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2025年09月02日
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《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》昨日開始公開征求意見。征求意見稿規(guī)定：申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記將分4步走，三類主體可查詢不動(dòng)產(chǎn)資料，利害關(guān)系人查詢需提交證明材料，采用欺詐手段申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料將被追責(zé)……諸多看點(diǎn)值得關(guān)注。
細(xì)則昨起公開征求意見
《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自3月1日起正式實(shí)施已近一個(gè)月。昨日，國(guó)土資源部在國(guó)務(wù)院法制辦網(wǎng)站上公布了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(草案征求意見稿)》，向社會(huì)公開征求意見，意見反饋截止時(shí)間為4月25日。
該細(xì)則被視為不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，相比只有35條規(guī)定的暫行條例，細(xì)則征求意見稿增加到8章137條，對(duì)于登記程序、登記類型、登記的辦理、不動(dòng)產(chǎn)登記資料的查詢保護(hù)和利用、法律責(zé)任等，都作出了詳細(xì)規(guī)定。
曾參與不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及實(shí)施細(xì)則起草工作的清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯對(duì)中新網(wǎng)記者表示，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例規(guī)定的是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中重大的、原則性的和方向性的問題，但僅僅是粗線條、大而化之的條文，顯然不足以解決實(shí)踐中的具體問題，因此迫切需要細(xì)則作出具體規(guī)定。
“細(xì)則征求意見后，國(guó)土資源部會(huì)對(duì)反饋上來的意見進(jìn)行相應(yīng)的歸納梳理，然后進(jìn)行一定調(diào)整或修改，預(yù)計(jì)最快也要到今年5月份才可能正式公布。”程嘯說。
申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記分4步走
“《實(shí)施細(xì)則》最大亮點(diǎn)是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的具體程序做了更加科學(xué)合理、詳細(xì)明確的規(guī)定。”程嘯表示，這對(duì)于真正落實(shí)統(tǒng)一登記、保護(hù)廣大民事主體的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、維護(hù)交易安全非常重要。
細(xì)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記程序的全流程進(jìn)行了概括性規(guī)定，其中，明確了登記的一般程序分四步走，即申請(qǐng)、受理、審核、登簿。
根據(jù)細(xì)則，申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)填寫登記申請(qǐng)書，向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)。申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。
“除了依囑托登記和依職權(quán)登記，其他登記都是依申請(qǐng)登記。也就是說當(dāng)事人不申請(qǐng)，登記機(jī)構(gòu)不會(huì)主動(dòng)或強(qiáng)制登記。但是，只有辦完不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)效果才發(fā)生，交易在法律上才真正安全。”程嘯指出，不同登記類型需要提交材料也不同，例如房產(chǎn)買賣，就要提供雙方的身份證明、房屋所有權(quán)證書、合同等材料的原件。
三類主體可查詢不動(dòng)產(chǎn)資料
對(duì)于外界最為關(guān)注的不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢，細(xì)則規(guī)定，三類主體可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料，但查詢的范圍有所不同。
根據(jù)細(xì)則，權(quán)利人可以查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料。因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)可以查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
“細(xì)則依據(jù)物權(quán)法和條例的規(guī)定，將查詢主體限制在權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)，這意味著不是任何人不需要任何條件就可以隨意查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料。”程嘯表示。
程嘯指出，三類主體查詢的范圍也有所不同，權(quán)利人可以查詢復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料；而那些涉及不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等的利害關(guān)系人，則可以查詢復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)的自然狀況、不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人以及不動(dòng)產(chǎn)上面的權(quán)利負(fù)擔(dān)與限制，如有沒有被查封、抵押、預(yù)告登記等；有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)則限于與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的資料。
利害關(guān)系人查詢需提交證明
細(xì)則還規(guī)定，查詢不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)當(dāng)提交查詢申請(qǐng)書，申請(qǐng)人、代理人身份證明材料，授權(quán)委托書，境外委托人應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)過公證或者認(rèn)證的授權(quán)委托書。
其中，利害關(guān)系人查詢的，提交存在利害關(guān)系的證明材料。有關(guān)國(guó)家機(jī)關(guān)查詢的，應(yīng)當(dāng)提供本單位出具的協(xié)助查詢證明材料、工作人員的工作證。
程嘯表示，所謂利害關(guān)系的證明材料，是指買賣合同、法院受理案件通知書、繼承證明文件等。
“不動(dòng)產(chǎn)登記是以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記的，例如，一套房子就是一個(gè)登記單元，因此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的查詢也是依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)單元來查的。”程嘯舉例稱，“比如甲有A、B、C三套房屋，賣了A房給乙，雙方在買賣過程中發(fā)生糾紛打官司，作為利害關(guān)系人的乙，只能申請(qǐng)查詢跟自己有利害關(guān)系的那套房產(chǎn)，即A房的資料，但沒有權(quán)利去查甲的另外2套。”
此外，細(xì)則規(guī)定不予查詢的情形之一是“申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍的”，程嘯表示，這就要求申請(qǐng)人要提供不動(dòng)產(chǎn)具體信息，登記機(jī)構(gòu)才能判斷屬不屬于管轄范圍，只提具體的一個(gè)人名字，這樣將不給查詢。
欺詐手段申請(qǐng)查詢將被追責(zé)
細(xì)則對(duì)查詢場(chǎng)所與查詢時(shí)限等做出規(guī)定。其中，對(duì)符合本辦法規(guī)定的查詢申請(qǐng)，查詢機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)場(chǎng)提供查詢；因情況特殊，不能當(dāng)場(chǎng)提供查詢的，應(yīng)當(dāng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢。
細(xì)則明確：查詢?nèi)瞬樵儾粍?dòng)產(chǎn)登記資料，應(yīng)當(dāng)在查詢機(jī)關(guān)設(shè)定的場(chǎng)所進(jìn)行。任何單位和個(gè)人不得將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離設(shè)定的場(chǎng)所。
細(xì)則還規(guī)定，“采用欺詐手段申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料”等8種情形將會(huì)被追責(zé)。其中，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
程嘯表示，“采用欺詐手段申請(qǐng)查詢、復(fù)制登記資料將被追責(zé)，這是針對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的一種情況，即在沒有經(jīng)過合法程序情況下，里應(yīng)外合，擅自查詢別人的不動(dòng)產(chǎn)并泄露他人個(gè)人信息，將之公開或者用作其他非法用途，嚴(yán)厲追責(zé)有利于加強(qiáng)對(duì)個(gè)人隱私、商業(yè)秘密、人身財(cái)產(chǎn)安全的保護(hù)。”
