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2025年07月17日
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通過(guò)理財(cái)平臺(tái)建立資金池這一做法在中介行業(yè)有一定普遍性，中介把資金放給消費(fèi)者做短貸，收取高利息，一般期限是兩周左右，這個(gè)時(shí)間與房屋過(guò)戶時(shí)間差不是太大，但房屋銷(xiāo)售過(guò)程的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)較多，中間出現(xiàn)資金問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。
法律法規(guī)缺失、政府監(jiān)管不到位之下，企業(yè)金融創(chuàng)新的商業(yè)模式難免觸礁。
鏈家金融業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈近期由于被投訴事件被放到了前臺(tái)。
上海市住建委2月24日回應(yīng)，鏈家公司相關(guān)門(mén)店存在不規(guī)范經(jīng)營(yíng)行為，對(duì)其已展開(kāi)調(diào)查，處理結(jié)果將及時(shí)向社會(huì)公布。目前，涉事門(mén)店及相關(guān)經(jīng)紀(jì)人員的網(wǎng)上簽約資格被暫停。
業(yè)內(nèi)帶有金融業(yè)務(wù)的大型房地產(chǎn)中介，除了鏈家，還有世聯(lián)行、合富輝煌。世聯(lián)行2015年半年報(bào)顯示，其金融服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)116.68%。
一名業(yè)內(nèi)人士對(duì)此評(píng)價(jià)稱(chēng)，公司擴(kuò)張過(guò)快，對(duì)業(yè)務(wù)員的風(fēng)控不能控制在一個(gè)合理范圍內(nèi)的話，遲早會(huì)暴露問(wèn)題。
梳理公開(kāi)資料不難發(fā)現(xiàn)，鏈家的金融業(yè)務(wù)鏈條是完整的，但就如銀行一樣有再嚴(yán)格的監(jiān)管流程，執(zhí)行不到位，問(wèn)題就會(huì)發(fā)生。快速擴(kuò)張若遇上管理能力滯后，則風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。
“公司要規(guī)模，業(yè)務(wù)員要掙錢(qián)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手虎視眈眈，給客戶提供豐富的業(yè)務(wù)品種那是必須的。超過(guò)法律和道德底線的事只能靠制度和管理了。”這名業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
金融業(yè)務(wù)發(fā)展迅猛
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，鏈家管理問(wèn)題爆發(fā)，并非偶然事件。現(xiàn)在有部分地區(qū)監(jiān)管資金存放在房管局交易中心指定帳戶，但該業(yè)務(wù)在全國(guó)都不多，有的城市是因?yàn)槎址拷灰字屑m紛太多，經(jīng)過(guò)各方求證才推出資金監(jiān)管帳戶業(yè)務(wù)。
上海市房地產(chǎn)交易中心早在2008年就推出了資金監(jiān)管服務(wù)，有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的資金監(jiān)管賬號(hào)，但上海并沒(méi)有硬性規(guī)定中介機(jī)構(gòu)將購(gòu)房款打進(jìn)該監(jiān)管帳戶。信義房產(chǎn)透露他們的客戶資金都會(huì)打入這個(gè)帳戶。
但在實(shí)際操作過(guò)程中，客戶并未在交易中心得到醒目提醒，且因?yàn)榕抨?duì)問(wèn)題等影響，較少使用。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獲得一份關(guān)于鏈家金融的研報(bào)顯示，鏈家理財(cái)產(chǎn)品一般平均售罄只需1分鐘，平均融資額度123萬(wàn)元，平均期限2.2個(gè)月，平均利率8.26%，人均投資68304元。
一名知情人士透露，被鏈家放入資金池的，包括定金、自有資金，可能也有員工內(nèi)部資金。
鏈家理財(cái)2015年報(bào)顯示，平臺(tái)2015年累計(jì)成交138億，月平均交易額超過(guò)10億，單日融資過(guò)億，以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)的計(jì)算，存量起碼在20億以上。而中融信作為擔(dān)保，其工商資料顯示注冊(cè)資金只有5000萬(wàn)。
鏈家金融業(yè)務(wù)主要由北京中融信擔(dān)保、鏈家理財(cái)、理房通構(gòu)成。其中北京中融信擔(dān)保于2006年成立、線上理財(cái)平臺(tái)鏈家理財(cái)在2014年底上線、理房通于2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。
2015年，鏈家理財(cái)平臺(tái)已為超過(guò)5.5萬(wàn)位客戶和業(yè)主提供專(zhuān)屬資金托管服務(wù)，0筆資金受損，且還以每天4億元左右的速度增長(zhǎng)。
2014年11月29日，鏈家理財(cái)上線，其是鏈家集團(tuán)旗下互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)金融平臺(tái)，線上對(duì)接有投資理財(cái)需求的投資人，線下對(duì)接在鏈家辦理購(gòu)房業(yè)務(wù)的業(yè)主，首創(chuàng)“房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)-支付-理財(cái)”的房產(chǎn)金融閉環(huán)模式。借款項(xiàng)目均來(lái)自鏈家真實(shí)房屋交易，用戶的賬戶資金在“易支付”進(jìn)行托管，賬戶資金受中國(guó)人民銀行監(jiān)管，同時(shí)中融信擔(dān)保有限公司實(shí)地征信，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)保證金先行賠付。
鏈家理財(cái)?shù)倪\(yùn)營(yíng)主體是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。借款人大多來(lái)自鏈家房屋買(mǎi)賣(mài)客戶，主要用于贖樓和尾款墊付。
從2015年2季度開(kāi)始，受“330政策”影響，購(gòu)房首付成為借款的主要用途之一。有媒體報(bào)道，在前述上海鏈家兩個(gè)被投訴案例中，鏈家提供的資金成本同為月息1.6%，也就是年化19.2%，遠(yuǎn)超4倍銀行貸款利率，也高于此前規(guī)定的18%貸款利率上限。
鏈接理財(cái)?shù)耐顿Y收益在年化6%-8%，如果投向就是上述19.2%利率的貸款產(chǎn)品，收益利差則超過(guò)10個(gè)點(diǎn)。
根據(jù)2015年12月28日出臺(tái)的《網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)活動(dòng)管理暫行辦法（征求意見(jiàn)稿）》，網(wǎng)絡(luò)借貸信息中介機(jī)構(gòu)禁止向出借人提供擔(dān)保或者承諾保本保息。北京中融信擔(dān)保有限公司經(jīng)營(yíng)范圍顯示，其只是一般經(jīng)營(yíng)合同擔(dān)保公司，不是融資性擔(dān)保公司。
理房通是鏈家旗下提供全國(guó)房屋資金托管和財(cái)富管理的第三方支付平臺(tái)，支持房屋定金、房款、物業(yè)交割保證金等多種托管類(lèi)型，2014年7月獲得央行頒布的第五批《支付業(yè)務(wù)許可證》。
鏈家、理房通、中融信的關(guān)系為：理房通與中融信同為鏈家全資子公司、中融信為鏈家的資金托管公司、理房通為中融信的第三方支付平臺(tái)。關(guān)鍵一點(diǎn)是，中融信在理房通開(kāi)立賬戶。這就形成了一個(gè)交易閉環(huán)。房款寶是理房通為保障買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易中的資金安全而推出的線上托管產(chǎn)品，支持購(gòu)房定金、房屋首付款、物業(yè)交割保證金及戶口保證金等不同類(lèi)型的資金托管服務(wù)，持有“支付業(yè)務(wù)許可證”，受央行監(jiān)管，托管資金受損則由理房通先行賠付。
去年一年，理房通與嘉實(shí)基金共同打造的基金理財(cái)服務(wù)通通賺，累計(jì)投資金額超過(guò)7000萬(wàn)元，購(gòu)買(mǎi)人數(shù)超過(guò)220人。
鏈家理房通的主要功能類(lèi)似于淘寶的支付寶，購(gòu)房者預(yù)付的定金與購(gòu)房首付款被理房通凍結(jié)在第三方賬戶，直到房屋過(guò)戶結(jié)束后才將資金解凍，轉(zhuǎn)給賣(mài)房客戶。
隨著對(duì)第三方支付的嚴(yán)格監(jiān)管，央行明顯放緩了支付牌照發(fā)放，據(jù)了解短期重啟無(wú)望。
行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)
事實(shí)上，鏈家的理房通與世聯(lián)行的云貸服務(wù)、合富輝煌的萬(wàn)家貸均為相似模式。
一名業(yè)內(nèi)人士指出，通過(guò)理財(cái)平臺(tái)建立資金池這一做法在中介行業(yè)有一定普遍性，中介把資金放給消費(fèi)者做短貸，收取高利息，一般期限是兩周左右，這個(gè)時(shí)間與房屋過(guò)戶時(shí)間差不是太大，這樣的資金運(yùn)作表面上看無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，但房屋銷(xiāo)售過(guò)程的不可預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)較多，中間出現(xiàn)資金問(wèn)題也時(shí)有發(fā)生。
鏈家金融確實(shí)在互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、支付、擔(dān)保和線下業(yè)務(wù)有全面布局，但如果其中有一環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，很容易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)，并可能通過(guò)理財(cái)端變相將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到客戶身上。
隆安律師事務(wù)所上海分所首席合伙人、律師楊坤指出，鏈家有第三方支付平臺(tái)，并且有第三方支付牌照，是可以從事支付及支付監(jiān)管的。但非經(jīng)行政許可，不得從事以放貸為主業(yè)的業(yè)務(wù)，否則依法應(yīng)為無(wú)效且可能遭受行政處罰。并且，即便從事第三方支付業(yè)務(wù)，鏈家收到客戶的保證金、購(gòu)房款，也應(yīng)專(zhuān)項(xiàng)存放于銀行托管賬戶，否則該等資金游離于監(jiān)管之外。
此外，楊坤律師認(rèn)為，鏈家的資金池本質(zhì)上是個(gè)基金，應(yīng)受制于基金業(yè)的法律、法規(guī)。實(shí)踐中，相關(guān)部門(mén)對(duì)這些業(yè)務(wù)的監(jiān)管是缺位的，監(jiān)管部門(mén)和法律依據(jù)也不明確，這是導(dǎo)致市場(chǎng)混亂的根本原因之一。
可以說(shuō)，鏈家業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)與金融業(yè)務(wù)增長(zhǎng)相輔相成。公開(kāi)資料顯示，2015年鏈家金融凈利潤(rùn)占比超過(guò)10%，在董事長(zhǎng)左暉的規(guī)劃中，到2020年，鏈家金融凈利潤(rùn)占比將提升到50%。
在2015年與德祐地產(chǎn)合并之初，鏈家門(mén)店不到250家，如今已近1200家。這是市場(chǎng)占有率的迅速提升，目前鏈家在上海市場(chǎng)占有率超20%，而第二名的中原地產(chǎn)不到10%。
一名理財(cái)機(jī)構(gòu)分析師指出，鏈家將客戶購(gòu)房款先放進(jìn)理房通平臺(tái)，再轉(zhuǎn)到資金監(jiān)管帳戶。并推出多款金融衍生品，提高了購(gòu)房者的杠桿，一定程度上推升了入場(chǎng)熱情。比如一套總價(jià)400萬(wàn)的房子，首付需80萬(wàn)，如果鏈家給客戶首付墊資100萬(wàn)左右，客戶就可以買(mǎi)400多萬(wàn)的房子。隨后鏈家通過(guò)金融平臺(tái)將首付款甚至尾款都做成P2P產(chǎn)品，賣(mài)給內(nèi)部員工或者場(chǎng)外投資者，就解決了買(mǎi)房資金來(lái)源問(wèn)題。
而擔(dān)保由中融信完成，如果遇上該產(chǎn)品不能兌付，則容易出現(xiàn)類(lèi)似P2P的資金危機(jī)。
原標(biāo)題：監(jiān)管缺失 房產(chǎn)中介金融創(chuàng)新模式存隱性風(fēng)險(xiǎn)
