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2025年07月19日
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就現階段而言，任何關于房地產的內容已經成為經濟學家們分析國內宏觀經濟形勢不可或缺的內容。
8月15日，曾任國家發改委經濟研究所經濟運行與發展研究室主任，現為國家行政學院決策咨詢部研究員、宏觀經濟形勢分析和經濟發展戰略專家——王小廣受邀來淄，就當前宏觀經濟形勢發表了一系列的看法和主張。其中，針對有關國內房地產發展的趨勢以及當前房地產行業的調控對未來中國經濟可能存在的影響，他作出了較為詳細的分析和判斷，同時他預言樓市泡沫破滅或至十二五中期。
2013年或房價下降
盡管國家統計局日前發布的數據顯示，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.3%，漲幅比6月份縮小1.1個百分點；環比與上月持平。而在淄博，中心城區的樓價自6月出現首次下降后，7月數據也繼續環比下降。
不過，王小廣表示，房價巨變或等2013年，而樓市泡沫破滅或至十二五中期。
對于目前的房地產狀態，王小廣表示盡管宏觀調控政策使得房價上漲暫時放慢了節奏，但目前還沒有看到房價回歸理性的趨勢。
上述觀點也在淄博官方發布的7月房產數據中得到印證。以淄博中心城區為例，6月中心城區住宅均價3384元/平方米，環比下降10.4%，然而到了7月，其環比下降幅度僅為3.1%。
而在國內，京滬深全面叫停第三套房貸，樓市宏觀調控未見松動。進入8月份以來，隨著上述城市個別樓盤的熱銷，北京、南京等地的商品房日均認購量開始出現反彈趨勢，但根據媒體的調查，北京、上海等地的一些樓盤卻持續成交低迷。
對此，王小廣表示，這一輪調控從現在看效果還不如2008年，沒有達到預期效果，“因此，我個人認為，今年房地產不會出現急措施，但是會慢火燉。”
樓市調控是持久戰
綜上所述，王小廣認為，樓市調控是一場持久戰。
他說，過去5年里國內40%的富人買了85%的房子，剩下60%的普通百姓只買了15%的房子，而房價的上漲顯然是不健康的。
他解釋說，目前決定房價的唯一因素就是貨幣，2009年一年的信貸就達到了9.5萬億，相當于過去4年的信貸投放總量，其中有4萬億進入到樓市。在上述數字支撐下，房價上漲也在情理之中。
他表示，面對連續上漲的房價，政府錯失調控良機也是造成樓價瘋長的一個重要原因。王小廣表示，經濟具有周期性，可以分為30年長周期、10年中周期和3—5年的小周期，每個周期的完成都伴有相應的調整。而2008年恰恰是三個周期的疊加。然而，金融危機之下，國內的房地產問題被“危機”掩蓋。于是，隨之而來的房地產“救市”之舉，不僅僅使得整個國家錯失了調控良機，也為未來的樓價跳躍式增長埋下了隱患。
而要改變這個畸形的市場，他給出了兩個前提：真正做到“適度”的貨幣政策；保持樓市新政的持續性。他認為看調控效果需要看房價預期，預期分為兩個方面，一是中國人傳統的房價只漲不跌的觀念，二是改變房地產宏觀政策越調越高的預期。而現行調控政策的效果遠遠沒有達到預期。
GDP增9.5%到10%
事實上，房地產問題僅僅是中國眾多經濟問題中的一環。
而對今年的形勢，他認為，房地產調控對今年的經濟增長沒有影響，出口會超過預期，消費投資也會有溫和調整。因此，今年G D P增長還是很高的，9.5%到10%之間，但這是政策的刺激效應，不是市場的內生效應。
就通脹而言，王小廣的判斷和學界出入非常大。他認為，目前沒有通貨膨脹，目前的C PI上漲為價格的擾動，跟通脹無關。他預測CPI肯定是四季度要大幅下降，三季度可能是最高的。而明年就要遇到通貨緊縮的壓力，而且很有可能變成實際性的通貨緊縮。
王小廣說，目前中國經濟正處于戰略拐點上，大機遇與大挑戰并存。他認為2013年不是經濟的繁榮點。因為，中國處在一個特殊的發展階段，是未來風險大于機遇的階段。而這個重大的風險，就在十二五期間發生。“中國未來三年還要調整，可能還是一個深度的調整，深不深取決于對房地產的調控，房地產調控得越有效，中國越沒有問題。”他說。這是因為，第一，金融危機的影響還在。第二，2009年經濟負效應將集中顯現在2012年或者2013年。他認為，2013年是一個投資負增長、中國經濟非常低迷的一年。第三，下一輪增長遠遠沒有來臨，可能需要一個比較長的、周期性的調整。
道路：“兩化替一化”
上述問題困擾下，中國經濟究竟該走什么樣的道路？怎么讓中國經濟不崩潰？
王小廣認為有兩化：第一，城市化。過去的城市化沒有人口，只是房子、房地產，城市面積在擴張、樓房在增長，“盡管農民進了城了，在城里面也躲在郊區邊上，變成了非城市人的狀況，所以中國的城市化一個最重要的問題是沒有人。”
他表示，中國真正有需求就是把1.5到2個億的農民轉變為市民，這是中國城市化的核心。所以，中國要想加強實質性的城市化，就是人口的城市化，這才是需求。現在地方不愿意付成本，地方搞人口城市化、市民化，不愿意付成本，中央也不愿意多掏錢，這個城市化就沒有辦法做。加快了人口城市化，1.5到2個億的農民轉變為市民，所有的需求問題都解決。
除了城市化外，他認為，還有就是汽車化。王小廣認為，汽車化不僅具備制造業升級的核心功能，同時也能擴大旅游業的發展、服務業的發展以及汽車本身存在需求功能，而這三大功能發揮了以后，中國應該能夠變成一個新的發展模式。
王小廣表示，借城市化和汽車化來防止房地產的泡沫化是一種趨勢。中國經濟要避免這樣的變化，或者中國的發展模式要調整，就用兩個化來劃界。
