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2025年07月19日
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“調控時代”的樓市將何去何從？房價向左向右？成為論壇上討論最為激烈的話題。
秦虹：房價上漲動力不復存在
“眼下在全國范圍內，房價快速上漲的動力已經不復存在。與此同時，此前整個市場對房價只漲不跌的高度一致的預期也早已出現分化?！弊》亢统青l建設部政策研究中心副主任秦虹對下半年的房價走勢做出明確判斷。
她認為，此輪調控有三大核心，即控制投資性需求，增大有效供給，整頓市場秩序。在這樣的政策引導下，國家的調控目標不會輕易改變。
“最近一輪調控政策出臺已經有三個月了，目前市場變化的趨勢和宏觀調控的方向是一致的。”秦虹說，根據中國指數研究院最近公布的全國100個城市房價指數和100個城市房屋成交面積的統計指數，今年這些重點城市中，樓市成交量萎縮在40%～80%的城市占到了將近30個，一線城市整體市場成交量的回調幅度比二線城市高了20%。
秦虹認為，這輪調控的一個明顯效果，就是打破了此前整個市場的“房價將繼續上漲”的高度一致的預期。最近的問卷調查表明，在近期內準備購房的人群只占到8.3%，市場濃厚的觀望情緒使樓市成交量低迷，而低迷的成交帶動價格松動下跌。
秦虹指出，今年1～6月份，房地產投資增速38.1%，達到中國房地產市場發展多年來的歷史高位；同時，上半年新開工面積增長速度是67.9%，也處在歷史高位。這樣大的投資量，將在下半年造成樓市供應量的集中釋放，大大緩解此前樓市“供不應求”的矛盾，改變房價“只漲不跌”的預期。
趙曉：第三季度房價將出現下跌
“眼下買房尚早，買地正好。”中國經濟改革研究基金會學術委員趙曉對于房價的判斷相當直接，“現在是開發商買地的好時機，而百姓買房，我覺得還可以再等一等，估計今年第三季度房價會出現下跌，但今年年底樓市可能會重新升溫?！?/p>
“今年一季度，我國的經濟增速達到了11.9%，緊接著，國家就出臺了號稱有史以來最嚴厲的樓市調控政策。換句話說，擔心經濟過熱，擔心物價上漲過快，擔心房價過快上漲，這些擔憂，構成了今年樓市調控的大背景?！壁w曉說。
趙曉認為，上半年經濟數據的出爐，扭轉了此前市場對經濟過熱的擔憂。接下來中國要面臨的問題，不是如何抑制經濟過熱，而是經濟如何“保八”?；谶@些判斷，趙曉認為樓市下半年可能會“見底”。
“中國經濟發展的內需動力，必須依靠城市化進程，而中國城市化的關鍵，是要大力發展保障性住房。”趙曉指出，目前在中國出口乏力的情況下，中國經濟必須從“全球化帶來的外需增長模式，轉向由城市化推動的內需增長模式”，只有城市化的道路，才是拯救中國經濟的長期、持續增長的道路。
而中國城市擴張的關鍵，是要大力發展保障房。“如果未來一半人口特別是新增農村進城人口住保障房，按人均25平方米建筑面積及每平方米2500元投資計算，投資總額將高達28萬億元。”趙曉認為，在保障性住房方面，中國可以學習成熟的“新加坡”模式，在新加坡超過80%的住房都是由政府提供的。
任志強：經濟增長房價難跌
“今年下半年，由于供應量的增加，即便政府不出手調控，房價本身也就存在一個下降趨勢。但是從長期來看，宏觀經濟處于高速增長時期的國家，房價絕不可能下跌?！比A遠集團總裁、華遠地產董事長任志強拿出最近50年來的歷史數據說明他的觀點。
他把日本、中國香港和美國的房地產市場與GDP指數的關系作了一個對比。數據顯示，在任何一個國家GDP處在上升時期的時候，是看不到房價大幅下跌的。
任志強說，基于對中國未來經濟的信心，只要中國宏觀經濟繁榮，房價就不可能出現大跌。
“目前開發商手中至少還有1.4萬億的資金，可以熬過‘寒冬’?！痹谡劦介_發商資金緊張的問題時，“任大嘴”再度放言，嚴厲調控下，“大開發商不差錢”，不要指望開發商因為資金短缺而降價。
胡葆森：河南地產將加速發展
“在未來3～5年，鄭州市中州大道以東、中牟縣城以西的區域內，我認為住宅均價將會突破1萬元。”作為中原地產界的大佬，建業地產董事局主席胡葆森對鄭州房價的預計更具有“貼近性”。他做出上述判斷的理由，同樣是出于宏觀經濟繁榮和人均GDP的持續增長。
“房地產行業和國民經濟的關系通常是這樣的，一個國家的人均GDP在800到1000美元的時候，房地產行業商品化市場將會處在一個起步階段。大約到了3000美元的時候，這個行業將會進入加速時期，一直到人均GDP大約到13000美元的時候，發展速度將會放緩?！焙嵘f，根據這種規律，河南的人均GDP達到13000美元，顯然還需要很長時間，因此可以預見河南的房地產市場在未來的一段時間會處在一個加速發展時期。
董藩：沒有房地產保不住中國
房地產對中國經濟有多重要？房地產業的支柱地位究竟應不應該持續？與會專家展開交鋒。
具有房產界“最具爭議人物”之稱的經濟學家董藩提出了“沒有房地產保不住中國”的論斷，認為目前關于中國房地產市場過熱、必須進行打壓的判斷是不全面、不正確的，可能會導致中國經濟“二次探底”。
“有人說，中國的房價收入比遠遠超過西方的水平，所以有房產泡沫。但是我們沒有把單位建房和小產權房、城中村建房算在里面，怎么能跟國外比呢？而且我們賣的全是新房，國外賣的全是舊房；同時，外國都是小城鎮，40萬人口的城市在加拿大就是第二大城市，到英國就是第三大城市，規模不一樣也是不能比的。此外，我們的計算方法也不一樣，外國用的是中位數，我們用的是平均值。還有外國土地是私有的，只要房價上漲，很快就會蓋房出來平抑房價。諸多因素導致中國房地產市場和國外不能完全平行比較?！倍噲D顛覆“房價過高論”。
董藩同時指出，目前中國不是房價過高，而是“分配不公”。“許多經濟適用房的土地，都被強勢單位拿來蓋帶有福利性質的房子了”。與此同時，在土地招拍掛的過程中，和房地產項目審批的過程中，不少環節滋生腐敗。目前中國在一定程度上可以說是“腐敗推高了房價?！?/p>
“眼下只有房地產和汽車是中國老百姓缺少的，但是與房地產相比，汽車的產業鏈相對較短，產業規模也小得多。”董藩認為，眼下中國經濟當中，房地產業的支柱核心地位無法忽視，只有房地產對經濟的刺激才是有效而直接的。
鐘朋榮：抓緊時間趕快建房
“未來資源價格必會大漲！資源稀缺是世界性的問題，更是未來中國經濟第一難題。中國怎么辦？我認為眼下政府應把房地產業作為擴大內需的主要產業，抓住全球金融危機的機會，將全球的廉價資源變成中國的房產！中國開發商可以抓緊時間，提高開發質量，在今后一段時間把今后幾代人的房子蓋完！”經濟學家鐘朋榮的一席話，讓論壇現場的開發商們“熱血沸騰”。
他指出，中國在國際市場缺少議價能力。從鐵礦石談判就能看出來，在國際市場上，中國買什么，什么就漲價；中國賣什么，什么就不值錢。
“未來全球市場上什么最貴？一定是中國不能制造的東西?！币虼怂J為，中國目前應采取的策略是利用經濟危機、資源價格大跌的機會加快發展。因為全球大宗商品用美元標價，未來鐵礦石、銅等資源類商品價格翻倍上漲的話，中國造房成本會成倍上升。因此現在“應趁資源價格相對較低，把未來幾輩子的房子建完！”
【嘉賓銳語】
○當別的企業在“搶面粉”的時候，我們力爭做一個優秀的“面包師”。
——住建部政策研究中心副主任秦虹女士在談到4月份出臺的宏觀調控政策引起的市場轉變時說
○如果全都“向中看”可能會出現兩個問題，一個是所有的市長、地產商都認為，我們的價格還處在低位，希望價格上漲，另外一個問題是老百姓認為我們就要遭殃了，我們可能還買不起，這是一個明顯的矛盾。
——“向中看”是機遇？是挑戰？在任志強眼中，中部二線城市這個拐點不好拐
○現實情況是，如果有這么多人買，這房子就會漲，如果沒有人買，這房子就會降，所以這就是大家是拿手投票還是拿腳投票，如果拿手投票可能就會漲，如果拿腳投票可能就會降。
——“投入資產”還是“甩腳走人”，任總拋出的選擇，很難
○目前，中國經濟約等于中國房地產！
——具有房產界“最具爭議人物”之稱的董藩教授如是說。
○沒有房地產，保不住中國！
——董藩教授不改本色，演講題目再拋“響雷”
○老百姓是劃片的，對城里人來說房價高，只要多占耕地、多蓋房子房價就會低，我們不能只聽到城里的呼聲，看不到農民的眼淚。
——董藩教授說，他不替任何利益群體說話，只代表市場說話
○當今世界經濟中國人賣體力，歐美人賣智力，中東、澳大利亞、俄羅斯賣資源。資源瓶頸是我們永遠的痛，我有一個觀點，凡是中國人造不了的東西，以后都是天價。
——鐘朋榮教授一語道出我國經濟現狀中的硬傷
