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2025年07月18日
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原本今年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)低迷已是業(yè)內(nèi)共識(shí)，但在政策環(huán)境寬松化的支撐下，上半年樓市數(shù)據(jù)的表現(xiàn)卻有些出乎意料。近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，6月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)增加、漲幅略有擴(kuò)大，同比降幅繼續(xù)收窄。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，無論從漲幅還是比例來看，樓市已經(jīng)顯露出明顯回暖的跡象，各地“去庫存”的動(dòng)作可謂至關(guān)重要。關(guān)于對(duì)下半年樓市的研判，有分析認(rèn)為，穩(wěn)中有升將成為下半年樓市的主旋律。
現(xiàn)象：70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅擴(kuò)大
數(shù)據(jù)顯示，6月70個(gè)大中城市里，有27個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲，比5月增加了7個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有42個(gè)，比5月增加了5個(gè)。對(duì)70個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅計(jì)算發(fā)現(xiàn)，平均上漲0.2%，比5月擴(kuò)大了0.1個(gè)百分點(diǎn)。
此外，在新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的27個(gè)城市中，有20個(gè)城市漲幅比上月擴(kuò)大，漲幅在0.5%以上的城市有6個(gè);在二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的42個(gè)城市中，有27個(gè)城市漲幅比上月擴(kuò)大，漲幅在0.5%以上的城市有15個(gè)。有分析認(rèn)為，無論從漲幅還是比例來看，可以說樓市在6月邁出了回暖的第一步。
但城市之間的分化依舊明顯。國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉解讀數(shù)據(jù)時(shí)表示，分城市看，一線城市需求較旺，成交量增長較多，新建商品住宅及二手住宅價(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市。二線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，漲幅仍然較小。三線城市房?jī)r(jià)仍然下降，降幅繼續(xù)收窄。
新聚仁機(jī)構(gòu)策劃總監(jiān)李萌向北京(樓盤)商報(bào)記者表示，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)跑就現(xiàn)階段而言是較為正常的現(xiàn)象。“一線城市就4個(gè)，土地供應(yīng)有限，供應(yīng)一塊就少一塊，可謂寸土寸金。正因?yàn)橐痪€城市土地稀缺性的倒逼，導(dǎo)致開發(fā)商在拿地時(shí)往往付出較高的代價(jià)，從而大幅度抬高了項(xiàng)目的土地成本。”李萌說道。
背景：二季度固投回落“去庫存”明顯
此前有數(shù)據(jù)顯示，上半年全國固定資產(chǎn)投資增速比一季度回落2.1個(gè)百分點(diǎn)，而上半年的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也比一季度回落了3.9個(gè)百分點(diǎn)。而從2015年上半年的成交數(shù)據(jù)看，一線城市累計(jì)簽約21萬套，同比去年同期上漲了42.9%，二線城市也上漲了16.9%。有分析認(rèn)為，在固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資雙雙下降的前提下，房地產(chǎn)銷售卻在穩(wěn)步攀升，主要是由于各地去庫存取得了一定成效。
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華向北京商報(bào)記者表示，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，投資就會(huì)跟著下降，在這種情況下，銷售庫存是正常現(xiàn)象，且二三線城市的庫存量比較大，會(huì)采取促銷等手段進(jìn)行消化。
李萌則表示，開發(fā)商在經(jīng)歷了前兩年大刀闊斧的拿地之后，目前已經(jīng)開始集中放量了，再加上此前積壓的高位庫存，房企正面臨著巨大的重資產(chǎn)無法變現(xiàn)的資金壓力。今年以來，開發(fā)商緩下了拿地速度，轉(zhuǎn)為集中力量去庫存的銷售策略。“去庫存對(duì)于開發(fā)商而言，如同更換一次血液，能夠讓資金流滾動(dòng)起來。”李萌說道。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，盡管銷售量止跌回穩(wěn)，但銷售市場(chǎng)的回暖并未傳遞到上游施工建設(shè)環(huán)節(jié)，新開工面積同比依然負(fù)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資額也一路下滑。“全國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處在艱難的去庫存過程中。”張大偉表示。
后市：穩(wěn)中有升成下半年主旋律
“價(jià)格穩(wěn)中有升是下半年樓市的主旋律。”李萌說道。她表示，受到國家政策和市場(chǎng)環(huán)境的影響，房?jī)r(jià)下行的壓力會(huì)在下半年逐漸減緩，且鑒于近期股市波動(dòng)較大，并不排除有投資需求的股民會(huì)將資金轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)。賈生華也向北京商報(bào)記者表示，下半年宏觀政策會(huì)比較寬松，相信房地產(chǎn)銷售也會(huì)緊跟其后。
專家對(duì)下半年樓市回暖的信心還來源于豪宅的上市。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京上半年豪宅的成交量是2014年全年的2倍，更有報(bào)道稱，我國將迎來一波豪宅上市潮。針對(duì)豪宅上市對(duì)樓市的影響，李萌認(rèn)為，這是樓市回暖的一個(gè)重要信號(hào)，某種程度上可以說明房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境正在有所好轉(zhuǎn)。
在李萌看來，對(duì)比現(xiàn)階段投資市場(chǎng)的不景氣，將現(xiàn)金變?yōu)楸Ｖ档牟粍?dòng)產(chǎn)是個(gè)相對(duì)安全的選擇，此外，還可以提升豪宅類消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員張立群認(rèn)為，下半年經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢(shì)已經(jīng)初見端倪。“從三駕馬車來分析，下半年房地產(chǎn)投資有望轉(zhuǎn)穩(wěn)、基礎(chǔ)設(shè)施投資也將穩(wěn)中略升，再加上消費(fèi)將保持平穩(wěn)、出口有望微升，三駕馬車將合力為經(jīng)濟(jì)增長提供支撐。”張立群說道。
