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2025年09月02日
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中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日本經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書課題組20日預(yù)測(cè)稱，參照日本房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，北上廣或仍將出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房?jī)r(jià)瘋漲。
5月20日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院日本研究所、全國(guó)日本經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同在京發(fā)布《日本經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書：日本經(jīng)濟(jì)與中日經(jīng)貿(mào)關(guān)系研究報(bào)告（2014）》。
藍(lán)皮書稱，高房?jī)r(jià)、高地價(jià)甚至房地產(chǎn)泡沫，如果離開了經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的底層支撐，則必然成為無(wú)本之木、無(wú)源之水，并最終導(dǎo)致泡沫破裂。
南開大學(xué)日本研究院副教授、全國(guó)日本經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事劉軒說(shuō)，日本第三次房地產(chǎn)泡沫之所以破裂，正是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加和剛性住房需求等要素支撐，才最終導(dǎo)致房地產(chǎn)崩潰，并演繹了長(zhǎng)達(dá)20多年的“跌跌不休”。
藍(lán)皮書認(rèn)為，戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展路徑和演進(jìn)邏輯，為思考今天中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問題提供了重要的參照材料和研究視角。
“對(duì)于正處于社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的中國(guó)來(lái)說(shuō)，我們很難用一個(gè)簡(jiǎn)單尺度來(lái)直接判斷：中國(guó)是否存在著房地產(chǎn)泡沫？中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫是否必然破裂？中國(guó)的房地產(chǎn)什么時(shí)候可能出現(xiàn)崩盤？”劉軒說(shuō)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格不僅受經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、通貨膨脹率、投資水平、城市化水平、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、收入差距、人口移動(dòng)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等多重因素影響，而且還往往滲透著中國(guó)特殊國(guó)情下的制度和文化因素的影響。
劉軒說(shuō)，今天中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫、房?jī)r(jià)高漲等現(xiàn)象與高速增長(zhǎng)時(shí)期的日本房地產(chǎn)市場(chǎng)具有驚人的相似性。然而考慮到中國(guó)人口多，地區(qū)差異較大，加之體制轉(zhuǎn)軌過程中出現(xiàn)的貪污腐敗、貧富不均、收入差距懸殊等因素影響，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問題比日本更為復(fù)雜和深刻。
劉軒認(rèn)為，從長(zhǎng)期整體趨勢(shì)上看，中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然存在上升空間，但這并不排除個(gè)別地區(qū)房地產(chǎn)泡沫破滅和個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目崩盤。
藍(lán)皮書分析，戰(zhàn)后日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的演進(jìn)路徑以及三次房地產(chǎn)泡沫的不同結(jié)局說(shuō)明，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)往往伴隨著產(chǎn)生高房?jī)r(jià)、高地價(jià)甚至房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。所謂高房?jī)r(jià)、高地價(jià)甚至房地產(chǎn)泡沫，是對(duì)人們的收入水平和現(xiàn)實(shí)購(gòu)買能力而言，即房地產(chǎn)價(jià)格超過了人們的現(xiàn)實(shí)相對(duì)購(gòu)買能力。一般意義上說(shuō)，房?jī)r(jià)過高就意味著存在房地產(chǎn)泡沫。
“房地產(chǎn)泡沫未必意味著一定會(huì)破裂和崩潰，更不意味著一定會(huì)衍生為泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫可以通過各種經(jīng)濟(jì)要素之間的不斷調(diào)整而最終得以合理釋放或消融?！眲④幷f(shuō)。
藍(lán)皮書稱，借鑒日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，可以判斷：在中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)階段，伴隨著城市化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、人口增長(zhǎng)和人口移動(dòng)等因素的共同刺激，中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還將面臨一個(gè)長(zhǎng)時(shí)期的價(jià)格上漲過程，特別是北京、上海、廣州等特大城市，還可能會(huì)出現(xiàn)大大超過人們心理預(yù)期的房?jī)r(jià)瘋漲。反之，只有隨著未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的下降，城市化進(jìn)程結(jié)束和居民收入上升，各地收入差距縮小，加之住房供應(yīng)增大，住房難、住房貴等問題得到一定程度解決后，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格才有可能真正實(shí)現(xiàn)理性回歸。
劉軒表示，房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期總體上升，既不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在問題，也不是說(shuō)中國(guó)不存在房地產(chǎn)泡沫。某些地區(qū)房?jī)r(jià)的無(wú)限飆升，無(wú)數(shù)“鬼城”的出現(xiàn)，房屋空置率的上升，北漂族的“蝸居”等，清晰反映了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的嚴(yán)重問題。但不能由此而否定房地產(chǎn)市場(chǎng)的一切，不能否定10年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展和充分競(jìng)爭(zhēng)。
