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2025年07月19日
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一問：究竟啥叫別墅？到底雙拼別墅是不是別墅？
廣州市規(guī)劃局認為，別墅是以公眾所公認的“獨院獨戶式居所”的定義進行界定，因此保利地產的85棟二層或者三層建筑屬于“低層住宅”，不叫“別墅”。
“這個別墅定義具有非常強的模糊性，而且究竟什么是‘公眾所公認的’也很難說清楚。”廣東格林律師事務所合伙人、專業(yè)房地產律師張旭鋒認為。
記者日前在保利西海岸的85棟“低層住宅”前隨機采訪了10多位群眾，結果所有人都認為這些臨江的雙拼別墅、聯排別墅就是“公眾所公認”的別墅。而保利地產銷售資料也說這里是“純粹別墅住區(qū)”。
“禁供別墅類用地是房地產調控的重要一環(huán)，規(guī)劃部門責無旁貸。但自2003年國家頒布禁令至今，7年時間過去了，一些地方的規(guī)劃局卻對什么是別墅都未弄清楚。”廣東中澤律師事務所律師周玉忠說，“作為一個行政機構，如果自己都沒有搞明白別墅的標準，談何依法行政？談何落實國家政策？”
一些業(yè)內人士還指出，國家三令五申禁止別墅類用地目的就是為了節(jié)約用地、多供中小戶型普通住房和保障性住房。但是這種將公眾所公認的別墅認定為“低層住宅”的做法讓別墅得以大行其道，并“合法”地擠占了中小戶型的用地，從而讓國家的“別墅禁令”成為事實上的一紙空文，樓市調控的土地政策也變成了“空調”。
二問：為何每棟別墅只罰2萬元而非拆除？如何遏制低成本違建違規(guī)？
廣州市規(guī)劃局回應稱，保利地產用地手續(xù)合法完備，并且符合經審定的“修建性詳細規(guī)劃”，即實體上符合規(guī)劃要求，但程序上缺少了報建手續(xù)，因此屬于尚可采取改正措施消除對“規(guī)劃實施”的影響的違法建設，所以只罰不拆。
然而記者卻在廣州市規(guī)劃局網站發(fā)現，2009年12月8日廣州市規(guī)劃局審批了該項目的修建性詳細規(guī)劃(穗規(guī)批〔2009〕559號)。但是2010年7月14日又通過了該項目的另外一個修建性詳細規(guī)劃(穗規(guī)批〔2010〕185號)，開發(fā)商對原有規(guī)劃進行了改變。而在這兩個規(guī)劃中，建筑戶型、布局都有較大改變，且部分建成的別墅“長”得并不像第一個規(guī)劃。
“那么，廣州市規(guī)劃局認定的這85棟違建別墅究竟是符合哪一個修建性詳細規(guī)劃？”周玉忠說，保利公司“主動”向廣州市規(guī)劃局申報違法建設處理的時間是7月初，而這個時候第二個規(guī)劃尚未批準出臺，即從2010年2月開始建起的85棟別墅一直都不符合“修建性詳細規(guī)劃”。直至第二個規(guī)劃在2010年7月14日批準后，它才正式符合了規(guī)劃。
“與其說違建建筑符合了規(guī)劃，不如說是規(guī)劃主動符合了違建建筑。在這個過程中，廣州市規(guī)劃局存在為這些先建后批的違規(guī)別墅進行‘量體裁衣’的嫌疑，否則2010年2月就開始違法建設的別墅又怎么會提前符合了規(guī)劃？”一位業(yè)內人士還指出，事實上，對于這種違規(guī)行為開發(fā)商早已“心知肚明”。一個與此無關的事實是，保利地產的一位副總曾在廣州市規(guī)劃局任職處長。
“事實上，退一萬步來講，即便廣州規(guī)劃局對保利地產的處理合法合規(guī)，那么按照這種處罰模式，只要用地手續(xù)合法完備，并且符合經審定的修建性詳細規(guī)劃等條件，那么廣州所有開發(fā)商就都可以‘先建后批’，只要準備好建設工程總造價5%的罰款就可以了，而在廣州這個違規(guī)成本只要每平方米幾十元。”房地產專家、北大公共經濟研究院研究員韓世同說。
三問：為何允許開發(fā)商修改修建性詳細規(guī)劃？規(guī)劃嚴肅性何在？
根據《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第50條規(guī)定，經依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法給予補償。
“那么，2010年7月批準的第二個修建性詳細規(guī)劃是否采取了聽證等形式，又聽取了哪些利害關系人的意見？”城市規(guī)劃專家、暨南大學胡剛教授有些疑問。然而對于這些問題，廣州市規(guī)劃局拒絕了記者的采訪。
“其實，無論規(guī)劃局如何處理都不影響這個案例的典型性，因為它充分暴露出我國現行別墅規(guī)劃、審批等環(huán)節(jié)存在的一些盲點。”周玉忠認為，建議相關部門以落實節(jié)約用地、多供普通住宅為出發(fā)點，對別墅作出具體明確的定義。
業(yè)內人士還認為，還必須要加大開發(fā)商的違規(guī)成本，否則從違法走向合法的道路是如此得便捷，自然會吸引更多的開發(fā)商選擇違法。尤其是無證建設直接造成其后的施工、監(jiān)理、預售等一系列環(huán)節(jié)上的政府監(jiān)管缺位，嚴重挑戰(zhàn)了法律權威和國家對房地產的監(jiān)管調控，影響之惡劣遠甚于“被拆除的二沙島違章別墅”。
此外，胡剛等專家還建議，必須對規(guī)劃、城管等部門的執(zhí)法不嚴、監(jiān)管不力進行嚴厲問責。只有把行政問責制和相關的廉政規(guī)定真正落到實處，才能激勵政府主管部門積極主動、嚴肅查處違規(guī)行為，捍衛(wèi)規(guī)劃的嚴肅性。(完)
