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2025年09月02日
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7、8月份，盡管大部分限購(gòu)的城市都陸續(xù)松綁，但僅有部分城市成交量在8月份環(huán)比上升，同比繼續(xù)下降的城市仍達(dá)62%。根據(jù)克而瑞的報(bào)告，北上廣深四個(gè)一線城市成交量同比全部下跌，平均跌幅超過(guò)35%。
與此相對(duì)應(yīng)，8月份部分重點(diǎn)城市的供應(yīng)量持續(xù)增加，其中杭州、沈陽(yáng)、寧波、無(wú)錫、青島等城市庫(kù)存消化周期均超過(guò)20個(gè)月，沈陽(yáng)更是高達(dá)35.53個(gè)月，也就是說(shuō)需要近3年時(shí)間才能消化當(dāng)?shù)貥鞘袔?kù)存量。
一線城市中，上海、廣州供應(yīng)量都突破了100萬(wàn)平方米。截至8月底，北京、上海、廣州、深圳的存量分別高達(dá)1040萬(wàn)平方米、837萬(wàn)平方米、917萬(wàn)平方米和533萬(wàn)平方米，其中北京和深圳分別需要18.23個(gè)月和20.11個(gè)月才能消化掉庫(kù)存。
在庫(kù)存高企、成交低迷的形勢(shì)下，一線城市開(kāi)發(fā)商紛紛降價(jià)跑量備戰(zhàn)“金九銀十”。
庫(kù)存繼續(xù)走高
8月不少重點(diǎn)城市供應(yīng)量同比均有增加。
克而瑞報(bào)告顯示，一線城市中，上海、廣州供應(yīng)量都突破了100萬(wàn)平方米，同比、環(huán)比都出現(xiàn)上升，其中廣州供應(yīng)量達(dá) 111萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)30%；北京、深圳供應(yīng)量同比環(huán)比都有下降，其中深圳供應(yīng)量33萬(wàn)平方米，環(huán)比減幅達(dá)47%。二、三線城市中，供應(yīng)量突破100萬(wàn)平方米達(dá)7個(gè)，其中長(zhǎng)春供應(yīng)量達(dá)459萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)209%，同比更是大增506%。
盡管供應(yīng)量有漲有降，由于成交一直較為低迷，各地樓市庫(kù)存不容小覷。
根據(jù)克而瑞報(bào)告，截至8月底，北上廣深四個(gè)一線城市庫(kù)存量分別達(dá)到1040萬(wàn)平方米、837萬(wàn)平方米、917萬(wàn)平方米、533萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)了30%、25%、42%、25%，四城的庫(kù)存消化周期分別達(dá)到18.23個(gè)月、11.40個(gè)月、13.07個(gè)月、20.11個(gè)月，和去年同期相比，分別增加了138%、75%、86%、95%。
不少二線城市也出現(xiàn)庫(kù)存高企的情況。克而瑞報(bào)告顯示，截至8月底，沈陽(yáng)市的庫(kù)存量達(dá)到2960萬(wàn)平方米，需要35.53個(gè)月才能消化完畢；而青島庫(kù)存高達(dá)1700萬(wàn)平方米，需要26個(gè)月消化；長(zhǎng)春庫(kù)存達(dá)到1587萬(wàn)平方米，需要24個(gè)月消化；寧波庫(kù)存高達(dá)665萬(wàn)平方米，需要24.16個(gè)月消化。作為準(zhǔn)一線城市的杭州，庫(kù)存也高到1186萬(wàn)平方米，需要20.11個(gè)月消化。
8月降價(jià)“熱身”
事實(shí)上不少地方已經(jīng)開(kāi)始降價(jià)跑量的“熱身”活動(dòng)。
受資金壓力，深圳開(kāi)發(fā)商為快速去化，低價(jià)促銷使得房?jī)r(jià)環(huán)比下跌1個(gè)百分點(diǎn)。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)官網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月深圳一手房均價(jià)22329元/平方米，環(huán)比微跌1.04%。這是今年繼6月以來(lái)，一手房均價(jià)連續(xù)第3個(gè)月下滑，不過(guò)跌幅有所收窄。
房?jī)r(jià)微跌，卻促進(jìn)了成交回暖，8月深圳共成交2889套新房住宅，環(huán)比增加19.1%；成交面積為27.7萬(wàn)平方米，環(huán)比增加22.5%。這也是今年以來(lái)深圳月度成交第二高水平。
8月份廣州的成交情況比7月份也有所好轉(zhuǎn)，但隨著更多貨量被推向市場(chǎng)促成存貨創(chuàng)下歷史新高的背景下，“金九銀十”前景不容樂(lè)觀，樓盤(pán)降價(jià)范圍有擴(kuò)大趨勢(shì)。
8月廣州全市新建商品住宅一手網(wǎng)簽均價(jià)15438元/平方米，環(huán)比7月(15253元/平方米)微升1%，全市新建商品住宅成交4832套，環(huán)比7月(4515套)上升7%。
中心六區(qū)8月新建商品住宅一手網(wǎng)簽均價(jià)為22865元/平方米，較7月(22842元/平方米)持平；網(wǎng)簽套數(shù)為1734套，環(huán)比7月上升14%。近郊五區(qū)8月新建商品住宅一手網(wǎng)簽均價(jià)為11488元/平方米，較7月(11741元/平方米)下降2%。成交套數(shù)為3098套，環(huán)比7月微漲3%。在近郊五區(qū)中，8月份均價(jià)均以下降為主調(diào)，但降幅均在10%以內(nèi)，番禺降幅最大達(dá)到8%。
業(yè)內(nèi)人士透露，中心六區(qū)在8月量?jī)r(jià)齊升的原因不是市場(chǎng)回暖，而是個(gè)別樓盤(pán)積壓大半年的網(wǎng)簽放開(kāi)，導(dǎo)致交易量和交易價(jià)格短期上漲。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月上海新房供應(yīng)量高達(dá)100.6萬(wàn)平方米，但并未對(duì)成交起到拉動(dòng)作用，最終成交量?jī)H為65.37萬(wàn)平方米，為今年第三低位，也是2010年至今同期次低，僅次于2011年。成交均價(jià)26290元/平方米，環(huán)比下跌0.2%，同比上漲11.6%。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，隨著“金九銀十”的到來(lái)，市場(chǎng)供應(yīng)會(huì)進(jìn)一步增加，在限購(gòu)限貸政策難放松的情況下，為回籠資金完成銷售目標(biāo)，降價(jià)出貨或?qū)⒊蔀槎鄶?shù)房企的選擇。
8月份的北京樓市則出現(xiàn)一小波成交熱潮，新建住宅網(wǎng)簽量環(huán)比大幅增長(zhǎng)超過(guò)六成，全月網(wǎng)簽量突破萬(wàn)套。業(yè)內(nèi)人士分析，這主要是由于2.5萬(wàn)套自住房入市的原因。但在庫(kù)存壓頂?shù)男蝿?shì)下，“降價(jià)走量，低價(jià)入市”將成為普遍現(xiàn)象，新房?jī)r(jià)格將面臨更大的下行壓力。
附表8月份部分重點(diǎn)城市商品住宅成交量(截至2014年8月31日)
資料來(lái)源：CRIC
城市 供應(yīng)量 同比 成交量 同比 存量 同比 消化周期(月) 同比
北京 77 -17% 62 -43% 1040 +30% 18.23 +138%
上海 102 +12% 72 -20% 837 +25% 11.4 +75%
廣州 111 +23% 52 -38% 917 +42% 13.07 +86%
深圳 33 -27% 23 -37% 533 +25% 20.11 +95%
杭州 100 +79% 84 +20% 1186 +39% 21.26 +83%
沈陽(yáng) 167 -31% 72 -50% 2960 +26% 35.33 +93%
寧波 20 -51% 45 +94% 665 +64% 24.16 +51%
無(wú)錫 35 -29% 46 +33% 944 +23% 24 +32%
青島 149 +90% 81 -12% 1700 -8% 26 +32%
長(zhǎng)春 459 +506% 97 +43% 1587 +64% 24 +62%
單位：萬(wàn)平方米
