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2025年07月16日
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一提起物業(yè)公司，不少消費(fèi)者都會(huì)用雜事管家來(lái)形容。小到自家下水道堵塞，大到整個(gè)小區(qū)的環(huán)境管理，都與物業(yè)有著密不可分的關(guān)系，但就是這么一個(gè)涉及大多數(shù)人日常生活的產(chǎn)業(yè)，卻面臨著不小的經(jīng)營(yíng)難題。昨日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布《2015中國(guó)物業(yè)服務(wù)價(jià)格指數(shù)研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）顯示，12月，全國(guó)20大城市物業(yè)價(jià)格綜合指數(shù)同比上漲0.99%，環(huán)比微漲0.35%，同比漲幅仍明顯低于CPI漲幅、最低工資標(biāo)準(zhǔn)增速等指標(biāo)。即使是物業(yè)價(jià)格位居全國(guó)第二位的北京，2.81元/平方米的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也未出現(xiàn)太大上浮。明明在開(kāi)發(fā)商眼中是一塊肥肉的物業(yè)行業(yè)，在長(zhǎng)期面臨服務(wù)質(zhì)量不高、物業(yè)費(fèi)難收的死循環(huán)時(shí)，又該如何破題？
政府放開(kāi)市場(chǎng) 行業(yè)未見(jiàn)猛漲
“在目前我國(guó)制造業(yè)明顯回落的背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)卻迎來(lái)了快速發(fā)展機(jī)遇期。”這是北京商報(bào)記者在采訪多位業(yè)內(nèi)人士時(shí)，他們常念叨在嘴邊的一句話。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管面積已達(dá)160億平方米，近三年累計(jì)增長(zhǎng)超過(guò)40%。甚至有消息稱，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)與新型社區(qū)電商融合發(fā)展，有望撬動(dòng)萬(wàn)億元級(jí)的消費(fèi)市場(chǎng)。
而且，去年11月下旬，國(guó)家發(fā)改委會(huì)同有關(guān)部門(mén)發(fā)布《關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知》，明確指導(dǎo)地方放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，鼓勵(lì)市場(chǎng)通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)提供質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的多樣化服務(wù)，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)帶來(lái)更大的發(fā)展空間。
按理說(shuō)，主客觀條件都具備了，物業(yè)行業(yè)今年應(yīng)有突飛猛進(jìn)的發(fā)展，然而《報(bào)告》卻顯示，12月，全國(guó)20大城市物業(yè)價(jià)格綜合指數(shù)同比上漲0.99%，環(huán)比微漲0.35%，雖然被調(diào)查的20城市同、環(huán)比漲幅均未出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，但統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，物業(yè)價(jià)格的同比漲幅仍明顯低于CPI漲幅、最低工資標(biāo)準(zhǔn)增速等指標(biāo)，身為一線城市的上海，價(jià)格指數(shù)與6月相比漲幅甚至僅為0.09%。
具體到物業(yè)費(fèi)價(jià)格，12月，上述20城市月均價(jià)為2.07元/平方米，北上廣深領(lǐng)銜占據(jù)價(jià)格高位，二線城市高低不均，最低的常州物業(yè)均價(jià)每月僅為0.95元/平方米。有業(yè)內(nèi)人士直指這一價(jià)格與業(yè)界預(yù)期相去甚遠(yuǎn)，如此好的形勢(shì)下，原地踏步幾乎等同于后退。中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，雖然國(guó)家已明確指導(dǎo)地方放開(kāi)非保障性住房物業(yè)服務(wù)價(jià)格，但是對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，物業(yè)費(fèi)提價(jià)依然面臨較大難度。
難以調(diào)和的定價(jià)認(rèn)知錯(cuò)位矛盾
對(duì)于物業(yè)行業(yè)發(fā)展面臨的瓶頸，不少專家都將原因歸結(jié)于物業(yè)與消費(fèi)者收費(fèi)與繳費(fèi)雙方間不可調(diào)和的矛盾上。有開(kāi)發(fā)商告訴北京商報(bào)記者，通過(guò)向多家同行企業(yè)了解發(fā)現(xiàn)，目前不少地方物業(yè)費(fèi)收繳比例能達(dá)到六七成就已經(jīng)算高了，有的小區(qū)業(yè)主因不滿意物業(yè)服務(wù)質(zhì)量常年拒絕或少繳費(fèi)，收不到費(fèi)用物業(yè)公司服務(wù)就更消極，物業(yè)費(fèi)就更難收……長(zhǎng)此以往就形成了一種惡性循環(huán)。
《報(bào)告》顯示，在所有受訪者中，有過(guò)投訴物業(yè)經(jīng)歷的占比達(dá)17.2%，有過(guò)報(bào)修經(jīng)歷占比達(dá)28.%，投訴處理和報(bào)修服務(wù)兩項(xiàng)指標(biāo)滿意度得分僅為58.5分和63.5分，雖然較去年略有提升，但仍處于簽約后服務(wù)等9個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的最低位。而且，在9個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)中投訴處理對(duì)于整體滿意度的重要性系數(shù)最大，但得分最低。
“實(shí)際上，目前業(yè)主對(duì)于物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的要求與物業(yè)公司收費(fèi)價(jià)格錯(cuò)位才是問(wèn)題根源。”上述專家表示，以北京為例，目前北京新開(kāi)樓盤(pán)的物業(yè)費(fèi)大多都高于《報(bào)告》所統(tǒng)計(jì)的平均水平，就連自住型商品房新盤(pán)物業(yè)費(fèi)月均都在2-3元/平方米以上，4元、8元甚至20元/平方米的價(jià)格在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上都已不再新鮮，平均價(jià)格之所以低于大多數(shù)新盤(pán)現(xiàn)狀，是因?yàn)榇罅坷闲^(qū)物業(yè)費(fèi)價(jià)格相對(duì)較低，拉低了平均水平，這些小區(qū)雖然想漲價(jià)，但業(yè)主似乎并不買(mǎi)賬。
一家房地產(chǎn)公司物管部相關(guān)人士直言，解決物業(yè)矛盾死結(jié)，開(kāi)發(fā)商在其中應(yīng)起到主導(dǎo)作用。該人士分析稱，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)選擇自營(yíng)物業(yè)，即使利潤(rùn)不高甚至賠錢(qián)，也不愿輕易拱手讓人，畢竟物業(yè)服務(wù)品質(zhì)不高將影響開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)，進(jìn)而影響公司品牌和后續(xù)樓盤(pán)的銷售。然而，目前的市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商不能提供給業(yè)主更多看得見(jiàn)的增值服務(wù)，因而無(wú)法讓業(yè)主清楚明白地理解物業(yè)費(fèi)定價(jià)依據(jù)，自然就難以說(shuō)服業(yè)主按照開(kāi)發(fā)商計(jì)算的價(jià)格繳費(fèi)。
深化商業(yè)合作尋找新盈利點(diǎn)
實(shí)際上，北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)如果經(jīng)營(yíng)狀況理想，實(shí)現(xiàn)盈利并非無(wú)稽之談。《報(bào)告》統(tǒng)計(jì)，截至目前，我國(guó)已有12家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在新三板上市，3家在港交所掛牌。同時(shí)，世茂物業(yè)及金地物業(yè)分別推出物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，進(jìn)一步拓寬了物業(yè)服務(wù)行業(yè)與金融產(chǎn)品的組合區(qū)間。
不可否認(rèn)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”思維滲入以及國(guó)內(nèi)首家物業(yè)企業(yè)彩生活上市成功，物業(yè)板塊價(jià)值正在被開(kāi)發(fā)商重新審視。今年以來(lái)，包括萬(wàn)科、恒大、金隅、金泰等眾多品牌地產(chǎn)公司紛紛在物業(yè)板塊跑馬圈地。萬(wàn)科總經(jīng)理郁亮更是在公司內(nèi)部會(huì)議上明確表態(tài)，萬(wàn)科物業(yè)前景可期，上市后它的市值一定會(huì)大于萬(wàn)科地產(chǎn)。僅在北京市場(chǎng)，萬(wàn)科短期內(nèi)已與金隅、金泰、佰嘉、首創(chuàng)等知名大企業(yè)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)深度合作。
“其實(shí)，如果物業(yè)公司能廣開(kāi)門(mén)路，不將收入來(lái)源完全地寄托在業(yè)主身上，而是從深入的商業(yè)合作中尋找利潤(rùn)點(diǎn)，是可以獲得更大盈利空間的。一旦物業(yè)能夠產(chǎn)生利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商必然趨之若鶩。”業(yè)內(nèi)人士表示。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，除了逐步完善物業(yè)原有服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量外，隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)深入應(yīng)用，企業(yè)應(yīng)轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，通過(guò)O2O給未來(lái)社區(qū)帶來(lái)增值服務(wù)收入，包括生活超市、社區(qū)商圈、便民服務(wù)、O2O服務(wù)等滿足業(yè)主需求，并以此提高利潤(rùn)空間。
業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)商若還僅僅糾結(jié)于物業(yè)費(fèi)多少就是明顯的短視行為。轉(zhuǎn)型配套服務(wù)商，提供增值服務(wù)則是大勢(shì)所趨，如何通過(guò)物業(yè)服務(wù)尋找新的盈利點(diǎn)才是需要重點(diǎn)考慮的課題，一旦服務(wù)品質(zhì)全面提升，物業(yè)費(fèi)也自然水漲船高。
