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2025年07月19日
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城市化網(wǎng)訊 4月1日，城市化委員會專家委員、中國房地產(chǎn)研究會名譽副會長包宗華發(fā)表文章，就新加坡公積金制度帶給中國的啟示表達了自己的觀點。
包宗華表示，近期，新加坡開國總理李光耀的辭世牽動了世界各國不少人的心。看到這個國家近十幾年來巨變的歷程，李光耀雖已過世，但這個國家的很多先進做法依舊會帶給其他國家以啟示。
上世紀80年代和90年代，包宗華曾兩次到訪新加坡，主要為了考察該國推行的公積金制度。進入20世紀以后，許多國家陸續(xù)地改變了政府不管公民生活問題的局面，承擔起推行為公民謀福利事業(yè)的任務。比較典型的是住房、醫(yī)療、教育和社會救濟（含失業(yè)、養(yǎng)老等救濟）4大福利事業(yè)。新加坡的公積金制度與這4大福利事業(yè)關系密切，其第一項任務就是解決養(yǎng)老問題，然后擴大到解決住房問題，后又延伸至支持醫(yī)療和教育。
據(jù)新加坡方面人士當時的介紹，公積金在解決住房問題上，效果最為顯著。在考察中，除了聽取當?shù)厝私榻B公積金制度在住房方面發(fā)揮的重要作用外，包宗華還走訪了一個年輕職員和一個年輕工人，他倆分別在參加工作3年和5年之后結了婚（注：新加坡規(guī)定，申請購買政府組屋保障房的資格，一是結了婚的，二是年過35歲的單身），也都攢足了房價20%的首付，依靠公積金20年貸款，分別購買了戶型為60多平方米和50多平方米的組屋。購房后，使用每月交繳雙12%的公積金，就能滿足購房抵押貸款每月償還本息的需要，勿須再另籌一分錢。
如果把中低收入者分為中上、中中和中下類，參加工作時間不長的職員和工人屬于中下部分，是解決住房問題很困難的弱勢群體。新加坡的公積金和住房制度能夠把弱勢群體住房問題解決得這樣好，使人感觸頗深。
包宗華說，當年我國曾面臨一項重要選擇，即到底該選用德國的住房儲蓄制度，還是該選新加坡的公積金制度。二者都屬于住房儲蓄和住房社會保障性質，都能發(fā)揮重要作用的共同原因是都要求居民所在單位提供相應的住房社會保障（注：德國的住房儲蓄制度要求，居民所在單位都要拿出與居民住房儲蓄同等的資金存入居民賬戶，與新加坡的辦法異曲同工）。最后由于我國不可能要求各單位同時提供兩筆住房社會保障，所以選用了新加坡的公積金制度。
從1994年7月國務院頒布43號文做出全面推行住房公積金制度（注：我國的公積金重點用于解決住房問題，因而在公積金前面加了住房二字，以表明它與新加坡的公積金包含內(nèi)容的區(qū)別）至今，已經(jīng)過去了20年。
20年來，住房公積金發(fā)揮了很大的作用。例如，年繳存住房公積金超過6萬億元，已經(jīng)為人數(shù)眾多的居民提供了購房抵押貸款（2014年貸出5萬多億元），以及最近加強管理、允許異地貸款等舉措。但與我們當年對住房公積金應該發(fā)揮重要作用的預期，還存在巨大的差距，而且還在推行過程中發(fā)生了一些問題。
近幾年，不斷地在報刊上看到了一些批評住房公積金的文章，甚至有人提出了取消住房公積金的主張。包宗華的看法是，住房公積金是我國現(xiàn)行住房制度的重要組成部分，只要能夠認清存在的問題并能采取有效措施去解決，其重要作用必能發(fā)揚光大。借此，包宗華就幾個問題發(fā)表研討意見：
一、住房公積金未能發(fā)揮預期重要作用？
包宗華指出，我國和新加坡都推行的是住房分類供應制度，即對高收入者供應商品房，對中低和最低收入者供應住房社會保障含量各有區(qū)別的保障房。由于中低收入者占居民總數(shù)80%左右，一定意義而言，重點解決好中低收入者的住房問題，就基本上解決好了全國的住房問題。又因解決中下群體居民的住房問題難度最大，因而專家們又把解決好中下群體居民的住房問題做為重中之重。
新加坡解決好這個問題有兩大措施：一是努力加大保障房建設。最高年份年建房總量中保障房竟高達85%，在保障房供應趨于飽和的上世紀90年代也占70%左右，因而用不太長的時間做到中中、中下群體居民都能買得到房；二是采取多種措施平抑房價，常年保持保障房價微漲或不漲。保障房的套型分為從50~125平方米若干檔次，90平方米以下套型占建設總量70%以上，套型越小每平方米房價越低，以保證中低群體居民依靠公積金的支持買得起房和還得起貸款的還本付息。
包宗華分析，前面列舉的青年職員和工人單獨計算的房價收入比均在4倍以下。有了以上兩條，就能充分發(fā)揮公積金的重要作用（注：近些年，特別是2004年李顯龍出任新加坡總理后，做了兩條較大的改變：一是在保障房供應己趨飽和時大幅度削減保障房的年建設量。由于多年來累積的厚實基礎，頭幾年還看不出明顯影響，近幾年則已開始出現(xiàn)保障房供不應求的問題；二是把堅持多年的房價微漲或不漲，改為房價可以較多地上漲。對此，世界各國的研究者有不少議論）。
我國雖然在1998年23號文中明文規(guī)定要推行住房分類供應制度，但前些年每年建設住房總量中，商品房竟占了95%左右，實際走上了住房商品化制度的老路（注：許多西方國家在20世紀以前和舊中國都實行的是住房商品化制度）。其最大的弊端是，置中下群體居民和絕大多數(shù)中中群體居民的住房難于不顧。
也就是說，這些年我國數(shù)量巨大的中中、中下群體因無力買房而享受不到住房公積金的貸款購房優(yōu)惠（有篇文章認為“我國現(xiàn)行的住房公積金貸款是少數(shù)繳存人貸走了大多數(shù)住房公積金”，這一說法揭示了表面現(xiàn)象而未揭示問題的深層次原因）。這就是住房公積金不能很好地發(fā)揮重要作用的一條主要原因，也是有人主張取消住房公積金的一條主要依據(jù)。
對此，包宗華主張向前看。因為近幾年我國政府正在加快建設保障房的步伐。盡管受到土地財政等種種原因的制約而步子不夠大，但可以預期，步子會逐步加大，并會通過一段時間的努力實現(xiàn)保障房的全覆蓋，達到中下群體居民都能買得到和買得起房的目標，從而充分發(fā)揮住房公積金的重要作用。
二、收繳辦法不符合住房社會保障原則？
十幾年前，包宗華曾受托主持住房公積金研究課題鑒定會。在會上的發(fā)言中，包宗華就這個問題講了以下內(nèi)容：
住房社會保障的一條重要原則是，對最低收入者給予最多的保障補助，然后針對居民收入的分級提高，分級減少保障補助，直至對高收入者不予補助。住房公積金是我國住房社會保障制度的一個重要組成部分。各單位拿出的、存入職工個人賬戶的住房公積金，是不折不扣的住房社會保障資金。因而，住房公積金理應實行住房社會保障的原則。而我們目前實行的住房公積金交繳辦法，卻與住房社會保障的原則相悖。
假設某企業(yè)的住房公積金的交繳率為雙10%，企業(yè)工資最低的工人月薪1000元，每月的住房公積金是自己交100元，單位存入100元。工資高的高管月薪1萬元，每月的住房公積金是自己交1000元，單位存入1000元，他得到單位存入的住房社會保障比工資低的工人髙了10倍，明顯地有悖原則，很不合理。有些同仁把這一辦法貶為嫌貧愛富，是有道理的。
包宗華的建議是，可否改為各單位按平均工資提供住房公積金的辦法。假設這個企業(yè)職工的月平均工資為5000元，企業(yè)職工仍按自己工資的10%交住房公積金，而企業(yè)存入每個職工賬戶的住房公積金則一律都是平均工資10%的500元。這就能夠做到收入少的多補，收入多的少補，從而較好地體現(xiàn)住房社會保障的原則，而單位也不會多拿出錢。這也優(yōu)勝于正在醞釀的“高限”辦法，因為“高限”仍然沒有解決低收入少補的問題。對此，包宗華希望有更多的同仁就此問題參加討論和提建議，以便從中找出最佳的解決辦法。
三、住房公積金制度一些決定“違法”？
包宗華指出，有的文章提出了以下批評意見：住房公積金及其增值收益都是神圣不可侵犯的私人財產(chǎn)。斥資建設城市廉租屋是政府應盡的責任。因而，做出將住房公積金增值收益的一部分用作建設城市廉租屋補充資金的決定，似應定性為侵犯私人財產(chǎn)的“違法”行為。這是一條值得深思和有待商榷的意見。
據(jù)了解，新加坡前些年每年都要借用大量公積金資金用于保障房（政府組屋）的建設。他們的做法是：由建屋局代表政府與公積金管理中心商妥借款事宜，然后簽訂借款合同。合同內(nèi)容包括借款金額、歸還期限、應付利息等。由于借款能切實按照法律程序辦事，并支付合理的利息，也就不會受到群眾的批評或指責。
包宗華的建議是，我國目前借用住房公積金用于保障房（不應只限于廉租屋）建設的資金還不夠多，應該經(jīng)過努力適度擴大借款規(guī)模。但借用住房公積金資金時，要借鑒新加坡的辦法，做到依法辦事，依據(jù)合同按期歸還本息，以免再次受到群眾的指責。
四、住房公積金在使用過程中會貶值？
包宗華表示，對這個問題，提出批評意見的文章最多。歸納起來，主要有以下幾個問題。
首先，住房公積金的主要任務是幫助廣大居民解決好住房問題。是貶值還是增值，第一標準是要看它在解決住房問題的作用上是增加了還是減少了。德國和新加坡曾連續(xù)30年保持房價的微漲，即平均每年的漲幅在2%以下，低于兩國分別推行住房儲蓄和公積金的增值幅度。
也就是說，兩國居民按兩國分別推行兩項制度繳存的錢，在解決住房問題的作用上是增加了，也就是增值了。而我國前些年，房價連年高速上漲。有文章舉例說，有人十幾年前的年繳存公積金，當年可以買幾平方米住房。這筆錢延存到現(xiàn)在，并加上每年的增值，卻買不到1平方米住房。這說明我國的住房公積金在解決住房問題的作用上貶值十分嚴重。
對此，包宗華認為仍然需要向前看。公道地講，我國政府十分重視房價問題。從2002年至2013年的10多年時間里，連續(xù)發(fā)出8個以抑制房價過快上漲為第一任務的宏觀調控文件就是鐵證。但由于長期閉關鎖國造成的認識局限，我們一直沒有找到產(chǎn)生房價連續(xù)高漲問題的根源，也沒有找到根治問題的辦法。好在我們已經(jīng)逐步地提高認識，并正在為根治問題做出努力。肩挑重擔為后來人造福是中華民族的一項優(yōu)良傳統(tǒng)。我們這代人在住房公積金和房價問題上既要從容地肩挑重擔，又要善于從中汲取深刻教訓而加以改進，努力為今后繳存住房公積金的廣大群眾創(chuàng)造更多的福利。
其次，另一批評和建議較多的，是針對將住房公積金的增值收益用于提取貸款風險準備金、管理中心的管理費用和廉租屋建設補充資金的決定。因為這個決定的3項內(nèi)容都會使住房公積金貶值。而且這3項內(nèi)容都存在著是否合法而值得商榷的問題。希望主管部門能夠認真對待，并做出令住房公積金繳存人滿意的回答。
再其次，中國人民銀行規(guī)定：職工個人住房公積金存款，當年歸結的按結息日掛牌公告的活期存款利率（目前為0.35%）計息。上年結轉的按結息日掛牌公告的3個月定期整存整取存款利率（目前為2.6%）計息。這一規(guī)定，固然可以讓銀行賺大錢，但卻使職工繳存的住房公積金嚴重貶值。廣大職工的唯一希望，是繳存的住房公積金能夠保值，至少是盡小地貶值，因而建議有關當局對此能夠做出較大的改進。
由此，包宗華的建議是全國年繳存住房公積金6萬多億元，貸不出去的1萬多億元，后者也會遭受貶值之苦。建議做出住房公積金可以擴大向各種保障房建設貸款的決定，如果每年在這1萬多億元中再貸出六七成，即使收取稍低于銀行的貸款利息，也可以為減少住房公積金的貶值作出一定的貢獻。
最后，關于低存低貸問題。包宗華說，前面已經(jīng)講了，低存會使繳存的住房公積金貶值，不再贅言。而低貸的道理是給住房公積金繳存人購房貸款以優(yōu)惠，看似很公平。但因中下和大部分中中收入群體買不起房而受不到優(yōu)惠，他們繳存的住房公積金反而會因低貸而有所貶值，因而并不公平。
上世紀90年代包宗華出訪新加坡時，他們公積金購房貸款利息是4%，因為連年房價微漲，就成為一個能使公積金增值的利息。我國住房公積金購房貸款利息是4.25%，比新加坡還高一點。但因房價上漲過快，卻是一個可以使住房公積金貶值的利息。
包宗華指出，在這里較難研討利息高低的問題，因為要取得問題的根治，一要讓廣大中中、中下收入居民都買得到和買得起房，二要保持房價微漲。達到這兩個目標，就能解決最主要的問題，屆時，利息定高一點或低一點都比較好辦了。
