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2025年09月10日
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建設部專家委員會委員董藩認為，房產(chǎn)調(diào)控難有新政策，生活方式的變化將帶來房地產(chǎn)業(yè)的巨大需求。
中國人民大學房地產(chǎn)研究中心教授魯炳全則提出，商業(yè)地產(chǎn)將在2011年迎來春天，將來的地王將在舊城改造中誕生。
普通住宅年增值8%到2%豪宅升值潛力最大
董藩認為未來，東、中、西部地帶的房價絕對差距和相對差距會繼續(xù)擴大，核心大城市的均價相當于落后小城鎮(zhèn)的15倍以上，單個樓盤可能存在近百倍的差距。由于房價不能有效調(diào)節(jié)人口分布，城市病全面暴發(fā)，一線城市五年內(nèi)交通基本癱瘓。
普通住宅以大致8%到2%的速度增值。其中處在特殊資源環(huán)境中的豪宅升值潛力最大，這是奢侈品。
商業(yè)地產(chǎn)逐漸飽和，風險加大，這個是需要高度關(guān)注的，而且商業(yè)很難做。
十年后房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模到達頂峰
董藩還認為，目前房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模尚沒有達到頂峰。盡管現(xiàn)在一半的開發(fā)量在中國，但是之前幾十年我們基本上沒有蓋房子，所以我們現(xiàn)在補課。預計還要十年左右才達到開發(fā)的頂峰。2020年或者2030年的時候會達到穩(wěn)中有降的狀態(tài)，2030年以后，房地產(chǎn)業(yè)仍然是支柱產(chǎn)業(yè)。
但由于開發(fā)規(guī)模變化以及產(chǎn)業(yè)功能影響，十年之后整個一手房交易會逐漸減少。
城市化引領商業(yè)地產(chǎn)春天來臨
與董藩對商業(yè)地產(chǎn)悲觀的態(tài)度相反，中國人民大學房地產(chǎn)研究中心教授魯炳全認為2011年商業(yè)地產(chǎn)將迎來新的機遇。
魯炳全稱，從2010年開始，中國的房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進入戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2011年開始，商業(yè)地產(chǎn)真正的春天才來臨。以萬科為例，2010年萬科拿出145.8億元購入用于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的土地，該比例差不多占了萬科2010年總土地儲備規(guī)模的接近40%。而且，萬科手頭的商業(yè)物業(yè)存量并不少。
同時，高速的城市化進程將推進商業(yè)地產(chǎn)的升級換代，這種升級換代簡單地說就是從傳統(tǒng)的配套商業(yè)、社區(qū)商業(yè)逐漸向以商圈影響力為中心塑造城市綜合體這種開發(fā)模式。
舊城改造將是商業(yè)地產(chǎn)投資主流
由于商圈是不可復制的，魯炳全說，我們可以造商圈，但是商圈的基礎是需要多少年、多少代逐步累積起來的，因此在未來的商業(yè)地產(chǎn)投資當中，舊城改造必將成為城市化進程中商業(yè)地產(chǎn)投資的主流。
真正的地王是在舊城改造當中，不是我們大家現(xiàn)在相互競價拍出來的。而舊城改造也將成為城市化進程中對城市等級和影響力的塑造產(chǎn)生重要作用的支撐力量。
缺乏政策配套商業(yè)地產(chǎn)面臨四大風險
魯炳全認為，商業(yè)地產(chǎn)也存在巨大風險。首先，目前商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)缺乏完整系統(tǒng)的投資開發(fā)政策配套。其次，城市缺乏完整系統(tǒng)的城市商業(yè)功能與網(wǎng)點布局的規(guī)劃。城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃割裂是由于兩者歸屬不同的部門在管，這種體制如果不改，在中國的商業(yè)地產(chǎn)未來這種真正進入資本化或者市場化的投資開發(fā)是非常艱難的。再次，目前中國缺乏商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)的專業(yè)化人才支持，特別是全程的運營能力，到目前為止，中國商業(yè)地產(chǎn)領域最大的軟肋就是運營管理。第四個面臨的挑戰(zhàn)就是缺乏良好的金融配套產(chǎn)品支持。金融產(chǎn)品上面跟不上，商業(yè)地產(chǎn)的春天也可能是曇花一現(xiàn)。
華西都市報記者 舒張惠 攝影 劉陳平
