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2025年07月18日
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中國指數(shù)研究院近日發(fā)布報告顯示，在樓市政策逐步寬松的情況下，房企拿地熱情高漲，10家品牌房企9月累計新增土地面積351.67萬平方米，環(huán)比大漲107.84%，拿地成本540.72億元，環(huán)比大漲236.79%。相反，各地庫存居高不下，重點監(jiān)測的城市中，僅蚌埠、杭州2城庫存有所下降，其余城市均呈現(xiàn)上漲，其中南充漲幅最大為20.32%，深圳次之上漲14.92%。
開發(fā)商拿地熱情增強，或可看做是市場轉(zhuǎn)暖的一種表現(xiàn)。一方面，可能是開發(fā)商經(jīng)過長時間的等待觀望以后，又積蓄了較強的開發(fā)能量。特別是以一、二線城市為主戰(zhàn)場的開發(fā)商，面對房價逐步回升，再次看到了賺錢的希望；另一方面，也可能是面對樓市政策逐步寬松，尤其是房貸等方面的政策持續(xù)松綁，讓開發(fā)商聞到了樓市新一輪擴張的味道，試圖以低價位拿地來占據(jù)制高點。
在去庫存效果很不明顯、各地庫存仍然居高不下的大背景下，開發(fā)商拿地熱情增強，會對樓市帶來怎樣的影響？數(shù)據(jù)顯示，9月主要城市成交面積環(huán)比下降了2.10%，連“金九”也沒有表現(xiàn)出成色較高的銷售量，反而出現(xiàn)了環(huán)比下降的現(xiàn)象。這也意味著，開發(fā)商拿地熱情增強，很有可能是建立在庫存繼續(xù)增加的基礎(chǔ)上，從而使原本就已經(jīng)陷入失調(diào)的供求關(guān)系更加失調(diào)，庫存狀況更加嚴重。在去庫存問題得不到有效解決的情況下，房地產(chǎn)市場又怎么能夠進入健康有序的軌道呢？
開發(fā)商拿地熱情增強的標志，除了數(shù)量快速增多之外，對價格的容忍度、接受度也出現(xiàn)了明顯增強的跡象。與此前相比，拿地成本也大幅上升，10家品牌房企9月累計拿地成本竟然環(huán)比上漲了236.79%。
開發(fā)商拿地與去庫存相向而行，對樓市來說不是一件好事情。如何消化庫存，無疑是目前樓市能否步入健康有序軌道最關(guān)鍵的因素。只要庫存嚴重積壓的問題不解決、矛盾不化解，樓市的風險就難以消除，就有可能引發(fā)區(qū)域性金融風險。因為相當一部分地區(qū)的商品房庫存，是與地方政府、銀行及其他企業(yè)的利益捆綁在一起的，容易引起連鎖反應。去年，浙江蕭山的一家房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，就讓當?shù)卣豌y行十分緊張，被迫采取政府救助的手段。而其他地方的開發(fā)企業(yè)，相當一部分也已經(jīng)綁架了政府和銀行。也正因為如此，去庫存才是樓市生死存亡的中心點。
為何會出現(xiàn)開發(fā)商拿地和去庫存相向而行的現(xiàn)象？癥結(jié)也在地方政府和銀行，特別是地方政府。在經(jīng)濟出現(xiàn)嚴重下行，財政收入增速明顯放緩，一些地方還出現(xiàn)下降的情況下，如果來自于土地的收入再大幅萎縮，那么，地方政府運行將出現(xiàn)困難，許多急需解決的問題也無力解決。對財政收入來說，在企業(yè)運行狀況沒有得到改變的情況下，要想繼續(xù)增加財政收入難度很大，能夠不下降就已經(jīng)相當不容易，唯一能夠通過政府運作和政策擺渡取得收入的，只有土地。通過一定的手段鼓勵開發(fā)商拿地，也就不可避免地會成為地方的首選。開發(fā)商拿地熱情增強，不排除有政府的暗中施力。
如果僅僅是市場低迷，政府暗推開發(fā)商拿地，還能理解，也能承受。關(guān)鍵是，相當一部分地區(qū)都存在庫存嚴重的問題，都需要通過消化庫存緩解已經(jīng)出現(xiàn)的風險隱患。如果再過度供地、過度鼓勵開發(fā)商拿地，就有可能使庫存問題更加嚴重，供求關(guān)系更加不協(xié)調(diào)。如何緩解這一矛盾，把去庫存的問題解決好，將直接決定樓市下一步的走向。
不要讓樓市再背負更重要的風險負擔了，因為風險積聚到一定時候，總是會爆發(fā)的。中國的樓市與政府、與銀行、與很多非房地產(chǎn)領(lǐng)域企業(yè)之間，又保持著密切關(guān)系，一旦面臨風險的爆發(fā)，都有可能引發(fā)區(qū)域性、全域性金融風險，甚至政府債務危機，這才是最需要考慮的問題。
