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2025年07月18日
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記者了解到，丹麥最大私人養(yǎng)老公寓運(yùn)營商DDH集團(tuán)早在2012年就開始進(jìn)軍中國的養(yǎng)老業(yè)。與中國近年來四處拔地而起的“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目形成鮮明反差的是，這個(gè)以輸出“養(yǎng)老服務(wù)管理”見長的專業(yè)機(jī)構(gòu)，兩年來，只在重慶、上海等地找到很少的一兩家合作伙伴。
其中的重要原因，丹麥人不清楚，但很多中國的合作伙伴卻心知肚明。“很多開發(fā)商以養(yǎng)老的名義拿下土地，賣了房子，開發(fā)商就撤了，也沒有引入專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，掙完錢就走了。”上海棲城建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃公司副總兼養(yǎng)老事業(yè)部負(fù)責(zé)人蔣亞利接觸過很多想做“養(yǎng)老地產(chǎn)”的開發(fā)商，她判斷開放商真實(shí)目的就一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：是否提供后續(xù)養(yǎng)老服務(wù)。
為了快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)盈利，養(yǎng)老項(xiàng)目的投資人們可謂“花樣百出”。除會(huì)員卡制、保證金制、直接租住制外，還有“打擦邊球”的“賣房制”。與表面熱鬧的養(yǎng)老投資相比，真正能提供專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)的機(jī)構(gòu)卻并不算多。
養(yǎng)老地產(chǎn)會(huì)員卡價(jià)格幾近翻番？
上海的親和源項(xiàng)目，是全國較早打出“養(yǎng)老”旗號的地產(chǎn)項(xiàng)目。它的特色是，不賣房子，賣會(huì)員卡。
會(huì)員卡分為A卡和B卡兩類。2007年剛推出時(shí)，A卡須一次性繳費(fèi)50萬元，允許繼承或轉(zhuǎn)讓，入住小區(qū)后每年須根據(jù)房型大小繳納兩萬元至7萬元不等的年費(fèi)；另一種是只限個(gè)人終身使用的B卡，一次性繳費(fèi)額低于A卡，每年年費(fèi)僅兩萬元，實(shí)際入住年限如不滿15年，余款可折算后部分退費(fèi)。
親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山告訴記者，現(xiàn)如今，A卡已能在市面上賣到118萬元，且親和源社區(qū)已“住滿”，500多戶，1200名老人。
但一名剛剛?cè)ビH和源考察的投資人卻告訴記者，親和源的情況遠(yuǎn)沒有其自稱的那么“樂觀”。據(jù)他了解，親和源經(jīng)營7年，如今的入住率也就60%左右。
有關(guān)入住率的問題，記者從另一名與親和源走得較近的合作人那里也得到了證實(shí)，“可能70%左右。但根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)作8年到10年，能有70%以上入住率的話，每年就能有10%以上的較穩(wěn)定收益。”
這名合作人認(rèn)為，50萬元漲到118萬元最大的可能性是開發(fā)商自我抬價(jià)的結(jié)果，“他7年前賣50萬元的會(huì)員卡，今年可能要價(jià)到118萬元，因?yàn)樗€沒有住滿，開發(fā)商還可以直接賣。但如果他的會(huì)員直接把卡拿到市面上出售，就不一定能以這個(gè)價(jià)格售出了，因?yàn)樗鼤簳r(shí)還沒有稀缺性。”
這名合作人介紹，決定一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)是否值得投資、是否能獲得長期穩(wěn)定回報(bào)的最關(guān)鍵因素就是“入住率”。而現(xiàn)實(shí)是，很多養(yǎng)老社區(qū)的入住率距離能實(shí)現(xiàn)盈利的70%還很遠(yuǎn)。
保利、萬科、綠地等大型房企也在養(yǎng)老項(xiàng)目上遭遇尷尬。2013年10月，在開業(yè)僅一年多后，保利和熹會(huì)悄然改變了此前針對“活力型”老人的運(yùn)營模式，轉(zhuǎn)而把服務(wù)對象改變?yōu)閯傂韪鼮橥⒌摹笆е鞘堋崩先恕?/p>
值得一提的是，其此前主要針對活力型老人的項(xiàng)目設(shè)計(jì)入駐率還不到20%。
賣房子還是賣服務(wù)
提起“養(yǎng)老地產(chǎn)”，只要對此稍有了解的人，無一例外都會(huì)想起北京順義區(qū)的東方太陽城。與現(xiàn)在大多數(shù)會(huì)員制、租住制的養(yǎng)老社區(qū)不同，太陽城的特色是“賣房子”。
北京太陽城集團(tuán)董事局主席朱鳳泊告訴中國青年報(bào)記者，正是因?yàn)椤百u房子”，太陽城才能在養(yǎng)老行業(yè)方興未艾的當(dāng)下收獲令業(yè)內(nèi)羨慕的100%入住率。
“中國老人最喜歡的養(yǎng)老方式是，既能給自己養(yǎng)老，又能留一套房子給子女。”朱鳳泊介紹，太陽城項(xiàng)目中的70%作為住宅出售，30%為開發(fā)商自持，以養(yǎng)老公寓的形式租給老年人居住，并由太陽城自有物業(yè)提供養(yǎng)老服務(wù)。
據(jù)稱，太陽城養(yǎng)老公寓項(xiàng)目已經(jīng)入住700多人，最近連續(xù)3年實(shí)現(xiàn)盈利，并向相關(guān)部門繳納所得稅。
但在上海棲城規(guī)劃設(shè)計(jì)公司的蔣亞利看來，太陽城多少有些“打擦邊球”的意思。“存在以養(yǎng)老的名義拿地，然后賣公寓、賣別墅掙錢的嫌疑。”蔣亞利說，有的開發(fā)商以養(yǎng)老的名義賣完房子就撤出樓盤，最多在小區(qū)里搞一個(gè)養(yǎng)老大學(xué)、養(yǎng)老俱樂部就完事兒，這并不是真正意義上的養(yǎng)老社區(qū)，“北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)口子特別難開，其他中小城市就有很多了，90%以上都是普通開發(fā)商自稱在搞養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。”
對此，朱鳳泊解釋，北京太陽城項(xiàng)目在拿地時(shí)是以高價(jià)購買的“別墅用地”，不存在以養(yǎng)老的名義圈地的行為。“我是拿住宅用地在做養(yǎng)老項(xiàng)目，只是單純看好未來養(yǎng)老市場這一塊，練練手而已。”朱鳳泊說。
他透露，因?yàn)橥顿Y人咨詢眾多，下一步，太陽城養(yǎng)老公寓板塊也將被拿出來與一名投資者合作。根據(jù)投資人的建議，公寓或?qū)⒃诎丛伦庾≈猓硗馐杖∫欢〝?shù)額的“保證金”。
“我們不是會(huì)員費(fèi)而是保證金，‘保證金’是肯定會(huì)退給客戶的，‘會(huì)員費(fèi)’從法律上講，是可以不退的。”根據(jù)朱鳳泊對市場的判斷，“保證金”制度比“會(huì)員費(fèi)”制度更能招攬顧客，“這樣客戶保證能退到錢，我們也能用這些流動(dòng)資金做些中短期投資以補(bǔ)貼養(yǎng)老公寓的運(yùn)營開銷。
“拿地”是關(guān)鍵
上海親和源老年生活形態(tài)研究中心主任華山近期注意到，過去民政部門還給養(yǎng)老社區(qū)按養(yǎng)老床位給補(bǔ)貼，現(xiàn)在已經(jīng)不提這個(gè)了。
取而代之的是“社會(huì)化養(yǎng)老”。華山認(rèn)為，政府的意思是，對于680萬名“三無”老人由政府兜底，而全國兩億老人中剩下的部分，則由市場來解決他們的養(yǎng)老問題。
李克強(qiáng)總理在去年8月的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中也將社會(huì)力量列為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”。
一個(gè)有趣的現(xiàn)象是，與中央高層鼓勵(lì)社會(huì)力量參與養(yǎng)老不同的是，地方政府對于社會(huì)力量參與養(yǎng)老，尤其是“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一塊卻都“不愿多談”。記者嘗試聯(lián)系上海、蘇州兩地的政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，聽說要談“養(yǎng)老地產(chǎn)”，對方都委婉地拒絕接受采訪。蘇州一家正在開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的國企，也對此話題諱莫如深。
關(guān)鍵問題就在“土地”上。記者了解到，根據(jù)《劃撥用地目錄》，老年人社會(huì)福利設(shè)施用地屬于“非營利性社會(huì)福利設(shè)施用地”，可以以劃撥方式取得。
一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這塊土地，無論政府是否“劃撥”給申請人，都不太好談，“不劃撥，他說你的城市規(guī)劃里壓根兒就沒有規(guī)劃養(yǎng)老用地；劃撥了，他開發(fā)一陣子后，改成賣房了，政府又該被問責(zé)了。”
記者查詢上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，上海自2012年至今，僅閔行、長寧兩區(qū)掛出過專用于養(yǎng)老的地塊，閔行地塊約6公頃、長寧地塊約0.3公頃。
親和源的投資方之一、溫州商人周星增曾在接受媒體采訪時(shí)轉(zhuǎn)述區(qū)里一名官員的話稱，“不是我不給面子，我任期3年，需要拿出政績；土地批給房地產(chǎn)商，馬上就有一大筆收入；批成工業(yè)用地，馬上就有稅收；批成養(yǎng)老院，什么現(xiàn)成好處都看不到。”
一邊是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的政府官員不愿批養(yǎng)老地塊，另一邊，經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的政府官員“亂批”養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在社會(huì)上造成壞影響。
全國政協(xié)委員、民建中央常委錢學(xué)明對開放商借養(yǎng)老名義低價(jià)獲得劃撥用地的行為就曾表示過不滿。他認(rèn)為，這種現(xiàn)象造成的一個(gè)結(jié)果是，政府不敢再把土地批給私人房企，為圖“放心”只敢把地批給國企做養(yǎng)老，“這樣又不是充分的市場競爭模式了。”
社區(qū)養(yǎng)老或成未來政府和市場的折衷選擇
錢學(xué)明在對多地養(yǎng)老行業(yè)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，政府或許可以從另一個(gè)角度鼓勵(lì)發(fā)展養(yǎng)老行業(yè)。
“做專門的養(yǎng)老社區(qū)不現(xiàn)實(shí)，可以考慮在成熟社區(qū)里劃定一塊養(yǎng)老用地。”錢學(xué)明建議，未來在土地拍賣過程中，政府可以規(guī)定其中的一部分地皮專用于養(yǎng)老，開發(fā)商可以自主運(yùn)營這塊土地，也可以通過招標(biāo)形式引入專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，“如果覺得這個(gè)市場好，開發(fā)商完全可以自己做，覺得不好，你就把地租給專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓別人來做。”
錢學(xué)明說，從目前投資界對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的熱衷度來看，社區(qū)養(yǎng)老未來的發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
保利和熹會(huì)就是開發(fā)商主動(dòng)劃地做養(yǎng)老的一個(gè)典型案例。“和熹會(huì)”老齡公寓由保利西山林語小區(qū)內(nèi)的酒店改造而成，專為失能老人提供有償服務(wù)。
保利地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，“和熹會(huì)”將作為保利在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的專業(yè)品牌，未來將向全國推廣。而類似“和熹會(huì)”的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)未來10年可能會(huì)建50個(gè)，保利布局的每個(gè)城市可能都會(huì)建一個(gè)甚至兩個(gè)。
而在老年人持有公寓方面，公司建設(shè)的項(xiàng)目中將留出部分面積作為老年性持有公寓，將來每個(gè)城市有五六個(gè)項(xiàng)目會(huì)持有老年性公寓。保利地產(chǎn)集團(tuán)董事長宋廣菊說，對已建成的社區(qū)將投入5億元至10億元，進(jìn)行適老化改造。
“目前來看，就算你政府不給劃撥優(yōu)惠的養(yǎng)老用地，開放商們也會(huì)瞄準(zhǔn)其中的盈利點(diǎn)，主動(dòng)建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施。”錢學(xué)明認(rèn)為，已有社區(qū)適老化改造和新建社區(qū)強(qiáng)制騰出養(yǎng)老地塊將是未來社會(huì)化養(yǎng)老的大方向。
除保利外，與萬科合作密切的建筑設(shè)計(jì)師蔣亞利向記者透露，萬科方面也在著力從“養(yǎng)老”角度提升其物業(yè)服務(wù)能力，“萬科現(xiàn)在的口號就是做物業(yè)服務(wù)，代收快遞、幫叫出租這種表面化的服務(wù)已經(jīng)沒有競爭力了，未來，養(yǎng)老服務(wù)將是他們發(fā)展的一個(gè)重點(diǎn)。”
但一名長期關(guān)注養(yǎng)老行業(yè)的上海投資人告訴記者，無論是保利還是萬科，其參與“養(yǎng)老”的目的其實(shí)都是“賣房”。
“投資界最關(guān)注的倒不是養(yǎng)老社區(qū)的盈利模式，這些花樣其實(shí)都是噱頭，我們看中的是土地價(jià)值。”這名投資人分析，一家能以養(yǎng)老劃撥用地價(jià)格拿地開發(fā)的養(yǎng)老社區(qū)，一定比一家以市場價(jià)格拿地的養(yǎng)老社區(qū)更受投資人親睞，“誰會(huì)那么傻，市場價(jià)格拿的地，把它當(dāng)作養(yǎng)老社區(qū)來運(yùn)作？純粹是噱頭。”
這名投資人說，“賣房”所得的利潤以及資金回收的效率要遠(yuǎn)高于“賣養(yǎng)老服務(wù)”，“拿養(yǎng)老的地賣房，據(jù)我所知，是可以操作的。就看誰有本事操作了。”
