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2025年09月02日
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隨著我國養老服務需求不斷增長，房企、險資等社會資本爭相進入養老地產，成為養老產業發展的重要力量。然而，記者調研發現，一些省市的部分養老地產項目因重建設、輕服務，導致養老地產“難養老”，甚至出現“養老圈地”苗頭，需引起警惕。專家建議需完善政策，加強引導和監管。
養老“圈地”須警惕
眼下，隨著國家降低社會資本進入養老業的門檻，包括保利、萬科、綠地、合眾人壽、泰康人壽等房企、保險公司紛紛涉足養老產業，掀起了養老地產開發熱潮，成為養老產業的一支生力軍。不同于拿地、建房、銷樓的短周期盈利模式，養老地產是為長期持有的運營模式。業內人士表示，養老地產的利潤依靠運營服務，其回報周期將比商業地產延長兩倍，“如果沒有充足的資金鏈，養老地產很可能會拖死。”記者在一些省市調研發現，由于背負高額的土地、建設、融資成本，又找不到清晰的盈利模式，目前已投入運營的養老地產項目前景并不樂觀，其中部分養老地產項目暴露的隱患需引起重視。
記者調查發現，當前不少養老地產在硬件建設上“高端、洋氣”，但由于后期服務跟不上，養老地產項目“空床率”居高不下，有的“養老城”甚至成為“養老空城”。位于長沙赤馬湖畔的赤馬湖養老山莊是一個耗資3000萬投資的養老項目，占地210畝，養老床位300張。記者此前來到該養老項目看到，這里環境優美，空氣宜人，老年人閱覽室、網絡聊天室、康復醫療中心等設施一應俱全，然而自2012年3月開業至今，沒有一個老人入住，只能暫時靠接受旅游團體和公司培訓來維持經營。盡管如此，投資方仍決定增資至4.5億，將床位規模擴展到3000張。這家公司的負責人表示，目前只打算投入，以迎接養老產業高峰期的到來。
“養老不是建房子，而是服務運營團隊的建設。”湖南康樂年華養老服務公司是一家專注養老服務品牌的加盟連鎖和合作運營的養老公司，目前經營狀況高于同業水平，該公司董事長袁云犁表示，中國老人消費觀念保守，且大多屬于“戀家型”老人，喜歡在社區就近養老，而養老地產一味追求“高端大氣”恐導致“養老泡沫”。借“養老”之名低成本拿地，目前成為一些開發商“曲線救國”的一大手段。天津鶴童公益養老集團董事長方嘉珂表示，市場上已有一些養老地產項目，由于經營不善，已改為高級酒店、公寓住宅，并對外營業。一些開發商通過“租售并舉”的手段，將小部分養老地產用于養老，其他則投入其他商業用途，養老蛻變成開發商搞銷售配套的“噱頭”。以北京曜陽老年公寓為例，該項目曾“以租代售”與客戶達成租賃協議，使用權最長為70年，與賣房毫無二致，最終被政府部門叫停。據從事養老行業長達10多年的燕大國際養護中心總經理張濱透露，不良開發商以“養老”名義拿到大面積用地后，利用少部分建老年公寓掩人耳目，其余大部分則用于建設商業住宅，在一些城市并不少見。
政企利益“勾兌”后輕松獲利上億
記者調研發現，在資本逐利沖動下，不少養老地產項目盲目走高端化、大型化模式，但因后期服務、整體配套跟不上，“養老空城”開始一些城市相繼顯現，凸顯出政府相關政策存在短板。
國家政策缺失，規劃布局不夠合理。國家明確鼓勵社會資本進入養老產業，然而讓不少開發企業困惑的是，在用地供地政策方面，尚無明確的養老用地。記者調研發現，當前的養老項目用地五花八門，大致有醫療用地、工業用地、商業用地、農村集體建設用地等4類，而較高的土地成本成為開發企業最大的負擔。同時，養老項目總體布局規劃也不盡合理。位于武漢偏遠郊區的合眾人壽優年生活養老社區整個項目占地面積2400畝，規劃床位上萬張，目前一期已經建成。遠遠望去，整個養老社區仿佛歐洲英倫小鎮，社區內部設置完全仿照美國模式，并專門聘請一名美裔華人負責整個養老社區的管理運營。記者現場看到，該養老社區是一個綜合功能齊全的現代化社區，餐廳、超市、銀行、美容美發、休閑會所、老年大學、游泳池、健身房、圖書館、念佛堂等一應俱全，可為老人提供從入住到病逝的全持續照料服務。然而，由于地理位置偏僻，距離武漢市區近90分鐘車程，目前入住老人不上百位。一名經理說，這里沒有公交，醫院，政府公共配套設施建設又遙遙無期，如此“招商引資”凸顯當地政府對養老項目規劃、布局有欠考慮。
政企利益“勾兌”，后續監管選擇性失明。截至目前，我國60歲以上老年人數量超過兩億，失能老人達到3700萬。根據國家十二五規劃，每千名老人的養老床位數須達到30張。業內人士指出，為了完成這一目標，一些地方政府會比較傾向引進大企業搞養老地產。作為“利益置換”，一旦開發商將床位建好幫助地方政府完成考核指標，政府對企業后期運營監管就會“選擇性”失明，變相銷售養老項目自然發生。張濱告訴記者，“實際上，入住率再低的養老地產項目都不愁利潤，等土地升值后，整體轉讓就可獲利上億。”
專家：防止利益輸送圈地套利
業內人士認為，作為社會資本進入養老產業的重要力量，國家應從政策上對養老地產發展給予鼓勵引導，也要防止重復建設無序競爭。同時，還需要加大監管力度，防止利益輸送圈地套利。
專家表示，加大政策扶持力度。當前養老地產面臨的最大成本就是土地成本和融資成本。目前全國只有北京、深圳等地在土地政策方面劃分出“養老設施用地”類型。深圳市前瞻投資顧問有限公司研究員陳少華建議，養老設施用地應該從國家土地政策層面給予明確，土地出讓金價格也應該低于商業地產。還可以嘗試類似于保障性住房用地的做法定向供應，從而降低建設成本。中國城市規劃協會副秘書長趙云偉表示，養老地產沒有政策傾斜，激烈競爭很可能演變成純房地產項目，“金融信貸、稅費減免等方面，政府必須給予支持，才能讓讓企業在利潤與公益間找到平衡點。”
長沙民政職業技術學院醫學院院長黃巖松等專家表示，相比美日等國家而言，養老地產還是新生事物，地方民政、國土、規劃等部門在政策方面反應滯后，如果任由資本逐利沖動，而沒有總體規劃，將會造成養老地產項目重復建設，甚至空置爛尾，建議相關部門從滿足市民養老需求實際出發，引導社會資本流向社區養老機構建設，從而實現合理布局。政府前期放寬門檻讓社會資本進入養老產業，后期就必須嚴格監管。
上海基督教青年會負責人吳建榮表示，土地和建筑的用途一旦改變就必須整體退出，另外對養老項目的啟動時間、入住率等都要設置最低指標考核。
