織——住宅合作社應(yīng)運(yùn)而生，并像雨后春筍般發(fā)展起來。
第一次世界大戰(zhàn)之后，德國進(jìn)入魏瑪共和國時(shí)期。由于戰(zhàn)爭的消耗和戰(zhàn)爭賠款，德國工人階級(jí)和城市市民非常貧困。這時(shí)的住房依然主要依賴國家，即通過拿出一定的財(cái)政資金來支持公共住房的建設(shè)，并且出現(xiàn)了一批質(zhì)量非常優(yōu)秀的現(xiàn)代建筑。由此形成兩種不同的建筑風(fēng)格和發(fā)展道路，對(duì)二戰(zhàn)后兩個(gè)德國恢復(fù)住房建設(shè)產(chǎn)生了深刻影響。
從風(fēng)格上說，西德崇尚質(zhì)地優(yōu)秀的現(xiàn)代建筑，即一家一戶或幾家合住的小型樓房。東德則推崇幾十家或上百戶共住的大型樓房。從發(fā)展道路看，東德住房全部依靠國家財(cái)政，建成的房屋產(chǎn)權(quán)歸政府，居民通過繳納房租獲得住房。西德則是通過財(cái)政補(bǔ)貼這個(gè)杠桿調(diào)動(dòng)社會(huì)各個(gè)方面建設(shè)住房的積極性，以便盡快擺脫戰(zhàn)爭造成的住房奇缺之陰影。但有一點(diǎn)是共同的，即國家財(cái)政在其中扮演了極為重要的角色。
1950年和1956年出臺(tái)的兩部“住宅建設(shè)法”為德國西部住房建設(shè)插上了翅膀。兩部“住宅建設(shè)法”的區(qū)別在于，第二個(gè)法律出臺(tái)之后，“廣大居民購置自用的產(chǎn)權(quán)房成為可能”。其共性在于，它們都為住宅建設(shè)打上了“公益”或“福利”的色彩。兩部法律都明確宣布，“創(chuàng)建面積、布局、租金或負(fù)擔(dān)適合廣大居民需要的住房”為其宗旨。
在法律的推動(dòng)下，德國各級(jí)政府，尤其是聯(lián)邦政府，都把推動(dòng)福利住房建設(shè)作為必須履行的“職責(zé)”。聯(lián)邦政府自1949年以來每年都向各州“提供數(shù)額不等的財(cái)政支持”用于住房建設(shè)或補(bǔ)貼。2006年9月1日生效的“聯(lián)邦改革法”將住房職責(zé)劃歸各州政府。聯(lián)邦政府雖然不再需要提供財(cái)政支持，但作為補(bǔ)償，從2007年至2019年仍必須向地方轉(zhuǎn)移財(cái)政資金。到2013年之前，每年轉(zhuǎn)移的財(cái)政資金為5.18億歐元。在這之后，轉(zhuǎn)移資金的數(shù)額需要重新審定。
據(jù)德國聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，截止2008年底，德國擁有住房4000萬套以上。德國人口為8200萬。這相當(dāng)于大約每2人擁有一套住房。但鑒于單身家庭不斷增加，加上原有住房結(jié)構(gòu)不甚合理等原因，住房建設(shè)還在繼續(xù)，每年新增規(guī)模約在16、17萬套。現(xiàn)有的住房存量，既4000多萬套住房中，擁有個(gè)人產(chǎn)權(quán)的為43%，其余皆為租賃市場，包括部分由政府提供的低于運(yùn)營成本的廉租房。
有人說，政府主導(dǎo)住房建設(shè)的最大功績?cè)谟冢瑸榈聡用裉峁┝艘粋€(gè)龐大的住宅租賃市場。以柏林為例，柏林現(xiàn)有住房約190萬套，其中160萬套以上為租賃住宅。柏林現(xiàn)有人口360萬，平均不到2人就有1套住房。這些住房的福利性質(zhì)表現(xiàn)在，其中85%以上的租賃住房不與物價(jià)上漲掛鉤。換言之，租金是固定的。在租賃住房中，屬于公共所有的福利住房約有17.2萬套。這17.2萬套是專門提供給那些特困戶的。只有憑借地方政府開具的特困證明，才有資格入住這種公共住房。
這種高福利的公共住房，整個(gè)德國目前還有約200萬套。由于絕大部分是低于成本運(yùn)營的，因此給擁有產(chǎn)權(quán)的各州和地方政府造成承重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。在金融危機(jī)和財(cái)政危機(jī)的雙重打擊下，地方和各州政府紛紛將這些住房私有化。所以公共住房的數(shù)量，在不斷減少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1987年這種公共住房還有390萬套。從發(fā)展趨勢(shì)上看，德國各級(jí)政府徹底退出公共住房領(lǐng)域是完全可能的。
但這并不意味著福利住房的消失。解決住房問題依然屬于社會(huì)政策，而不是屬于市場或經(jīng)濟(jì)的范疇。這種性質(zhì)在德國基本法和住宅建設(shè)法中已有明確的闡述。那么，在政府退出公共住房領(lǐng)域之后，福利住房如何得到保證呢？
首先是通過政策影響住房市場。無論開發(fā)商屬于公司、個(gè)人還是住宅建筑企業(yè)，要想獲得政府的支持，既長期貸款、低息貸款、甚至是無息貸款，以及土地，包括土地優(yōu)惠等政策好處，必須與政府簽訂一個(gè)合同。待房建成以后，優(yōu)先以成本價(jià)租給政府或政府指定的住戶，即作為租賃市場的一部分。政府取得優(yōu)先使用權(quán)后，再將這些住房出租給普通居民。
在公共住房領(lǐng)域，德國不存在完全的市場經(jīng)濟(jì)。即使是個(gè)人買房，也是享受了國家提供的各種優(yōu)惠政策，比如銀行優(yōu)惠貸款、買房補(bǔ)貼等等。投資人即使完全靠商業(yè)運(yùn)作，不要國家任何補(bǔ)貼或優(yōu)惠政策，在德國住宅市場供需基本平衡，甚至是供大于求的情況下，也不存在任何運(yùn)作成功的可能性。他們的前途只有一個(gè)，與政府合作，在合同期內(nèi)以成本價(jià)租給政府或政府指定的租住人群。待合同期滿后再以市場價(jià)出租或出售。
其次是給那些低收入人群提供住房補(bǔ)貼或發(fā)放“住房款”，以便他們能夠在住房租賃市場租到適合自己居住的房子。哪些人屬于低收入人群，哪些人可以獲得住房補(bǔ)貼或得到住房款，法律或地方法規(guī)都有明確的規(guī)定。比如每月毛收入在2200歐元以下的單身家庭，2個(gè)成年人帶一個(gè)孩子的家庭，月毛收入在4100歐元以下的，都可以申請(qǐng)租金上漲補(bǔ)貼。即上漲的部分，90%由市政府承擔(dān)。不想住下去需要搬家的，搬家費(fèi)由政府掏腰包。
