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2025年07月19日
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“逐步打開封閉式小區，不能簡單的理解為‘拆圍墻’，不是‘一刀切’，也不是‘一哄而起’。”2月24日，住建部相關負責人對廣泛關注的“打開封閉式小區”進行了公開回應。
住建部相關人士表示，下一步，具體實施還需制定細則。各省、各城市還要根據實際情況制定具體的辦法。
近日，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》（下稱“《意見》”）發布，其中明確，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化，引發廣泛討論。
研究出臺細則
2月24日，住建部長陳政高公開表示，當前的城市規劃建設管理方面還存在諸多問題，比如城市規劃前瞻性、嚴肅性、強制性和公開性不夠，公共產品和服務供給不足，環境污染、交通擁堵等“城市病”蔓延加重等。
陳政高要求，各地下一步要敢于擔當，勇往直前，雷厲風行，務求實效，全面貫徹落實《意見》。
在住建部看來，封閉式小區以及單位大院是此前缺乏規劃的前瞻性，成為影響當前交通擁堵的重要因素之一。
中國城市規劃設計研究院副院長楊保軍參與《意見》的研討，據楊保軍介紹，在《意見》討論階段，不少人就對“打開建成小區”表達了擔憂；小區里有共有物權。
但在調研階段，也發現了封閉小區和單位大院確實存在的切實問題。
住建部相關負責人在解釋打開封閉小區和單位大院的原因時也特別指出，它影響了路網的布局、形成了“丁字路”、“斷頭路”，是造成交通擁堵的重要原因之一，也影響了社區居民的出行。
此“小區”非彼“小區”，在同濟大學副校長、中國城市規劃學會副理事長吳志強看來，意見中提到的封閉住宅小區，并非指所有的城市社區，而是那些影響路網結構和交通堵塞的超級大盤。
楊保軍表示，很多封閉式小區和單位大院確實造成了道路擁堵，影響了社區居民出行，另一方面打開也存在共有物權、小區安全等諸多阻礙。也因此，下一步如何配套出臺可操作化的細則最為關鍵。
住建部相關人士也表示，文件只是對打開封閉小區提出了方向性、指導性的要求，具體實施還需制定細則，特別是各省、各城市還要根據實際情況制定具體的辦法。
住建部也要求，各地在制定細則時，要考慮好各種實際情況及利益關系，需依法依規的處理好各種利益關系和居民的訴求，切實保障居民的合法權益。
新建小區和超級大盤或將率先打通
針對取消封閉式小區下一步執行的方向。楊保軍介紹是先新區、后老區。
“《意見》明確，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。”針對新建住宅小區如何避免封閉，楊保軍稱，可通過縮小社區面積，細化路網結構實現，比如單個小區的規劃面積不超過10萬平方米。
2016年1月13日，四川省經濟工作暨城市工作會議即提出，將在2016年優化街區路網結構。新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現內部道路公共化。
除了在新建小區內率先推廣街區制，打開已經建成的封閉式住宅小區也非一蹴而就。楊保軍表示，打開小區的一個前提，是要通過精細化管理，解決安全化顧慮，比如把物業管理由大院的保安逐漸上升到大樓的保安。
不少業內人士表示，部分超級大盤因為存在嚴重擁堵問題，以及可能存在違反規劃的情況，有可能被率先打開。
亞豪機構市場總監郭毅表示，超級大盤帶來的擁堵問題也將直接影響區域房價的升值。
“很多城市大盤常存在規劃道路和社區環境間的矛盾。大盤中間可能橫穿好幾條市政道路，為確保小區的獨立性，開發商往往違規把市政道路改為社區內道路，一定程度上影響了整個城市道路交通結構體系，此類小區的部分違規封閉的道路有望率先打開。”郭毅表示。
