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2025年07月20日
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調(diào)控之下，部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到初步遏制，但是，2011年房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在。原本是短期舉措的 房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場(chǎng)將長(zhǎng)期面臨偏緊的政策環(huán)境。房?jī)r(jià)走勢(shì)將主要取決于3個(gè)因素：流動(dòng)性、實(shí)際利率水平和供求關(guān)系的調(diào)整。
去年樓市量?jī)r(jià)齊漲
在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”的2010年，市場(chǎng)卻仍然量?jī)r(jià)齊漲，并創(chuàng)下歷史新高。從9月份開(kāi)始，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盡管去年國(guó)家先后3次出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)型需求得到一定抑制，但以自住為目的的剛性需求仍然旺盛，加上社會(huì)流動(dòng)性充裕，缺乏有效投資渠道，人民幣升值導(dǎo)致境外熱錢(qián)流入，調(diào)控政策沒(méi)有有效落實(shí)等原因，使調(diào)控下的中國(guó)樓市仍然火熱。此外，住房稅收制度不健全、持有環(huán)節(jié)成本過(guò)低，地方政府對(duì)土地財(cái)政過(guò)度依賴等制度性原因，也使得樓市問(wèn)題積重難返，短期的、一刀切的調(diào)控很難收到非常好的效果。
但是，在增加供應(yīng)、差別化信貸政策等一系列措施的作用下，樓市也在出現(xiàn)積極的變化。數(shù)據(jù)顯示，2010年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房屋新開(kāi)工面積均大幅增長(zhǎng)。此前人們擔(dān)心的調(diào)控可能會(huì)導(dǎo)致投資下滑、未來(lái)供應(yīng)減少等情況并未出現(xiàn)，新開(kāi)工面積的大幅增加，為未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)奠定了基礎(chǔ)。同時(shí)，一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭被遏制，房地產(chǎn)調(diào)控在一定程度上取得了效果，效果還將繼續(xù)體現(xiàn)。
在調(diào)控作用下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源上漲有所放緩。2010年企業(yè)本年資金來(lái)源約7.2萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)25.4%。由于調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商獲得貸款審核嚴(yán)格，國(guó)內(nèi)貸款僅增長(zhǎng)10.3%，而2009年則增長(zhǎng)48.5%。但境外熱錢(qián)進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模仍然龐大，給市場(chǎng)帶來(lái)一定風(fēng)險(xiǎn)。
將儲(chǔ)備新的調(diào)控措施
“”十二五“期間，房地產(chǎn)業(yè)仍然面臨重要的機(jī)遇，在解決就業(yè)和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面將起到重要作用。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源日前在華本機(jī)構(gòu)主辦的“2011中國(guó)地產(chǎn)領(lǐng)袖年會(huì)”上表示，“越是重要的行業(yè)，越是需要健康發(fā)展，仍然需要堅(jiān)持對(duì)行業(yè)的調(diào)控和行業(yè)自身的不斷完善。”
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，原本是短期舉措的 房地產(chǎn)調(diào)控將常態(tài)化，市場(chǎng)將長(zhǎng)期面臨偏緊的政策環(huán)境。
“2010年的調(diào)控，最重要的是兩項(xiàng)政策。一是通過(guò)嚴(yán)厲地執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機(jī)型需求，這起到了明顯的效果。二是切實(shí)增加市場(chǎng)的有效供應(yīng)。這兩項(xiàng)措施非常關(guān)鍵，應(yīng)該堅(jiān)持。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，2011年我國(guó)仍將延續(xù)社會(huì)流動(dòng)性過(guò)剩的局面，供求關(guān)系失衡的狀況也依然存在，因此亟須落實(shí)并強(qiáng)化現(xiàn)有的調(diào)控政策。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新透露，2011年部分城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力仍然存在，調(diào)控將堅(jiān)定不移。在落實(shí)已有政策的同時(shí)，將進(jìn)行前瞻性研究，儲(chǔ)備新的調(diào)控措施。
這意味著，一旦市場(chǎng)再次出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲的過(guò)熱苗頭，新一輪的調(diào)控隨時(shí)有可能到來(lái)。此外，在長(zhǎng)期制度建設(shè)方面，房產(chǎn)稅的試點(diǎn)也在緊鑼密鼓的籌備中，重慶已經(jīng)確定將開(kāi)征房產(chǎn)稅。一旦房產(chǎn)稅的靴子落地，將對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生重大影響。
“調(diào)控的思路也應(yīng)該有所調(diào)整，應(yīng)該大力發(fā)展并建立健全房屋租賃市場(chǎng)。”國(guó)務(wù)院參事陳全生在上述年會(huì)上表示，大力發(fā)展房屋租賃市場(chǎng)，不僅可以很好地解決“有房住”的基本居住問(wèn)題，還可以實(shí)現(xiàn)各個(gè)收入階層家庭“混居”，促進(jìn)階層之間的流動(dòng)。他建議，政府可以通過(guò)租金補(bǔ)貼、減免稅收等手段，鼓勵(lì)人們將閑置的房屋用于出租，增加租賃市場(chǎng)供應(yīng)，并不斷完善相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范租賃市場(chǎng)。
姜偉新日前也表示，2011年起，我國(guó)將大力發(fā)展公共租賃房，公共租賃房將成為今后主要的保障形式。
房?jī)r(jià)能否回到“合理水平”
普通百姓更關(guān)心的是，在持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控下，房?jī)r(jià)能否繼續(xù)穩(wěn)定，有沒(méi)有可能下降，“回到合理水平”。
在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)近日舉行的“2011民生地產(chǎn)高峰論壇”上，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危向記者表示，中央政府的調(diào)控對(duì)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到了一定作用，而且會(huì)越來(lái)越明顯。“現(xiàn)在地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例大幅上升，政府稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)也在上升，這3塊已經(jīng)數(shù)倍于建房本身的成本。要真正降低房?jī)r(jià)，使房?jī)r(jià)逐漸回歸理性，還需要從減少政府稅費(fèi)、限制開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)和土地價(jià)格等方面入手。”
房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)的影響是短期的，房?jī)r(jià)走勢(shì)主要還是取決于市場(chǎng)本身的變化。
2011年房?jī)r(jià)走勢(shì)將主要取決于三方面因素。一是流動(dòng)性，2011年境外熱錢(qián)流入我國(guó)的壓力很可能增大，國(guó)內(nèi)新增貨幣量也將維持在較高的水平，這些資金如果不能得到有效的疏導(dǎo)，很可能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。二是實(shí)際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果CPI能控制在5%以內(nèi)的合理水平，對(duì)抑制房?jī)r(jià)會(huì)起到作用。反之，如果2011年CPI居高不下，實(shí)際利率仍然是負(fù)利率，以抗通脹和避險(xiǎn)為目的的購(gòu)房需求將不斷增加，房?jī)r(jià)上漲的壓力也就更大。三是供求關(guān)系的調(diào)整。從2010年的數(shù)據(jù)看，商品房銷售10.43億平方米，超過(guò)了竣工的7.6億平方米，供求矛盾仍然比較突出。如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大。
“調(diào)控對(duì)價(jià)格的短期作用不可忽視，關(guān)鍵是要嚴(yán)格落實(shí)。”秦虹說(shuō)，2011年，抓政策的落實(shí)，將是調(diào)控的一個(gè)重要任務(wù)。
