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2025年09月02日
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今年五一期間，偌大的北京，二手房?jī)H成交了31套，而去年同期則成交了172套，同比大降82%，創(chuàng)下2009年有網(wǎng)簽記錄以來的歷史新低。不僅如此，春節(jié)過后至今，北京二手房市場(chǎng)仍未回暖。自住型商品房分流和信貸收緊是重要原因。
二手房
探訪 南四環(huán)房?jī)r(jià)直降40萬
近日，有媒體報(bào)道稱，“東三環(huán)雙井合生國(guó)際137平方米三居，市價(jià)750萬元，現(xiàn)在600萬元急售。房屋總價(jià)直接跳水100多萬元，房屋還是無人問津。”
二手房成交遇冷、房?jī)r(jià)跳水再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。記者在日前的走訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，直降四五十萬元，甚至百萬元的房源確實(shí)存在，在買漲不買跌的心態(tài)作用下，購(gòu)房人觀望加劇，成交冰封。
在南四環(huán)附近門店工作的小李（化名）告訴記者，他們門店上個(gè)月成交了一套宏大南園90平方米的兩居室，市場(chǎng)價(jià)大約為260萬元左右，業(yè)主甩賣，直降40萬元，以220萬元的價(jià)格成交。“這個(gè)降價(jià)幅度目前在我們店是最高的，不過據(jù)我所知，有的區(qū)域降價(jià)幅度更大。前幾天，我有個(gè)顧客定了勁松一套大兩居，當(dāng)時(shí)業(yè)主降50萬元，非常合適。”
據(jù)小李介紹，西紅門附近一些大戶型降價(jià)幅度比較大，“一般總價(jià)在五六百萬元的房源有的能降三四十萬元。”
記者在通州等區(qū)域采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，剛需戶型也在降低售價(jià)，只是幅度低于大戶型。臨河里地鐵站附近某門店的經(jīng)紀(jì)人小張表示：“如果房子長(zhǎng)時(shí)間賣不出去，我們肯定會(huì)讓業(yè)主降價(jià)。上個(gè)月有業(yè)主最高讓了8萬元，雖然和三環(huán)動(dòng)輒百萬的降幅不能同日而語，但我們這兒的房子總價(jià)低，都快到六環(huán)了，對(duì)于一個(gè)100多萬元的房子來說，降8萬元已經(jīng)不少了。”
統(tǒng)計(jì) 五一成交量大降八成
鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京二手房?jī)r(jià)格從去年12月以來就連續(xù)陰跌。而二手房房?jī)r(jià)跳水的直接原因是從年初至今成交萎縮，剛剛過去的五一小長(zhǎng)假就是成交遇冷的縮影。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，五一（5.1-5.3）期間，北京市二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為31套，與去年同期相比下降82%，成交量為近6年來最少。通常五一期間二手房日均成交量與4月相比會(huì)下降70%-80%，而今年這一降幅度達(dá)到95.8%，與去年相比下降幅度增加了21個(gè)百分點(diǎn)。此外，4月北京市二手住宅總成交量?jī)H為7616套，為近11個(gè)月（除去春節(jié)月）以來最低水平。
從新增房客源變化情況來看，五一期間日均新增房源量與節(jié)前三天水平相比基本持平，客源量也并未出現(xiàn)明顯回升，部分區(qū)域客源量還出現(xiàn)了一定程度的下降，市場(chǎng)冷清的狀態(tài)依然持續(xù)。
延伸 春節(jié)后市場(chǎng)仍未回暖
今年的前4個(gè)月，北京的二手房市場(chǎng)同樣表現(xiàn)不佳，其中，4月份延續(xù)了3月成交疲軟的態(tài)勢(shì)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，4月北京二手住宅成交7616套，成交量環(huán)比3月下降14.8%，成交價(jià)格漲幅也基本處于停滯狀態(tài)。當(dāng)前復(fù)雜的市場(chǎng)形勢(shì)使需求陷入較為濃重的觀望情緒當(dāng)中。從新增房客源情況來看，4月日均新增房源量與3月相比出現(xiàn)了比較明顯的下降，降幅達(dá)到13.4%；日均新增客源量較上月下降2.7%，與去年同期相比下降18%。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，按照往年慣例，春節(jié)過后3、4月份一般為市場(chǎng)回暖期，但從今年的市場(chǎng)情況來看，需求觀望程度不斷升級(jí)，春節(jié)后市場(chǎng)持續(xù)疲軟，至今未現(xiàn)任何回暖跡象。
為了促進(jìn)成交，中介會(huì)定期清理報(bào)價(jià)高的房源。據(jù)房屋經(jīng)紀(jì)小張介紹，他所在的門店守著通州一個(gè)體量非常大的樓盤：“這個(gè)樓盤里還有新房在賣，二手房業(yè)主的預(yù)期難免會(huì)跟著新房走，但按照新房的價(jià)格根本賣不出去，所以我們店現(xiàn)在基本不接兩居室230萬元以上的價(jià)格，我們不賣了，賣不動(dòng)。”
原因 自住型商品房分流明顯
據(jù)記者了解，造成二手房市場(chǎng)萎靡的諸多因素中，自住型商品房的分流不可小覷。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，自去年10月自住型商品房概念提出以來，至今已有8個(gè)項(xiàng)目入市，總供應(yīng)量達(dá)到近1.5萬套。自住型商品房因其價(jià)格優(yōu)勢(shì)受到了購(gòu)房者尤其是剛需購(gòu)房者的追捧。張旭表示，從政府目前對(duì)自住房的供應(yīng)計(jì)劃來看，未來一段時(shí)間，供應(yīng)力度將不斷加大，這不僅分流了一部分剛性購(gòu)房需求，也造成目前需求觀望程度不斷加深。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認(rèn)為，已經(jīng)入市的自住房合計(jì)供應(yīng)住宅高達(dá)14700套，對(duì)市場(chǎng)的影響明顯在加大。
另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京累計(jì)出讓含有自住房地塊項(xiàng)目達(dá)40多宗，涵蓋11個(gè)區(qū)域，其中朝陽區(qū)最多，達(dá)到了8個(gè)項(xiàng)目，海淀區(qū)2個(gè)，順義區(qū)合計(jì)達(dá)到了6個(gè)項(xiàng)目。“累計(jì)36個(gè)地塊可供應(yīng)自住房項(xiàng)目達(dá)到5萬套，預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目大部分可以在2014年入市，也就是在2014年北京將成交200萬元左右價(jià)格的自住房達(dá)到4萬-5萬套左右。”張大偉說。按照1:5的比例，4萬套自住房將在今年鎖定20萬購(gòu)房者的需求。
信貸收緊加速市場(chǎng)冷卻
除了自住型商品房分流需求之外，今年以來的信貸收緊也成了抑制成交的重要因素。
據(jù)“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)顯示，4月北京個(gè)貸市場(chǎng)的交易量環(huán)比上月下降35%，伴隨著各銀行信貸的持續(xù)收緊，二手房市場(chǎng)再次陷入了新一輪的觀望期。“偉嘉安捷”指出，一方面，受銀行房貸放款情況緊張的影響，不少急于出手的二手房業(yè)主舍棄接受貸款而低價(jià)全款拋售房產(chǎn)，似乎在釋放著議價(jià)空間加大的信號(hào)，因此不少購(gòu)房人也在等待著入市的時(shí)機(jī)，陷入觀望情緒。另一方面，盡管各銀行都在正常接單，但首套房的利率已全部調(diào)整為基準(zhǔn)或基準(zhǔn)再上浮5%，首套房利率的收緊及放款的緊張也給購(gòu)房人造成了入市壓力，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的下降。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，受市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)的影響，在市場(chǎng)偏冷情況下，購(gòu)房人群主要是需求較迫切的剛需人群，二手房因具有配套、區(qū)位等優(yōu)勢(shì)因素，總價(jià)、均價(jià)往往比新房偏高。由于目前銀行信貸從緊，二手房貸款難度較大、利率也較高，使得購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)更為敏感，或被迫放棄二手房。
新房
五一成交量創(chuàng)7年來最低值
繼4月樓市成交量?jī)r(jià)雙跌后，剛剛過去的五一小長(zhǎng)假，北京樓市成交繼續(xù)遇冷，亞豪機(jī)構(gòu)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來7年的最低值。
過去7年間的五一小長(zhǎng)假，北京商品住宅成交的高峰值出現(xiàn)在2009年到2011年，連續(xù)三年五一成交量均保持在千套以上，低峰值則出現(xiàn)在2008年，成交套數(shù)為410套。然而，今年5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬平方米，成交套數(shù)、成交面積不但相比去年同期分別降79%、74%，更是創(chuàng)下了自2008年五一恢復(fù)三天假期以來7年來的最低值。
從成交價(jià)格看，根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，五一期間，北京新房成交均價(jià)為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調(diào)；而亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價(jià)也出現(xiàn)下行，僅為20836元/平方米，對(duì)比上一個(gè)三天小長(zhǎng)假—清明期間，價(jià)格下探幅度高達(dá)18%。
整體市場(chǎng)價(jià)格可能進(jìn)一步下探
事實(shí)上，成交低迷一直是今年樓市主題詞，春季樓市倒春寒跡象明顯。北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購(gòu)房轉(zhuǎn)變開始出現(xiàn)恐慌性觀望。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，北京新房大部分項(xiàng)目的供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了變化，2013年北京單價(jià)在2萬元左右的剛需項(xiàng)目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。隨著部分項(xiàng)目的搶跑消化，供需結(jié)構(gòu)出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦出現(xiàn)恐慌性觀望，很可能需求會(huì)突然銳減。從目前市場(chǎng)情況看，5月份也很難升溫。
亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房供量激增，對(duì)普通商品房項(xiàng)目形成銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力，加上對(duì)樓市預(yù)期持續(xù)下行，市場(chǎng)供過于求的形勢(shì)將無力扭轉(zhuǎn)。而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴(kuò)張所致的負(fù)債率走高，難以背負(fù)高庫(kù)存造成的資金沉淀，未來樓盤打折促銷現(xiàn)象將會(huì)增多，整體市場(chǎng)價(jià)格也存在進(jìn)一步下探的可能。
