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2025年09月02日
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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者日前從權(quán)威渠道獲悉，2015年國家有望將房屋不動(dòng)產(chǎn)納入稅務(wù)抵扣范圍，此項(xiàng)改革或伴隨房地產(chǎn)、建筑業(yè)“營改增”同步進(jìn)行。據(jù)財(cái)稅專家估算，改革帶來的減稅規(guī)模或超過8000億元，減稅利好將進(jìn)一步刺激投資。
據(jù)知情人士稱，今年推進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)抵扣改革不涉及已經(jīng)完成的交易，主要是將新購入不動(dòng)產(chǎn)和租入不動(dòng)產(chǎn)的租金納入進(jìn)項(xiàng)抵扣。
自2009年起，全國實(shí)施從生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型的改革，但目前只允許機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)抵扣，不動(dòng)產(chǎn)不能抵扣。如果今年允許工業(yè)、商業(yè)企業(yè)購買的房地產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)抵扣，則意味著消費(fèi)型增值稅改革徹底完成。
多位專家表示，2015年建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅時(shí)，將涉及其開出的增值稅發(fā)票能否進(jìn)行抵扣的問題。因此不動(dòng)產(chǎn)稅務(wù)抵扣應(yīng)該是與房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)“營改增”同步進(jìn)行、一并出臺(tái)的。
“不是所有的不動(dòng)產(chǎn)都可以抵扣，住宅是賣給老百姓的，屬于最終消費(fèi)，沒有抵扣的需求。能夠抵扣的就是企業(yè)購買來當(dāng)廠房、寫字樓的不動(dòng)產(chǎn)。”中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員張斌接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，“經(jīng)過測(cè)算，減稅規(guī)模在8000億元左右。這是一個(gè)粗略的估算，是根據(jù)2012年固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)年鑒大體測(cè)算得出。”
張斌表示，不動(dòng)產(chǎn)抵扣會(huì)導(dǎo)致大量減稅，稅基會(huì)縮小，所以要考慮財(cái)政的承受能力。“如果把不動(dòng)產(chǎn)納入進(jìn)項(xiàng)抵扣，可以采取一些過渡性措施來緩解對(duì)財(cái)政過大的沖擊，比如可以分五年進(jìn)行稅收抵扣。”張斌進(jìn)一步解釋道，“比如新建一個(gè)廠房，投資一個(gè)億，如果稅率11%，就可以抵扣1100萬元的稅款。如果分五年抵扣，每年抵扣1100萬元的五分之一，這個(gè)有可操作性。”
還有專家提出可以對(duì)不同性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)區(qū)分對(duì)待。對(duì)工廠、商業(yè)寫字樓、商用房、公寓酒店、高檔營業(yè)會(huì)所等，有些允許全額抵扣，有些部分抵扣，有些暫不抵扣。“不過差異性規(guī)定越多，籌劃的空間越多，我不贊成人為區(qū)分太多。”張斌表示。
值得一提的是，有觀點(diǎn)認(rèn)為，允許不動(dòng)產(chǎn)抵扣的改革會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生影響，房地產(chǎn)的價(jià)格或?qū)⒂兴{(diào)整，不同開發(fā)商的市場份額可能會(huì)達(dá)成一個(gè)新的平衡。
安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所大中華區(qū)間接稅主管合伙人梁因樂接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示：“政府不是企業(yè)，不能開具增值稅發(fā)票，因而開發(fā)商在取得土地的時(shí)候沒有辦法取得土地的進(jìn)項(xiàng)稅票。在一線城市，土地價(jià)格幾乎占到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的三分之一，對(duì)開發(fā)商來說，要交11%的增值稅銷項(xiàng)稅，卻不能對(duì)占成本三分之一的土地進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)抵扣。有人建議國家給開發(fā)商提供一個(gè)虛擬的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣。如果國家愿意買單，財(cái)政的負(fù)擔(dān)會(huì)比較大，如果財(cái)政不給進(jìn)項(xiàng)稅，就不排除開發(fā)商有提價(jià)的可能。”
此外，由于國家計(jì)劃將新購入不動(dòng)產(chǎn)和租入不動(dòng)產(chǎn)的租金納入進(jìn)項(xiàng)抵扣，而已經(jīng)完成的交易不進(jìn)行追溯，開發(fā)商提供房地產(chǎn)服務(wù)時(shí)的成本將有所不同。
記者了解到，由于目前投資處于低潮期，投資額相對(duì)較小，因而稅收抵扣也相對(duì)較少，所以現(xiàn)在是推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)稅收抵扣改革的良好時(shí)機(jī)。
專家表示，我國2009年開展生產(chǎn)型增值稅向消費(fèi)型增值稅轉(zhuǎn)型的時(shí)候，一方面擔(dān)心財(cái)政減收，一方面擔(dān)心固定資產(chǎn)投資過高，擔(dān)心在經(jīng)濟(jì)高漲的時(shí)候進(jìn)一步火上澆油，因此只允許抵扣機(jī)器設(shè)備，沒有允許不動(dòng)產(chǎn)抵扣。而當(dāng)下處于投資低潮期，通過減稅，可以起到鼓勵(lì)投資的作用，這將是一個(gè)重要的宏觀政策措施。張斌表示，投資中的稅負(fù)大幅下降肯定是利好，對(duì)于那些已經(jīng)有投資意向的項(xiàng)目，通過減稅無疑會(huì)刺激他們加大投資。“穩(wěn)增長壓力很大，我們建議那些減稅效果比較明顯的措施應(yīng)該盡快推出”。
不過，張斌也指出不應(yīng)對(duì)該項(xiàng)改革的投資拉動(dòng)作用過于樂觀，“目前投資下滑主要不是因?yàn)橥顿Y成本高，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中產(chǎn)生的問題”。
