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別墅違建亂象:郭德綱事件背后執法難與不作為
時間:2010-08-16 14:42:46  來源:財經網  作者:財經網特約專稿 《地產》記者 王 
 【財經網特約專稿 《地產》記者 王崴】8月12日,按北京市城管局亦莊經濟開發區分局通知要求,郭德綱別墅侵占小區公共綠地的違建拆除。由于郭德綱的“名人效應”,使得北京及各地別墅區長年普遍存在并有逾演逾烈難以遏制之勢的私搭亂問題,再次曝光于公眾面前。在其背后,是因利益糾葛而產生的監管、執法難與有關部門的不作為甚至枉縱。

  違建泛濫,技比魯班

  大興別墅瀛海名居,因郭德綱違建一夜成名。其實,小區內私搭亂建的并非他一人。業主“清城之戀”在社區論壇帖子中說:小區里有圈地的,有刨開草地種老玉米的,有在自家樓頂蓋亭子建廟宇的。新物業和業委會新官上任三把火,首當其沖就是整治小區私搭亂建,“這里肯定包括老郭那片‘面積比較大’的圍擋柵欄和涼亭。”

  因圈占公共綠地,剛剛被責令拆除的“郭家后花園”主打的是“古典園林”風。在郭德綱的別墅外,曾經用半人多高的木門圍起一條小道,小道直通后院。后院內木條鋪地,木柵欄圍起一個半圓區域。后院靠近柵欄一端有水池,地面鑲嵌鵝卵石。繞到別墅后方,柵欄圍起的區域內還有一座涼亭。業主們稱,因為此處被圍,每次到此都得繞大圈。后經城管開發區規劃分局認定,郭德綱別墅所圍綠地確有部分侵占公共綠地。

  其實,記者在采訪中發現,互相攀比,大興土木,給自家房屋“增肥”(擴建)、拔高,對公共綠地侵占、開墾,別墅業主隨意改造建筑的結構和環境,已經成為別墅區居民的“潮流”,大伙樂此不疲。

  在亦莊,獨特的 “違建風景”存在于很多小區的樓間屋頂,風格也是千奇百怪。亦莊一棟洋房別墅區,有個別墅頂端居然蓋有一個古色古香的“小天壇”,據說這個“小天壇”早在2006年底就建成了。一位業主無奈地說,“只要它在,小區里私搭亂建的事就不會停。”

  號稱亦莊區域“密度最低、環境最怡人”的高檔社區Dear Villa,由151戶獨棟庭院和26戶雙拼別墅構成。雖然目前僅有半數業主入住,但記者在現場發現,好幾幢樓房都在擴建陽光房、占用公共綠地。幾乎每棟“改擴建”的樓房構造都各不相同,風格迥異。

  順義后沙峪,是京城較大較早的別墅區,也是私搭亂建的傳統災區。比如棕櫚灘小區,錯落有致的塔形小三層獨棟別墅中,會突然冒出一個方方正正的“建筑盒子”,如同一個完全沒有造型的水泥墩,非常突兀。優山美地小區里,隨處可見加蓋的陽光房。

  在海淀區上莊鎮翠湖別墅,記者看到,多棟別墅都有擴建情況,5家別墅樓墻體外還搭有施工架子,地面上滿是沙土,有的墻體還拉著防護圍擋。昌平區的碧水莊園別墅群內,小區物業稱,私搭亂建的別墅數以百計,他們的勸說和“威脅”完全無濟于事。

  更令人咂舌的是,在充分發揮“魯班”精神的同時,違章建筑的“創意無限”也體現得淋漓盡致。

  “增肥擴建”是常用的手段,方法可謂五花八門。沒有地下室的,就挖一層半的地下室;明明是車庫也改建成住房;本來是陽臺,就加蓋成陽光房。順義區人民法院后沙峪法庭法官魏志堅對媒體記者透露,他受理的“私搭亂建”案件中最離譜的一個,是別墅業主將原來只有400多平方米的建筑,擴建到2000平方米,院墻直接變成了房屋的外墻。

  位于西四環四季青橋附近的WE HOUSE小區,有業主將原有房屋除主框架外全部拆除,以原有房屋面積的數倍乃至10倍重新“蓋房”,頗有創造性和藝術感地建造出古典風格亭臺樓閣或羅馬式城堡建筑。

  北京如此,外地也不落后。上海長寧區的田園別墅,業主將房屋加層、占用公共綠地建造停車棚的都不夠引人注目,最吸引人的是一戶業主居然用電網將自家圍墻、窗戶團團圍住,并掛了不少黃色警示牌,讓人想不注意都難。湯臣高爾夫別墅則擁有上海最夸張的幾個違法建筑:3層樓別墅外安裝了一臺觀光電梯;兩棟別墅之間挖有地下通道,并建有地下車庫。

  我的地盤我做主?

  侵占公共綠地自然不能姑息,但是,在“所謂的”自家院子里搭建,難道也不可以?郭德綱之前就曾辯白,其在購買瀛海莊園別墅時,得到開發商承諾可以擁有私家綠地,而且面積范圍和現有范圍一致,唯一改動是將木樁換成圍欄。

  對此,北京市億中律師事務所王京平律師回答說,從法律角度來講,要證明自己對土地的使用權,最簡單的方法是拿出產權證。只要產權證上黑紙白字標注,有爭議的綠地歸屬業主所有,這就算數。如果沒有證據證明,“私家花園”所在的綠地是屬于個人的,則屬于侵占業主共有綠地。而開發商的口頭承諾,沒有法律上的權利。

  如果合同中沒有明確約定,而郭家又拿不出證據;或者即使與開發商的約定屬實,但該部分面積卻是開發商無權處分的公共綠地,那根據《物權法》的規定:“建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外”,郭家無權圈占該部分公共綠地。

  王京平對記者解釋道,現在的業主違建情況一般分兩種,一種是在自己的屬地內進行擴建,擴建行為沒有經過建委規委批準,取得規劃許可證,擴建出來的面積自然屬于違法建筑。

  第二種情況是,雖然沒有私搭亂建,但是侵占了公共區域。這里面還分一種情況是,既侵占了公共部分,又在里面建了房。“郭德綱就屬于這第二種中的雙料侵占” 。

  王京平律師的“特別提醒”是,即便是在“自家領地”,也并非“你想干嘛就干嘛”。

  很多業主購買別墅,會想當然地認為:既然所購房屋和院落屬于自己所有,就可以對別墅及附送的花園擁有絕對的處置權,可以隨意改造。但事實上,住戶取得的只是“房屋所有權”和“土地使用權”。也就是說,住戶只享有房屋及院落土地的使用權,并不能隨意對花園內的建筑或環境進行隨意改造。

  王京平舉例:比如在自家綠地,想種多少樹和花都行,但是蓋房絕對不行;郭德綱在那兒蓋了個亭子,也不行,這都是改變了土地用途。在綠地蓋房,首先要受到土地使用權性質的約束,不是所有的土地使用權都可以用于修建房屋;其次,修建房屋需要取得規劃、建設部門的批準,否則就是違法建筑,應予以拆除。另外,將贈送的樓頂露臺封閉為私用,將與房屋銜接的樓頂平臺上搭建露臺,或改造成獨用的封閉式結構的建筑,妨礙了相鄰業主的正常采光,這類也屬于違法建筑。

  《物權法》規定,業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。但業主行使權利時不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。《物權法》的規定限制了購買頂層及首層的購房人,雖得到額外的頂層或花園面積,也不能隨意亂來,做影響全體業主的私搭亂建的事情。

  策劃來的“危房”

  私搭亂建并不合法,這一點大家都好理解。但記者聽到這樣一則傳聞,順義別墅區里某個老別墅項目,有業主將其“改擴建”后的房子,在拿到房產證后又重新進行銷售。

  記者就此現象征詢了王京平律師,他認為,此套房子既然可以拿到產權證,肯定是依法辦理了有關行政規劃許可手續,因而也就不算是“違章建筑”了。但是,“翻擴建在法律上雖許可,但實際操作起來卻不易,因為政府規劃部門很難批準”,唯一的途徑是,“鑒定該套房屋是危房,才批準在原址上進行翻建。”

  王京平自己就遇到過這樣的情況。“我們所在的別墅區里,有的房子擴建、改裝,真的辦下來規劃手續了。從法律原則上說,我們與政府機關也溝通過,如果你的房屋好好的,要取得規劃許可,走改擴建路線,難度很大。” 一些業內人士認為,“改裝房”能走通手續,“都是有些不可言喻的關系和交易。”

  那么,危房如何鑒定?以翻修危房方式變相達到重建和擴建目的,這種行為能否獲得審批?

  記者在采訪中了解到,別墅拆了重蓋需經過危房認定,然后到規劃委和住建委報批。海淀區房管局的工作人員告訴記者,房主只要帶著房產證和身份證的原件以及復印件,就可以到房管局辦理申請危房的手續。一旦房屋被認定成危房后,規劃委會依據房管局開出的危房檢測證明,審批房屋再建的申請,住建委再出具重建施工許可證。

  不過,王京平指出,不排除房屋是人為破壞而造成危房,為日后改建披上合法的外衣的情況。比如,該別墅存在違建現象,在違建拆除過程中,肯定會對房屋有一定損壞,或者故意對房屋進行損壞,造成危房,以便今后拿到危房鑒定后進行翻蓋,就可以取得產權證。

  而且,房管局只負責對房屋的毀損程度進行檢測,根據檢測結果認定房屋是否屬于危房以及危房的嚴重程度,而不管房屋是不是人為故意毀壞造成。“因此會讓一部分人鉆了政策法律的空子。對危房認定只看現狀、不查前生這一點,一直爭議很大。”王京平說道。

  事實證明,讓違建披上合法外衣,走“危房翻建,推倒重蓋”,通過重建,獲取更大合法建筑面積,使別墅價值飆升道路的也不乏其人,這是“玩違建”的頂級手段。

  2009年12月11日,百龍老總孫寅貴位于海淀區上莊鎮翠湖別墅的違建部分被拆除。事隔3個月,這棟別墅卻成了危房。而別墅區物業經理透露,孫寅貴曾對物業表示,會以改造危房的方式,將別墅“推倒”重建。

  據悉,去年強拆的只是別墅的違章擴建部分,別墅主體并沒有受到傷害。而現在這棟別墅幾乎成為空殼。“這是業主自己所為!”翠湖別墅區的物業單位——北京東方普羅旺斯物業管理有限公司的經理李波說。李波說,孫寅貴曾和物業打過招呼,稱要對自家別墅進行“房屋改造和室內裝修”。但表示并不知曉別墅承重墻柱被毀及墻面被鑿出大洞等情況。最后,孫寅貴也承認:“鑒定報告已經下來了,鑒定結果是危房。我按國家規定重建。”

  對于拆除自家房屋、認定危房以及重新開工建設的一系列問題,海淀區住房和城鄉建設委員會的答復是:一旦接到有關拆除承重墻的舉報,建委會在核實后依法對此行為予以處罰,處罰金額在5萬至10萬元。若是低于30萬元的房屋翻修,不需要獲得建委的開工證,只需要從規劃部門獲得審批,從街道獲得許可即可進行。

  “一旦危房重建,應該遵循原建筑的占地面積,但該占地面積是否是原來的建筑面積,還要看具體情況而定。”海淀區規劃委員會的一位工作人員表示。

  無獨有偶,江蘇南通市友誼家園,一位財大氣粗的業主,將自家一棟售價高達500萬元的豪華別墅拆除,又在原址建起了一座比原建筑又高又大的別墅。

  為何業主敢堂而皇之地拆除自家別墅并公然建起違章建筑?原來業主也有自己的“擋箭牌”。媒體曝光了一份南通市房屋安全鑒定中心出具的《房屋安全鑒定書》。原來,該業主將自家別墅門窗拆除,還將底層主筋和構造柱敲斷。隨后,該別墅業主張女士向南通市房屋安全鑒定中心申請房屋安全鑒定,該中心出具報告,稱該房屋底層框架柱被敲斷,直接破壞了整幢房屋的安全,且框架柱、梁均為危險。經鑒定,該別墅為危房。

  因此,有關管理部門也應建立健全對應別墅增改建這方面的方便可行的報建審批程序,從法規上約束一己利益出發的短視者,以確保大多數別墅居住者享有應有的生活品質。

  “反違建”難度大

  別墅區私搭亂建為何屢禁不止?王京平認為,首先是利益使然。比如順義現在的別墅已經漲到每平方米4萬元,擴建當然能使房產大大增值。其次,一些別墅業主錯誤地認為,無論怎么改建都是自己的權利,也不會影響他人和公共環境。在這些心理因素的作用下,各種違建拔地而起。

  況且,無論是獨棟別墅還是聯排別墅,因為別墅地基的獨立性以及別墅所附帶的綠地、陽臺、車庫等附屬設施的面積大,客觀上給業主挖土動工提供了便利條件。

  “你建我也建”越來越多,很多人開始覺得這是一件理所當然的事情。一旦別墅小區里有部分業主開始搭建,而且并未被及時制止,其他業主肯定要跟風。所以說,不違建,反倒成了非主流。

  而查處違章建筑卻是千難萬難。業主圈地是否屬侵占綠地,加蓋建筑是否為違建,需要由舉報人舉報;接到舉報,首先應由相關地區的城管分隊出現場找到業主,查驗其產權證及房屋其他相關信息。

  隨后,由城管部門向規劃委發出協查函,由規劃委作出最終認定:該施工建設是否屬于違建。如規劃部門判定違建,則應由城管負責監督拆除。

  但是,城管并不具有強行拆除的執法權,在實際操作過程中,往往由城管分隊上報大隊法制科,最終上報至當地政府。為了減少業主損失,城管會建議由業主自拆,但若協商不成,最終也只能由法院負責強制執行。

  這一套執法程序要走下來,難度極大,這也是造成別墅區違建泛濫的最大溫床。

  “私搭亂建”到底該誰管,記者調查了一圈,發現大家的角色都很尷尬,該管的沒有權,有權的執行難,再加上各方的利益糾葛,簡直是一筆算不清的糊涂賬。

  《物權法》規定,物業應主動制止違建,同時應主動舉報。但實際上,物業公司則是既難“制止”,也不愿“舉報”。

  某物業公司經理說:“業主在裝修之前,施工單位負責人必須與物業簽一份《裝修施工管理合同》。其中規定,裝修不得對原結構任何部位進行任何形式的改造、改建施工。而業主有責任督促施工單位履行合同條款。但很多業主仍私搭亂建,物業多次進行過書面和口頭的制止,但效果不大。整改通知形如廢紙。”雖然物業公司對業主的違法行為進行過勸阻,但由于沒有執法權,對態度強硬的業主也無可奈何,這種情況相當普遍。

  不僅如此,對于私搭亂建現象,很少有物業公司愿意實名舉報,原因是“不愿激化和業主矛盾”。悅豪物業管理有限公司有關負責人表示,對引起“公憤”的違建,物業有時候會以業主的身份匿名舉報。如果以物業公司的名義實名舉報,在今后的管理上可能是“自找麻煩”。如果是“小打小鬧”的建設,不妨礙大局,物業不愿得罪人,可不出面又會被其他業主“詬病”,繼而成為對方拒交物業費的理由。這就是物業面臨的現實難題。

  至于開發商,一方面,他們也無能為力,從法律上講,賣完房子,業主拿到房產證,開發商后期就很難介入管理了。另一方面,為了促進銷售,開發商往往還會口頭承諾“送花園送院落”,為違建現象煽風點火。不過,王京平律師認為,新的商品房買賣合同里有規定,買售人應合理利用公共區域,不得侵占。因此,從理論上說,開發商就有權利對違建說不,并主動舉報。

  對于私搭亂建,城管是可以管也應該管的,但在具體執法過程中卻有四大難題:一是人難找。別墅業主大多有多套住宅,聯系困難。曾有一名業主在別墅私搭亂建被鄰居舉報。城管想聯系該業主,對方總說在國外。最后,城管不得不通過《人民日報(海外版)》發布限期拆除決定書;二是業主不配合。城管執法無權強行入戶,如業主不配合,即使明知對方加蓋,也無法弄清違法事實,進而予以認定;三是法規不銜接。根據《市政市容管理條例》,城管在查處違建前期,幾乎沒強制力,也難有效控制違建“成長”;四是多部門協調難。拆除違建成功的案例,多是各部門協調一起行動,單靠城管拆除違建很難。

  根據一份法院的調研報告顯示,由私搭亂建引發的這些糾紛,即使在法院判決拆除后,執行起來頗有難度。業主對別墅的改造或者私自搭建過程中花費了大量的人力物力,判決拆除不可避免會導致業主產生極大的抵觸情緒,同時別墅業主認為私搭亂建者很多,僅僅要求拆除自家建筑很不公平,“自動履行”極難。物業公司只有申請強制執行。而強制執行又會導致沖突加劇。

  對于小區內的私搭亂建,小區業主作為利益受損害一方,可向法院提起訴訟,但在多數居民看來,這是全體業主的事情,只要不與個人利益發生沖突,就不管不問。與其“出頭費力不討好”,還不如跟風搭建,至少落個不吃虧。律師認為:業委會和業主大會應該承擔應有的作用,維護全體業主的利益。可以,往往越是高檔的社區,業主之間的聯系越是松散,業委會不是根部搞不起來,就是形同虛設。

  即使私建業主運氣太壞,被層層告了上去,似乎也無關痛癢。根據《北京市市容環境衛生條例》的規定,逾期未拆除的,可對建筑物按照建筑面積處每平方米300元以上3000元以下罰款,可對構筑物、其他設施處工程造價1倍的罰款。對于財力雄厚的別墅業主而言,,數萬甚至數十萬元的罰款并不能對其構成威懾。■

  (網絡編輯 劉玥)

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  名人別墅違建事件頻發

  今年7月,郭德綱位于瀛海莊園的別墅被指圈柵欄占公共綠地。城管發出《限期改正通知書》。8月12日,圈欄及相關違建拆除;

  2009年12月,百龍集團老總孫寅貴擴建別墅至鄰家圍欄。經舉報,孫寅貴被要求限期拆除。孫接到拆除令后繼續擴建,其別墅違建部分被強拆;

  2008年,影星趙文卓和畫家方力鈞法院對訴。方力鈞對別墅擴建,影響趙文卓家采光。趙將其告上法庭,要求其拆除擴建部分。方則指趙私搭亂建。朝陽法院判趙文卓勝訴;

  2005年,主持人李湘在別墅私建陽光房,被物業告上法庭。法院判決李湘拆除違建。

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