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2025年08月18日
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樓市下行風(fēng)險(xiǎn)趨大，南都記者從包括萬(wàn)科、時(shí)代地產(chǎn)等多個(gè)主流開(kāi)發(fā)商處了解到，“趨吉避險(xiǎn)”，剛需把持王道的同時(shí)，豪宅風(fēng)險(xiǎn)加大，或面臨市場(chǎng)波動(dòng)。日前，溫州、杭州等地有中高端豪宅降價(jià)。其中溫州最大的一座樓盤(pán)以超低價(jià)9000元每平米開(kāi)盤(pán)，是曾經(jīng)溫州房?jī)r(jià)最高時(shí)的八分之一。
房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下行，上半年去化速度已經(jīng)明顯放緩。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉向南都記者表示“樓市降價(jià)有差別”。各方影響下，不少地方政府的“托市”之舉得到“默許”，加上多家開(kāi)發(fā)商直言下半年尤其是“金九銀行”貨量充足，偉業(yè)我愛(ài)我家總裁胡景暉就向南都記者預(yù)測(cè)后市表示“20 14年中國(guó)樓市將在下半年迎來(lái)遲到的春天”。
豪宅低價(jià)開(kāi)盤(pán)
不少地區(qū)的豪宅已經(jīng)悄然降價(jià)。其中，長(zhǎng)三角可謂“重災(zāi)區(qū)”。
溫州三江立體城位于溫州甌江北岸永嘉縣的一處高速公路邊上。據(jù)報(bào)道，這里將以超低價(jià)9000元每平米開(kāi)盤(pán)，是同地點(diǎn)房?jī)r(jià)最高時(shí)的八分之一。而隔江相望的溫州最貴樓盤(pán)鹿城廣場(chǎng)，在2011年售價(jià)最高時(shí)在炒房客手里的房?jī)r(jià)曾被叫到每平米8到10萬(wàn)元，如今開(kāi)盤(pán)價(jià)均在4萬(wàn)左右。
根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，溫州樓市已連續(xù)陰跌32個(gè)月，市區(qū)內(nèi)商品房平均價(jià)格從3萬(wàn)跌倒了2萬(wàn)，跌幅達(dá)40%。
另外，深圳、上海等部分片區(qū)豪宅也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。部分豪宅業(yè)主急于拋售房產(chǎn)，其中不乏炒房客，而接手的買家大多屬于改善型置業(yè)。
“問(wèn)題并不是出在房地產(chǎn)上面，資金問(wèn)題才是最關(guān)鍵的，如果釜底抽薪，房企都無(wú)法存活，豪宅都不得不降價(jià)，”寧波利時(shí)商業(yè)杭州分公司總經(jīng)理李興軍接受南都記者采訪表示，這類資金問(wèn)題引發(fā)的降價(jià)可能還會(huì)持續(xù)。
在很多地產(chǎn)商看來(lái)，利潤(rùn)和價(jià)格都不是最主要的，盡快把房子賣出去，保證資金的安全才是目前最重要的。
二手房交易萎縮
2014年以來(lái)，樓市整體下行。受銀行信貸緊縮等因素影響，盡管部分企業(yè)采取大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，然而1-5月份整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍并沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。大多數(shù)大中城市成交量比去年同期下滑2- 3成，市場(chǎng)普遍性面臨著“去庫(kù)存”的壓力。其中，一線城市去化速度明顯放緩。
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年1-5月份，北京市二手房成交總量為38044套，比去年前5月成交量大幅下跌55 .8%，同時(shí)也是2009年以來(lái)歷年同期的最低值。
合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示廣州5月二手交易量較4月下降三成。滿堂紅也表示5月同比4月交易量下降了24%。滿堂紅置業(yè)廣州分公司市場(chǎng)總監(jiān)周峰告訴南都記者，廣州二手樓市交易量陷入2011年底以來(lái)的最差階段，可以說(shuō)是3年來(lái)最低記錄。且這種萎縮還在持續(xù)。
“市場(chǎng)濃郁的觀望情緒和信貸支持力度不足是導(dǎo)致進(jìn)入2014年以來(lái)二手房市場(chǎng)成交量大幅萎縮的重要原因”，偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉向南都記者分析道。
從二季度市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，大中城市樓盤(pán)變相促銷或小幅優(yōu)惠促銷的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。同時(shí)，一些大型品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)也開(kāi)始出現(xiàn)大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤(pán)日益增多。
“對(duì)于普通剛需項(xiàng)目來(lái)講，一般降價(jià)10%-15%就可以激活市場(chǎng)成交量，而對(duì)于高端豪宅則需要20%-30%的幅度，市場(chǎng)需求才會(huì)被大幅激活，”張宏偉向南都記者表示。不少業(yè)內(nèi)直言，目前市場(chǎng)情況下，降與不降已經(jīng)不再是問(wèn)題，“以價(jià)換量”是應(yīng)該“慢慢降”還是“一步降到位”，這才讓開(kāi)發(fā)商“頭疼”。
“托市”逐步落實(shí)
從之前一些城市的“放松限購(gòu)”傳言，再到6月6日天津市房管局提出一系列放松限購(gòu)的舉措，兩會(huì)期間提出的“分類調(diào)控”思路已逐漸由“概念”轉(zhuǎn)化為現(xiàn)階段的市場(chǎng)實(shí)際。
“越來(lái)越多的政策‘組合拳’表明，現(xiàn)階段政府對(duì)分化下行的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始了一輪更加精細(xì)化的適度干預(yù)，有針對(duì)性地‘托市’，”偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉接受南都記者采訪表示，從目前宏觀和地方的政府信號(hào)來(lái)看，上到政府高層的簡(jiǎn)政放權(quán)，強(qiáng)調(diào)“讓市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮決定性作用”，下到各級(jí)地方政府依據(jù)自身實(shí)際局部調(diào)整，如部分城市放松限購(gòu)，可以看出“托市”的逐步落實(shí)。
另外，信貸支持力度增加、樓市調(diào)控區(qū)域化松動(dòng)，以及共有產(chǎn)權(quán)房、保障住房以及棚戶區(qū)改造等逐步落實(shí)，“這些杠桿效應(yīng)或?qū)⒃谙掳肽曛鸩秸宫F(xiàn)出成效”。
另一方面，包括時(shí)代地產(chǎn)、富力地產(chǎn)在內(nèi)的不少華南開(kāi)發(fā)商告訴南都記者，在下半年將有比較重要的貨源流向市場(chǎng)。不少業(yè)內(nèi)也認(rèn)為，隨著下半年樓市供應(yīng)量的進(jìn)一步增加，房?jī)r(jià)的合理回歸，尤其是信貸支持力度的增加，持續(xù)觀望的剛性需求或?qū)⒅鸩介_(kāi)始釋放。
由此，胡景暉向南都記者預(yù)測(cè)，“有理由相信，今年樓市將在下半年迎來(lái)遲到的春天”。
“一季度成交萎縮兌現(xiàn)，二季度價(jià)格下滑成真，三季度大勢(shì)觸底很有信心，唯一有變數(shù)的是四季度的回暖。”方圓地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師鄧浩志告訴南都記者，從經(jīng)濟(jì)不景氣的角度看，扶地產(chǎn)救經(jīng)濟(jì)等政策將利好樓市，但也可能是經(jīng)濟(jì)不景氣，導(dǎo)致樓市上行乏力，從而推遲復(fù)蘇時(shí)間。
