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2025年07月17日
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縱向比較一下，發(fā)現(xiàn)時下的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)回到了2008年。比如，買房不限購，甚至還有財政補(bǔ)貼；首套住房利率打7折，首付降至3成甚至更低；對結(jié)清購房貸款的家庭購買改善型二套住房執(zhí)行首套房貸政策；降低住房公積金放貸門檻，提高貸款限額；營業(yè)稅免征年限由5年改為2年等。雖然沒有再提及“買房就是愛國”，但政策背后的實質(zhì)還是通過房地產(chǎn)調(diào)控政策的放松來鼓勵民眾買房，從而穩(wěn)定住房消費(fèi)。
松綁調(diào)控的目的有兩個：一是在房地產(chǎn)市場相對比較低迷的情形下，將行政性調(diào)控手段回歸到市場化運(yùn)行是一個不錯的時機(jī)；二是政府希望以“穩(wěn)樓市”來“穩(wěn)增長”。一方面，房地產(chǎn)調(diào)控手段的市場化為未來構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制奠定了基礎(chǔ)；另一方面，以“穩(wěn)樓市”來“穩(wěn)增長”也是政府無奈的選擇。
“穩(wěn)增長”才能“穩(wěn)就業(yè)”，自不必說，但還有更重要的，那就是，當(dāng)前擺在中國經(jīng)濟(jì)面前的現(xiàn)實問題是必須趕在人口老齡化到來之前跨越“中等收入陷阱”，具體目標(biāo)就是要保持6%-7%的經(jīng)濟(jì)增長，為中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面深化改革贏取時間和空間，而這個時間段也就是5-7年，這也是十八屆三中全會提出在2020年人均收入翻一番的背后意義所在。
世界發(fā)展經(jīng)驗表明，沒有一個老齡化國家能保持經(jīng)濟(jì)活力，日本現(xiàn)在如此，中國未來估計也是如此。美國國民經(jīng)濟(jì)研究局對30個國家經(jīng)濟(jì)增長的研究結(jié)果顯示，人均G D P超過16000美元時才告別高速增長。而現(xiàn)在我們?nèi)司鵊 D P還不到一萬美元，如果經(jīng)濟(jì)增速馬上快速減擋，其落入“中等收入陷阱”的概率就會增大，因為對中國經(jīng)濟(jì)增長而言，人口紅利轉(zhuǎn)為人口負(fù)債是一個很沉重的負(fù)擔(dān)。所以說，中國夢能否變?yōu)楝F(xiàn)實，未來幾年很關(guān)鍵，而“穩(wěn)增長”是其中的頭等大事。對于保持中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間的重要性，李克強(qiáng)總理其實已多次強(qiáng)調(diào)過，最近急赴東北和福建的經(jīng)濟(jì)“督戰(zhàn)”更是佐證了這一點(diǎn)。
中國經(jīng)濟(jì)目前正處于一個新舊交替的“銜接期”，在銜接轉(zhuǎn)換過程中，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛和外部需求不振相互疊加時，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)發(fā)揮投資和提振內(nèi)需的作用。住建部公積金監(jiān)管司司長張其光日前撰文稱，“房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國經(jīng)濟(jì)增長的主要動力，經(jīng)濟(jì)‘房地產(chǎn)化’短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。”數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資大概占全社會固定資產(chǎn)投資的20%強(qiáng)。2015年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比僅增長8 .5%，創(chuàng)近10年來新低，如果再考慮房地產(chǎn)投資帶動的間接需求，房地產(chǎn)投資下滑對整個經(jīng)濟(jì)增長的拖累作用確實不容小覷。今年一季度，海南經(jīng)濟(jì)增速僅為4.7%，同比下降了2 .6個百分點(diǎn)，差點(diǎn)墊底，就是由于房地產(chǎn)投資拖了后腿。
總體來看，今年樓市的寬松政策主要還是由鼓勵一套房剛需拓展到二套改善型需求，無論是房貸政策還是稅收政策的調(diào)整，都是為改善型需求提供了最大的便利，堅持“穩(wěn)定住房消費(fèi)需求”的大方向沒有改變。但是，筆者以為，這并不代表鼓勵投資性住房需求的事情不能做，具體做不做，那要視經(jīng)濟(jì)未來的走勢而定，如果未來2- 3個月中國經(jīng)濟(jì)的宏觀層面還繼續(xù)承壓，則樓市寬松政策將會進(jìn)一步“發(fā)酵”。
首先是繼續(xù)釋放流動性。市場普遍預(yù)計中國已經(jīng)進(jìn)入降息降準(zhǔn)周期，年內(nèi)估計還會有2-3次降息，1-2次降準(zhǔn)。不管是定向還是不定向，降息降準(zhǔn)對樓市回暖都是利好。但是，首套房貸款利率進(jìn)一步下調(diào)的空間已經(jīng)不大，因為銀行在利差的約束下動力已顯不足。目前貸款基準(zhǔn)利率為5.9%，首套房的利率下限是7折，也就是4.1%。而在存款利率上浮空間打開之后，部分銀行5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.2%，打7折的話，貸款銀行是要虧本的。所以，在存款利率不下調(diào)的情況下，7折利率不太可能成為主流，有可能的是二套房利率上浮10%會逐漸取消。
其次是限購政策會進(jìn)一步修正。目前還執(zhí)行限購政策的就剩下北京、上海、深圳、廣州和三亞五個城市了。三亞年內(nèi)很可能會動搖，其他四個城市估計會小范圍修正。比如，取消140平米以上的非普通住宅的限購；下調(diào)非戶籍家庭購房繳稅和繳納社保的年限。對于其他三線以下小城市，有可能會允許外籍人士在國內(nèi)買房，也會有越來越多的城市加入購房契稅返還或者直接財政補(bǔ)貼的隊伍。
再次是調(diào)整購房稅收政策。營業(yè)稅免征已經(jīng)從5年改為了2年，進(jìn)一步下調(diào)的空間基本沒有了。暫停執(zhí)行對非唯一住房征收20%的個稅政策是焦點(diǎn)，即使繼續(xù)執(zhí)行，也會不再按差額的20%征收，而是按交易總額的1%簡易稅率征收，這在年內(nèi)是大概率事件。
最后，也是最重要的一個政策，就是國家住房銀行呼之欲出。關(guān)于國家住房銀行的發(fā)展模式，目前熱議的有兩種：一種是國家開發(fā)銀行的模式，即住房銀行通過發(fā)行金融債籌集資金，然后直接向購房者和開發(fā)商提供資金支持；另一種是類似美國的“兩房”模式，即住房銀行通過購買商業(yè)銀行的住房抵押貸款來支持個人住房市場(即個人住房貸款的資產(chǎn)證券化)。目前來看，實行“兩房”模式的概率更高。雖然國家住房銀行與美國的“兩房”在設(shè)立初衷和資金規(guī)模上有一定區(qū)別，但其本質(zhì)仍是給中低收入家庭融資買房，這一政策對未來住房消費(fèi)的撬動作用不可估量。
