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2025年07月18日
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中國社會科學(xué)院日本經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題組20日預(yù)測稱，參照日本房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗，北上廣或仍將出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房價瘋漲。
5月20日，中國社會科學(xué)院日本研究所、全國日本經(jīng)濟(jì)學(xué)會及社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同在京發(fā)布《日本經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：日本經(jīng)濟(jì)與中日經(jīng)貿(mào)關(guān)系研究報告（2014）》。
藍(lán)皮書稱，高房價、高地價甚至房地產(chǎn)泡沫，如果離開了經(jīng)濟(jì)高速增長的底層支撐，則必然成為無本之木、無源之水，并最終導(dǎo)致泡沫破裂。
南開大學(xué)日本研究院副教授、全國日本經(jīng)濟(jì)學(xué)會理事劉軒說，日本第三次房地產(chǎn)泡沫之所以破裂，正是由于房地產(chǎn)市場缺乏強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導(dǎo)致房地產(chǎn)崩潰，并演繹了長達(dá)20多年的“跌跌不休”。
藍(lán)皮書認(rèn)為，戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展路徑和演進(jìn)邏輯，為思考今天中國的房地產(chǎn)泡沫問題提供了重要的參照材料和研究視角。
“對于正處于社會經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國來說，我們很難用一個簡單尺度來直接判斷：中國是否存在著房地產(chǎn)泡沫？中國的房地產(chǎn)泡沫是否必然破裂？中國的房地產(chǎn)什么時候可能出現(xiàn)崩盤？”劉軒說，因為房地產(chǎn)價格不僅受經(jīng)濟(jì)增長速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入差距、人口移動、國家宏觀調(diào)控政策等多重因素影響，而且還往往滲透著中國特殊國情下的制度和文化因素的影響。
劉軒說，今天中國的房地產(chǎn)泡沫、房價高漲等現(xiàn)象與高速增長時期的日本房地產(chǎn)市場具有驚人的相似性。然而考慮到中國人口多，地區(qū)差異較大，加之體制轉(zhuǎn)軌過程中出現(xiàn)的貪污腐敗、貧富不均、收入差距懸殊等因素影響，中國房地產(chǎn)市場面臨的問題比日本更為復(fù)雜和深刻。
劉軒認(rèn)為，從長期整體趨勢上看，中國城市房地產(chǎn)市場仍然存在上升空間，但這并不排除個別地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和個別房地產(chǎn)項目崩盤。
藍(lán)皮書分析，戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場的演進(jìn)路徑以及三次房地產(chǎn)泡沫的不同結(jié)局說明，經(jīng)濟(jì)高速增長往往伴隨著產(chǎn)生高房價、高地價甚至房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。所謂高房價、高地價甚至房地產(chǎn)泡沫，是對人們的收入水平和現(xiàn)實購買能力而言，即房地產(chǎn)價格超過了人們的現(xiàn)實相對購買能力。一般意義上說，房價過高就意味著存在房地產(chǎn)泡沫。
“房地產(chǎn)泡沫未必意味著一定會破裂和崩潰，更不意味著一定會衍生為泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫可以通過各種經(jīng)濟(jì)要素之間的不斷調(diào)整而最終得以合理釋放或消融。”劉軒說。
藍(lán)皮書稱，借鑒日本房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)驗，可以判斷：在中國目前的經(jīng)濟(jì)高速增長階段，伴隨著城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、人口增長和人口移動等因素的共同刺激，中國城市房地產(chǎn)市場還將面臨一個長時期的價格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房價瘋漲。反之，只有隨著未來經(jīng)濟(jì)增長速度的下降，城市化進(jìn)程結(jié)束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應(yīng)增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決后，我國的房地產(chǎn)價格才有可能真正實現(xiàn)理性回歸。
劉軒表示，房地產(chǎn)價格長期總體上升，既不是說中國房地產(chǎn)市場不存在問題，也不是說中國不存在房地產(chǎn)泡沫。某些地區(qū)房價的無限飆升，無數(shù)“鬼城”的出現(xiàn)，房屋空置率的上升，北漂族的“蝸居”等，清晰反映了中國房地產(chǎn)市場存在的嚴(yán)重問題。但不能由此而否定房地產(chǎn)市場的一切，不能否定10年來中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展和充分競爭。
