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2025年09月03日
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2014年稅收專項(xiàng)檢查大幕初啟?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前從國(guó)家稅務(wù)總局獲悉，房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)再次被列為指令性檢查項(xiàng)目，這是房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來(lái)連續(xù)12年被納入檢查范圍。
體量大、利潤(rùn)高的房地產(chǎn)行業(yè)涉及8個(gè)稅種，包括廣受關(guān)注的土地增值稅。記者整理發(fā)現(xiàn)，在往年的稅收專項(xiàng)檢查中，房地產(chǎn)行業(yè)成了查補(bǔ)稅款的“大戶”，有些年份幾乎占到全部查補(bǔ)稅款數(shù)額的一半，其涉稅違法手段花樣百出。
突出
行業(yè)成偷逃稅重災(zāi)區(qū)
國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布了《關(guān)于開(kāi)展2014年全國(guó)稅收專項(xiàng)檢查工作的通知》，明確2014年行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查項(xiàng)目包括3項(xiàng)指令性檢查項(xiàng)目和3項(xiàng)指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目。3項(xiàng)指令性檢查項(xiàng)目是“房地產(chǎn)及建筑安裝業(yè)”“辦理出口退(免)稅企業(yè)”和“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的企業(yè)及個(gè)人”，3項(xiàng)指導(dǎo)性檢查項(xiàng)目是“地方商業(yè)銀行”“高污染、高能耗及產(chǎn)能過(guò)剩企業(yè)”和“高收入者個(gè)人所得稅”。據(jù)了解，每年稅收專項(xiàng)檢查于四五月間全面啟動(dòng)，持續(xù)至11月底結(jié)束。
記者梳理歷年稅收專項(xiàng)檢查方案發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)從2002年被納入稅收專項(xiàng)檢查以來(lái)，今年已是連續(xù)12年“榜上有名”。
國(guó)家稅務(wù)總局制訂的檢查方案要求檢查房地產(chǎn)業(yè)涉及的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、土地使用稅、契稅、房產(chǎn)稅和印花稅，是對(duì)所有業(yè)務(wù)、所有稅種的全面檢查。
“從近幾年全國(guó)開(kāi)展稅收專項(xiàng)檢查的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)存在的涉稅違法問(wèn)題較為突出。”一位來(lái)自稅務(wù)稽查部門的人士指出。
來(lái)自國(guó)家稅務(wù)總局稽查局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占2006年稅收專項(xiàng)檢查工作查補(bǔ)收入總額的42.51%；戶均查補(bǔ)收入30.82萬(wàn)元，是總體戶均查補(bǔ)收入的4.37倍；問(wèn)題率為50.98%，高于全國(guó)平均問(wèn)題率12.34個(gè)百分點(diǎn)。
2007年全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專項(xiàng)檢查共查補(bǔ)稅款91.3億元，加收滯納金3.4億元，罰款6.8億元，共查補(bǔ)收入101.7億元。房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)查補(bǔ)收入占到專項(xiàng)檢查查補(bǔ)總收入的45%，戶均查補(bǔ)收入35.4萬(wàn)元，是總體戶均查補(bǔ)收入的2.6倍。
2011年中國(guó)稅務(wù)年鑒中關(guān)于稅收專項(xiàng)檢查的總結(jié)中特別提到，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)展稅收專項(xiàng)檢查是為配合國(guó)家宏觀調(diào)控政策而部署的重點(diǎn)檢查項(xiàng)目。2010年稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查房地產(chǎn)企業(yè)9.63萬(wàn)戶，查補(bǔ)收入294.47億元，占全年稅收專項(xiàng)檢查總收入的49.23%。
個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅違法問(wèn)題尤為嚴(yán)重《福清市地稅局稽查局2010年度稅收專項(xiàng)檢查工作總結(jié)》稱，2010年專項(xiàng)檢查查補(bǔ)各項(xiàng)收入2227.95萬(wàn)元，其中，共實(shí)施查補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)稅款約2126萬(wàn)元。
北京明稅律師事務(wù)所高級(jí)合伙人夏聰告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者：“從2002年開(kāi)始，每年房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝行業(yè)都入圍(稅收專項(xiàng)檢查)，說(shuō)明行業(yè)面臨的稅收問(wèn)題比較多。房地產(chǎn)業(yè)這幾年發(fā)展比較快，每年房地產(chǎn)查補(bǔ)的收入幾乎占到整個(gè)專項(xiàng)檢查的一半。”
夏聰還表示“我們多年幫助房企應(yīng)對(duì)專項(xiàng)檢查，就我們所接觸的情況看，房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)查補(bǔ)的稅收收入是呈逐年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)的，我覺(jué)得占全部查補(bǔ)稅款的比例大體上也會(huì)有所增加。”
金杜律師事務(wù)所稅務(wù)部負(fù)責(zé)人董剛說(shuō)：“我作為稅務(wù)律師，為一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供稅務(wù)和法律服務(wù)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)態(tài)和信息有一定了解。房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)復(fù)雜，涉及的稅種比較多，拿地、立項(xiàng)、融資、拆遷、建設(shè)、銷售，各個(gè)環(huán)節(jié)問(wèn)題都比較集中，如果不放過(guò)任何細(xì)節(jié)、深究嚴(yán)查，很難說(shuō)有多少房企能100%在稅務(wù)上合規(guī)?！?/p>
手法
逃漏稅花招迭出
中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅金融法研究所教授施正文接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示“每年稅務(wù)總局進(jìn)行稅收專項(xiàng)檢查，選擇重點(diǎn)檢查對(duì)象有幾重考慮：一是重點(diǎn)選擇稅收征管可能存在漏洞或者稅收風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)；二是這個(gè)行業(yè)比較重要，稅源大，對(duì)完成稅收收入任務(wù)影響較大；三是這個(gè)行業(yè)領(lǐng)域最近出臺(tái)新的法規(guī)、政策，執(zhí)行中可能對(duì)政策的理解不太清楚從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；四是根據(jù)歷年檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，選擇長(zhǎng)期以來(lái)問(wèn)題比較嚴(yán)重的行業(yè)；五是選擇一些很久沒(méi)有被選取的行業(yè)。”
他認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)多年被列為稅收檢查的重點(diǎn)，是因?yàn)樵撔袠I(yè)符合上述五條標(biāo)準(zhǔn)中的多項(xiàng)“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)高，稅負(fù)比較重，涉及多個(gè)稅種，對(duì)稅收收入貢獻(xiàn)大，長(zhǎng)期存在風(fēng)險(xiǎn)，容易出現(xiàn)逃漏稅”。
施正文告訴記者，在往年專項(xiàng)檢查后公布的欠稅名單中，很多房企都曾出現(xiàn)過(guò)。尤其是大房企，每年納稅額很高，通過(guò)欠稅或避稅可以獲得很高的收益。
一位地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士指出，很多房地產(chǎn)企業(yè)納稅人一味追求利益的最大化，偷逃稅現(xiàn)象較為嚴(yán)重。有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收，不記或少記收入，虛列成本費(fèi)用，設(shè)置“賬外賬”，開(kāi)具虛假發(fā)票、白條等都是企業(yè)的慣用手段。
此外，有不少企業(yè)通過(guò)稅收籌劃把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到享受稅收優(yōu)惠的地方?！氨热缭O(shè)置一個(gè)高新技術(shù)企業(yè)，把其他企業(yè)的利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到高新技術(shù)企業(yè)，享受15%的所得稅率，而非一般企業(yè)的25%的稅率。或者在維爾京群島等避稅地設(shè)置公司，通過(guò)轉(zhuǎn)讓定價(jià)把利潤(rùn)轉(zhuǎn)移到避稅地，來(lái)逃避中國(guó)征稅。”施正文說(shuō)，“還有一些房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地、房產(chǎn)的時(shí)候，為了規(guī)避營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅種，經(jīng)常通過(guò)公司股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓，這樣就只涉及所得稅的問(wèn)題了?！?/p>
董剛則認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞，除了房企自身的問(wèn)題，和地方政府的態(tài)度也密不可分?！皩?duì)地方財(cái)政而言，土地出讓是很大一部分收入來(lái)源，地方政府對(duì)房企的管理、態(tài)度影響著地方土地出讓的收入。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的很多稅種是地方稅種，由地方稅務(wù)局管理，而地方稅務(wù)局受地方政府的影響比較大。包括土地增值稅在內(nèi)的一些稅種這些年征管力度沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，我認(rèn)為和部分地方政府的態(tài)度有很大關(guān)系?！彼f(shuō)。
治理
稅種設(shè)置有待調(diào)整
專家認(rèn)為，稅務(wù)總局針對(duì)可能存在稅收風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)開(kāi)展每年一度的稅收專項(xiàng)檢查，加大了征管力度，通過(guò)檢查發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)等行業(yè)在納稅中存在的問(wèn)題，有助于規(guī)范納稅，成效值得肯定。不過(guò)，要從根本上解決問(wèn)題，還需要進(jìn)一步健全、完善稅制。
施正文認(rèn)為，應(yīng)對(duì)當(dāng)前稅種設(shè)置進(jìn)行調(diào)整和改革。以土地增值稅為例，現(xiàn)實(shí)中能不能征收到位、稅種是不是需要改革，都需要討論。政策層面、征管層面和現(xiàn)實(shí)層面的很多問(wèn)題都交織在房地產(chǎn)領(lǐng)域。
施正文告訴記者：“我認(rèn)為應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅種進(jìn)行歸并。很多稅種是重復(fù)的，比如土增稅和企業(yè)所得稅。稅種的歸并應(yīng)該和房地產(chǎn)稅立法結(jié)合起來(lái)。同時(shí)，‘營(yíng)改增’應(yīng)盡快推進(jìn)，把建筑業(yè)、不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)納入。另外房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收主要在交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)幾乎沒(méi)有。為了遏制投機(jī)行為，應(yīng)減少交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)，有利于財(cái)富公平分配。”
此外，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅收費(fèi)用負(fù)擔(dān)過(guò)重，影響房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。上述地方稅務(wù)系統(tǒng)工作人士告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)不僅稅多，涉及的各種收費(fèi)也多，高額的費(fèi)用支出明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，弱化了稅收的調(diào)控能力。因此不合理的收費(fèi)應(yīng)該清理。另外，房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)偏高且存在重復(fù)課稅問(wèn)題。“如果合法納稅，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。”該人士稱。
董剛則表示，解決問(wèn)題，除了要從立法層面、稅務(wù)監(jiān)管方面加強(qiáng)外，也需要培養(yǎng)納稅人合規(guī)納稅的意識(shí)。企業(yè)方面應(yīng)該避免有意鉆空子、偷逃稅的行為。
