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2025年09月03日
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上世紀(jì)八、九十年代“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限。但房屋不是“使用權(quán)”，沒(méi)有期限，而是永久的所有權(quán)，分別發(fā)證。
《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是“房地合一”的，那么其下設(shè)選項(xiàng)理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書(shū)中籠統(tǒng)設(shè)定一個(gè)“使用期限”選項(xiàng)，這很容易引起歧義，難道房子的永久性所有權(quán)變成了“有年限”的所有權(quán)嗎？
國(guó)土部的解釋并沒(méi)有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護(hù)業(yè)主權(quán)利。加之對(duì)“使用期限”的限定性沒(méi)有做出明確規(guī)范，未來(lái)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，國(guó)土部的解釋并不具有法律效力。
2015年3月1日，國(guó)土部公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》實(shí)施，隨即發(fā)布了新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》樣本。該證書(shū)按照“房地合一”思路來(lái)設(shè)計(jì)，關(guān)鍵內(nèi)頁(yè)所設(shè)計(jì)的表格中設(shè)定了“使用期限”一項(xiàng)。
《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》似讓房主一夜間變成房客
以往，針對(duì)上世紀(jì)八、九十年代“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”以后產(chǎn)生的新房產(chǎn)，只是給土地定了使用權(quán)期限。但房屋不是“使用權(quán)”，沒(méi)有期限，而是永久的所有權(quán)，分別發(fā)證。
現(xiàn)在，把原來(lái)的兩證合到一個(gè)證上來(lái)體現(xiàn)權(quán)屬。根據(jù)已公開(kāi)的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)顯示，不動(dòng)產(chǎn)登記的主要信息為：權(quán)利人、共有情況、坐落、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、權(quán)利類(lèi)型、權(quán)利性質(zhì)、用途、面積、使用期限、權(quán)利其他情況等。但新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)樣本一經(jīng)發(fā)布，關(guān)鍵內(nèi)頁(yè)所設(shè)計(jì)的表格中設(shè)定了“使用期限”一項(xiàng)，似乎讓全國(guó)房主一夜間變成只擁有使用權(quán)的“房客”。
在“房地分離”的土地制度下，住宅土地最長(zhǎng)70年的土地使用權(quán)到期后，業(yè)主的房屋所有權(quán)需要自動(dòng)續(xù)期，才能使房屋所有權(quán)有所保證。現(xiàn)在“房地合一”，那么其下設(shè)選項(xiàng)理應(yīng)照顧到房屋和土地兩部分，但現(xiàn)在的證書(shū)中籠統(tǒng)設(shè)定一個(gè)“使用期限”選項(xiàng)，這很容易引起歧義，難道房子永久性的所有權(quán)變成“有年限”的所有權(quán)嗎？
其實(shí)，使用期限之爭(zhēng)，暴露的仍是“有年限的土地使用權(quán)”與“永久性房屋所有權(quán)”構(gòu)成的潛在矛盾。
國(guó)土部回應(yīng)稱(chēng)，房屋所有權(quán)本身不存在期限問(wèn)題，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上的“使用期限”不是房屋所有權(quán)期限，而指的是土地使用權(quán)和海域使用權(quán)期限，而產(chǎn)權(quán)登記一直有使用期限，并非可有可無(wú)。但這樣的解釋不能消除外界的疑慮，真要引發(fā)了法律上的爭(zhēng)議，國(guó)土資源部的解釋是否足夠權(quán)威還很難說(shuō)。
按照《物權(quán)法》，住宅“自動(dòng)續(xù)期”，但既然“自動(dòng)”，就不應(yīng)存在“期”和“續(xù)期”。事實(shí)上，只要是所有權(quán)，就一定是永久的，只要是使用權(quán)，就一定是有期限的。所有權(quán)是所有者的業(yè)權(quán)，使用權(quán)是非所有者的租權(quán)，兩者在常識(shí)和邏輯上不可能附著于同一個(gè)物。但現(xiàn)在這份新《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》卻把主和客放在了同一表格也是惟一的表格上了，容易在實(shí)際操作中引發(fā)出許多不好的法律后果。
這樣一本嚴(yán)肅的法定權(quán)利證書(shū)，本應(yīng)當(dāng)是明晰的、沒(méi)有歧義的，然而新版《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》卻用模糊的概念，造成公眾爭(zhēng)議，這不符合依法行政原則。
國(guó)土部的回應(yīng)并未說(shuō)清問(wèn)題且無(wú)效力
國(guó)土部之前有個(gè)回應(yīng)，稱(chēng)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》上的“使用期限”不是房屋所有權(quán)期限，而指的是土地使用權(quán)和海域使用權(quán)的期限，而且還有更為詳細(xì)的解釋。但是，這些解釋不足以澄清外界的“誤讀”。因?yàn)閲?guó)土部的解釋并沒(méi)有解決產(chǎn)生歧義的根源，而是將土地使用權(quán)的地位擺在了房屋所有權(quán)之上，目的也是方便政府管理而非保護(hù)業(yè)主權(quán)利。加之這一選項(xiàng)對(duì)“使用期限”的限定性沒(méi)有做出明確規(guī)范，未來(lái)一旦出現(xiàn)問(wèn)題，國(guó)土部的解釋并不具有法律效力。
對(duì)權(quán)利人來(lái)說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的唯一法律憑證，如果圍繞證書(shū)出現(xiàn)法律糾紛，那么對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的判定將依照現(xiàn)有相關(guān)法律，參照相關(guān)政策法規(guī)。一旦出現(xiàn)糾紛，權(quán)利人一方也很難出示相應(yīng)證據(jù)，而國(guó)土部所謂的“澄清”到時(shí)也不能成為法律依據(jù)。
國(guó)土部還在微博 上貼出了《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》內(nèi)頁(yè)填寫(xiě)范例，這個(gè)范例是沒(méi)有法律效力的。國(guó)土部對(duì)“使用期限”的解釋只能視為“填寫(xiě)指南”，并未在任何法律法規(guī)中進(jìn)行明確規(guī)范。同時(shí)，最新出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記暫行條例》也并未對(duì)證書(shū)中所指的“使用期限”一項(xiàng)做出明確說(shuō)明。這意味著，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，在缺少法律解釋的環(huán)境下，權(quán)利人只能遵循政府的“一家之言”。
17名律師上書(shū)國(guó)土部要求重新制作證書(shū)
由于我們律所長(zhǎng)期致力于研究房屋土地方面的法律實(shí)務(wù)，與土地維權(quán)專(zhuān)家華新民老師有緊密聯(lián)系。華老師看到了這個(gè)消息后聯(lián)系了我，告訴我這件事。我知道之后覺(jué)得很吃驚，按理國(guó)土部不應(yīng)該出現(xiàn)這樣的“失誤”，我作為這方面的律師，得盡自己所能關(guān)心全國(guó)業(yè)主的相關(guān)利益。關(guān)注這事情之后，我們緊急發(fā)了征集律師的公告，向全國(guó)征集志愿律師共同參與維護(hù)全國(guó)業(yè)主合法權(quán)益。很快，我們就聯(lián)合了17名來(lái)自全國(guó)各地的律師，向國(guó)土部上書(shū)要求重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》。
新不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)引發(fā)爭(zhēng)議，和房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)分離制度是分不開(kāi)的。按照我國(guó)《物權(quán)法》規(guī)定的權(quán)利結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是分開(kāi)的。這種法律關(guān)系下，房、地權(quán)屬一直是分開(kāi)記載的，或分別記載在《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》上(內(nèi)頁(yè)有“權(quán)”字，即土地使用權(quán))，或者統(tǒng)一記載在房地合一的《房地產(chǎn)權(quán)證》上(如上海)。因?yàn)榉殖蓛身?yè)分別表述土地和房屋，所以深層問(wèn)題一直沒(méi)有明顯地暴露出來(lái)。
但是“房隨地走”，如果房屋所在的土地使用權(quán)到期，一旦土地被政府收回，那么業(yè)主對(duì)房屋的所有權(quán)還是無(wú)法落到實(shí)處。
我認(rèn)為，造成此次爭(zhēng)議的主要原因在于相關(guān)法律規(guī)章的制度性因素。由于土地使用權(quán)牽扯問(wèn)題較多，因此在現(xiàn)有的《物權(quán)法》及其他相關(guān)法律中，并沒(méi)有對(duì)續(xù)期期限、續(xù)期是否要補(bǔ)交土地使用費(fèi)以及按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)支付等相關(guān)細(xì)節(jié)作出明確規(guī)定。而《物權(quán)法》起草的時(shí)候關(guān)于土地使用權(quán)續(xù)期這方面的爭(zhēng)議比較大，而且住宅用地的土地權(quán)屬分割一直存在困難，所以對(duì)具體的續(xù)期方式并沒(méi)有細(xì)化。在我曾代理過(guò)的農(nóng)村宅基地等涉及土地使用期限的相關(guān)案件中，曾出現(xiàn)過(guò)相關(guān)政府部門(mén)在土地登記簿底頁(yè)中添、改使用期限的情況，損害了權(quán)利人的利益。
我們聯(lián)合17名律師上書(shū)國(guó)土部要求重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》，雖然目前國(guó)土部重新制作證書(shū)的可能性非常小，但我認(rèn)為我們的這一舉動(dòng)對(duì)我們國(guó)家土地相關(guān)制度的完善是有一定的促進(jìn)作用的。
國(guó)土部召開(kāi)律師專(zhuān)家見(jiàn)面會(huì)
我們律師上書(shū)事件很快引起了國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家及律師的重視。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、專(zhuān)家及律師于3月28日，就《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》事宜與作為該上書(shū)倡議發(fā)起人的我在國(guó)土資源部會(huì)議室召開(kāi)意見(jiàn)交流會(huì)，征求律師意見(jiàn)。
會(huì)上，我表明了：“公民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利神圣不可侵犯，但這樣的證書(shū)卻很可能侵犯公民不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。尤其是在征地拆遷領(lǐng)域，被征收人的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)往往受到公權(quán)力的侵犯。”
國(guó)土資源部的律師及專(zhuān)家先后對(duì)《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》進(jìn)行釋明，并就我提到幾點(diǎn)疑慮予以回答，同時(shí)也對(duì)我的觀點(diǎn)表示贊同。國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在聽(tīng)取我的相關(guān)意見(jiàn)之后說(shuō)，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》并不會(huì)存在把“房主”變成“房客”的狀況，在未來(lái)的實(shí)施工作中會(huì)加強(qiáng)工作人員的培訓(xùn)，也會(huì)認(rèn)真研究充分重視律師們的意見(jiàn)。雖然雙方未就是否重新制作《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》達(dá)成一致，但國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記處相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)表示，對(duì)將來(lái)可能存在填寫(xiě)不當(dāng)導(dǎo)致的不利后果造成的公民財(cái)產(chǎn)權(quán)受侵犯的情況會(huì)及時(shí)預(yù)防和規(guī)避，以維護(hù)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)。
