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2025年07月18日
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樓市高庫(kù)存令地方政府騎虎難下 不松綁限購(gòu)就砸手里
在房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩、樓市庫(kù)存高企、去化壓力陡增的形勢(shì)下，地方松綁限購(gòu)救市的傳聞層出不窮。繼一系列地方政策“微刺激”之后，近日，遼寧省會(huì)沈陽(yáng)“限購(gòu)取消”的傳聞不脛而走，被業(yè)內(nèi)視為地方微調(diào)限購(gòu)政策的升級(jí)版本。
6月11日，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道就“限購(gòu)取消”傳聞致電沈陽(yáng)市房產(chǎn)局求證，相關(guān)人員答復(fù)稱(chēng)：目前沈陽(yáng)執(zhí)行的還是去年4月公布的限購(gòu)政策，沒(méi)有任何變化。并表示，不清楚網(wǎng)上傳言的來(lái)源和渠道。對(duì)于網(wǎng)上流傳的6月10日沈陽(yáng)“權(quán)證中心”發(fā)布的“取消限購(gòu)”通知的截圖，該人員表示沈陽(yáng)房產(chǎn)局方面對(duì)此并不知情。
就此，媒體戲稱(chēng)，沈陽(yáng)“取消限購(gòu)”只維持了一天。但地方調(diào)整限購(gòu)政策的輿論仍在發(fā)酵，有業(yè)內(nèi)分析，未來(lái)將有一批城市出現(xiàn)更大幅度的限購(gòu)松綁，庫(kù)存高、房?jī)r(jià)連續(xù)下跌、地方經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)依賴程度大的城市將首當(dāng)其沖。
至少15個(gè)城市將有限購(gòu)松綁沖動(dòng)
在此次沈陽(yáng)“取消限購(gòu)”爆料人易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，沈陽(yáng)取消限購(gòu)有其合理原因，他認(rèn)為，首先，沈陽(yáng)市的住宅庫(kù)存量是全國(guó)第二高，去化周期大概超過(guò)20個(gè)月，市場(chǎng)壓力巨大。其次，沈陽(yáng)房?jī)r(jià)并不是很高，均價(jià)七八千左右，近十年來(lái)漲幅也偏小。第三，原本沈陽(yáng)限購(gòu)就比較寬松。
這些特點(diǎn)，在之前傳出微調(diào)樓市政策的16個(gè)城市中具有比較明顯的普遍性。據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，庫(kù)存消化周期超過(guò)一年、第一季度成交面積大幅下滑、購(gòu)地銷(xiāo)售比過(guò)高、土地出讓金過(guò)低、有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)、人口凈流出、有兩個(gè)以上新區(qū)的城市，均可能成為后續(xù)放松調(diào)控、取消限購(gòu)的城市。
上海易居房地產(chǎn)研究院6月10日發(fā)布的《5月份新建商品住宅庫(kù)存報(bào)告》顯示，在監(jiān)測(cè)的全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，溫州、濟(jì)寧、西安、福州、常州、杭州、沈陽(yáng)、青島等15個(gè)城市存銷(xiāo)比超過(guò)20個(gè)月，也就是說(shuō)，這些城市的新建商品住宅要賣(mài)至少20個(gè)月才能賣(mài)完。存銷(xiāo)比超過(guò)16個(gè)月的城市數(shù)量則達(dá)到了20個(gè)。
此次傳出“取消限購(gòu)”的沈陽(yáng)，新建住宅存銷(xiāo)比達(dá)22個(gè)月，之前已被曝出微調(diào)政策的杭州、寧波、溫州等城市此數(shù)值同樣居高，溫州更以44.9 的存銷(xiāo)比居于首位。對(duì)此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時(shí)表示，目前存銷(xiāo)比處于高位的這些城市，將面臨限購(gòu)松綁的沖動(dòng)。
“取消限購(gòu)”市場(chǎng)作用將如何？
日前，住建部總經(jīng)濟(jì)師馮俊出面回應(yīng)“是否會(huì)取消或者部分取消限購(gòu)措施”時(shí)稱(chēng)，是否取消，各地應(yīng)根據(jù)實(shí)際作出判斷。但在不少專(zhuān)家看來(lái)，“取消限購(gòu)”對(duì)樓市升溫所起的作用并不是很大。
以此次傳出“取消限購(gòu)”的沈陽(yáng)為例，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)分析稱(chēng)，市場(chǎng)并不會(huì)對(duì)取消限購(gòu)有太大的反應(yīng)。他認(rèn)為，沈陽(yáng)總體庫(kù)存大，穩(wěn)居全國(guó)前三，把目前的庫(kù)存消化最少需要三年。加之沈陽(yáng)的房子投資價(jià)值不高，限購(gòu)抑制投資的作用不明顯，限購(gòu)政策蕩然無(wú)存對(duì)整個(gè)市場(chǎng)基本沒(méi)有影響。
“本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。” 基于此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，日益強(qiáng)烈的地方限購(gòu)政策調(diào)整難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。
北師大房地產(chǎn)專(zhuān)家董藩?jiǎng)t認(rèn)為，“只取消限購(gòu)有作用，但還不夠，還要信貸政策松動(dòng)作為配合。”
