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2025年07月19日
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城市化進(jìn)程加快、社會主義市場經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢頭。然而我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制與快速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)還有不相適應(yīng)的方面和環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)稅收體系自身存在的問題一定程度上阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。從物業(yè)稅的空轉(zhuǎn)多年到房產(chǎn)稅的難產(chǎn)，無不驗證著房地產(chǎn)稅制改革的艱辛。房地產(chǎn)稅制改革將何去何從？盼也好，怕也罷，都在等著另一只靴子落地，但種種跡象又表明，房產(chǎn)稅改箭在弦上。
改革房產(chǎn)稅成大勢所趨？
《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(俗稱“新國十條”)下發(fā)后，這輪房地產(chǎn)調(diào)控效果備受外界關(guān)注，《通知》要求發(fā)揮稅收政策對住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。
不久前，國務(wù)院副總理李克強(qiáng)八天兩度強(qiáng)調(diào)，釋放出的重要信號就是，本輪樓市調(diào)控不會半途剎車。接下來，還將有9部委聯(lián)合進(jìn)行全國督察。國家發(fā)改委主任張平8月26日向全國人大報告經(jīng)濟(jì)情況時稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會松動。國家發(fā)改委財政金融司司長徐林在出席“中澳政府管理項目總結(jié)大會暨項目成果國際交流會”時也表示，我國計劃實施一系列稅收體制改革，其中就包括推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。發(fā)改委官員重提稅收體制改革，房產(chǎn)稅作為收緊貸款、嚴(yán)查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動稅收體制改革的大幕已經(jīng)拉開。
房地產(chǎn)稅就像影子一樣隔空遮照著中國房地產(chǎn)業(yè)。盡管它何時以何種方式突然來襲，至今仍無定論，但來自地方政府的秘密籌備卻又適時地表明，中國房地產(chǎn)業(yè)將以“稅調(diào)”取代“政調(diào)”并非空穴來風(fēng)。一直以來，關(guān)于此輪中國房地產(chǎn)調(diào)控就存在諸多爭議。甚至有地方政府官員公開表示，調(diào)控房地產(chǎn)市場應(yīng)該動用稅收機(jī)器，而不僅僅只是調(diào)金調(diào)息和停房貸，應(yīng)該“以市場的方式來代替政治調(diào)控的方式”。
如果說房地產(chǎn)稅制改革一直停留在紙上談兵階段仍不足以引起關(guān)注，那么“傳重慶已獲中央批準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的消息則引發(fā)了業(yè)內(nèi)大討論。《華夏時報》透露，重慶已獲中央批準(zhǔn)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，近期將在全市范圍內(nèi)實行。一直是說不清道不明的房產(chǎn)稅試點(diǎn)終于又有了點(diǎn)眉目。這意味著，“空轉(zhuǎn)”了多年的物業(yè)稅試點(diǎn)進(jìn)入了“實轉(zhuǎn)”階段。
到目前為止，盡管有關(guān)物業(yè)稅或房產(chǎn)稅的征收備受爭議，但是房產(chǎn)稅試點(diǎn)已是箭在弦上。“物業(yè)稅是必須開征，不是有可能開征，因為它是調(diào)節(jié)貧富差距的重要手段。”中國社會科學(xué)院財政與貿(mào)易經(jīng)濟(jì)研究所副所長高培勇日前表示，“目前我國，在收入取得層面有個人所得稅的調(diào)節(jié)，在消費(fèi)支出層面有增值稅、消費(fèi)稅和營業(yè)稅的調(diào)節(jié)，唯獨(dú)在財產(chǎn)保有層面，我們則基本處于無稅狀態(tài)。”
“對個人住房征收房產(chǎn)稅是大勢所趨”，中國社科院財貿(mào)所研究員楊志勇指出，“對個人住房持有環(huán)節(jié)征稅，無論是叫房產(chǎn)稅，還是叫物業(yè)稅，都是大勢所趨。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱近日在京發(fā)表演講時也表示，之所以出現(xiàn)一批空置房，是因為中國沒有征收房產(chǎn)稅。
“房產(chǎn)稅”雷聲大雨點(diǎn)小
房產(chǎn)稅在中國并非新稅種。追溯房產(chǎn)稅在國內(nèi)最早是出現(xiàn)在上世紀(jì)50年代。原政務(wù)院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規(guī)定開征房產(chǎn)稅，1951年政務(wù)院公布《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅并入城市房地產(chǎn)稅。
上世紀(jì)80年代，鑒于城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，使用者沒有土地所有權(quán)，中國將城市房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地稅兩個稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。同時，城市房地產(chǎn)稅仍保留，在市、縣按年征收，其中，對個人所有非營業(yè)性房產(chǎn)免征。繼續(xù)對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人征收。
去年5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見通知》中就已經(jīng)提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，今年1月初，“國11條”出臺，提出要加快研究完善住房稅收政策。這被業(yè)內(nèi)解讀為物業(yè)稅即將出臺，旨在抑制持續(xù)上漲的房價。更有消息稱，今年稅務(wù)部門將在全國范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)模擬評稅，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”工作在部分地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國。
今年5月底，中國政府網(wǎng)發(fā)布的國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見》中又進(jìn)一步明確提出，我國將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革。這已很清楚地表明，管理層開征房產(chǎn)稅的決策已定。此消息一出，讓之前議論得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的房產(chǎn)稅暫時有了定論。
盡管有關(guān)方面的表態(tài)讓人們看到出臺房產(chǎn)稅其實是早晚的事，但人們期盼的房產(chǎn)稅出臺時間表仍未可知。有分析人士認(rèn)為，稅費(fèi)調(diào)整畢竟不同于常規(guī)的調(diào)控手段，這是長期且更加嚴(yán)肅的，必須在法律的框架內(nèi)調(diào)整，因而這也決定了房產(chǎn)稅仍然處于“逐步推進(jìn)”的現(xiàn)狀。
房產(chǎn)稅的出臺讓人似有霧里看花之感，然而有一點(diǎn)專家看法卻出奇一致，那就是我國實施房產(chǎn)稅，面臨的坎還很多。這也就是說，房產(chǎn)稅征收的趨勢不可阻擋，然而何時落地卻又似乎沒人能給出清晰地時間表。或許“蓄勢待發(fā)、箭在弦上”是最能詮釋此時房產(chǎn)稅的現(xiàn)狀了。
房產(chǎn)稅抑制高房價激辯
國外媒體日前援引一不愿透露姓名的政府官員表示，作為改革房地產(chǎn)稅收制度的一部分，中國將可能擴(kuò)大現(xiàn)有房產(chǎn)稅的征收范圍，而非仿照美國開征新的物業(yè)稅。中國政府或把每年對商業(yè)地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅擴(kuò)大至住宅物業(yè)，以遏制房價過快上漲。
說到房產(chǎn)稅對高房價的抑制作用業(yè)內(nèi)爭論不一，口水不斷。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各方面情況的變化，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房價高企，在最近國家對房地產(chǎn)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的大背景下，被市場視為房價調(diào)控利器的房產(chǎn)稅自然最為惹人注目。那么，我們不禁要問，房產(chǎn)稅改革的主要目的是什么？房產(chǎn)稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價？
如今的房地產(chǎn)被某些利益集團(tuán)歪曲，房子本身最基本功能是滿足居住，其次才是投資功能。眾多事實表明，中國房地產(chǎn)市場中投資性購房需求占總需求的比重正在上升，投機(jī)因素的加大，使房地產(chǎn)市場中的泡沫成分已不容忽視。而現(xiàn)在過分放大了房地產(chǎn)的投資功能，房子已經(jīng)淪為奢侈品，讓炒房者極大擾亂了市場。
“從房地產(chǎn)調(diào)控的角度而言，房產(chǎn)稅指向的是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，這是房產(chǎn)稅相比之前出臺的各項調(diào)控政策備受關(guān)注的重要原因。從理論上看，這筆不小的稅負(fù)可以有效抑制炒房行為，尤其在二三線城市，提早打壓投機(jī)炒房有著積極的作用。”清華大學(xué)人文學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后楊偉魯說。上海市社科院城市與房地產(chǎn)研究中心主任張泓銘認(rèn)為，開征房產(chǎn)稅有助于均衡財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲形成的財富適當(dāng)收歸國有。此外，房產(chǎn)稅有助于抑制過度投資持有，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易和價格。
稅改對房價的影響幾何還是難有定論，“指望通過征收房產(chǎn)稅來抑制炒房，愿望是好的，但實際效果恐怕難如人意。因為，房價的過快上漲，是多重因素造成的。單靠征稅，無論是保有環(huán)節(jié)還是交易環(huán)節(jié)的稅收，都無法有效解決。”財政部財政科研所副所長劉尚希指出。
針對“征房地產(chǎn)稅誤傷小老百姓”的說法，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣指出，房地產(chǎn)稅傷害老百姓是不可能的，這是欺騙老百姓的說法。反對房地產(chǎn)稅的理由不外乎兩個，一個是以誤傷百姓來壓人，一個是說征稅沒效果。“中央不會不考慮這個問題。擁有一套住房，中央一定會保障，老百姓只能得到好處。房地產(chǎn)稅對老百姓有利的，對擁有過多房地產(chǎn)的人是不利的。”
其實，或許房產(chǎn)稅并不會對百姓誤傷，反倒是只聽鑼響，不見主角登場的房產(chǎn)稅改革大戲才讓人揪心。房產(chǎn)稅改革與公眾利益息息相關(guān)，必須尊重民眾的參政議政權(quán)和知情權(quán)。遮遮掩掩、欲征還羞的稅改大戲不免叫人疑慮重重，既然推行房產(chǎn)稅改革已是大勢所趨，就應(yīng)當(dāng)將時間表和路線圖盡快公布，這樣才利于房地產(chǎn)稅制改革逐步推進(jìn)。
