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2025年07月17日
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僅從財務(wù)報表數(shù)據(jù)來看，在剛剛過去的2015年，一線城市的房地產(chǎn)銷售情況整體不錯，不過利潤率在逐步下降。而在三四線城市板塊，仍面臨城市庫存積壓、銷售困難等諸多壓力，這也是一些規(guī)模較小的房產(chǎn)公司業(yè)績難言景氣的重要原因。
不同城，不同境遇
從近期披露業(yè)績快報的整體情況來看，立足一線城市的上市房企和二三線城市的上市房企，業(yè)績呈現(xiàn)較為明顯的分化趨勢。
以上海為例，受益于上海地區(qū)強(qiáng)勢的房地產(chǎn)市場，陸家嘴去年三季度報告顯示，公司去年三季度盈利11.27億，較2014年同期上漲了14.21%，同時根據(jù)三季報顯示，公司三季度末在天津地區(qū)的住宅物業(yè)在售面積為34.56萬平方米，上海地區(qū)的住宅物業(yè)在售面積為11.55萬平方米。
然而在一線城市之外，局面則截然不同，尤其是一些區(qū)域性的房地產(chǎn)上市公司，業(yè)績承壓格外明顯。
根據(jù)深耕三線市場的鐵嶺新城的年度業(yè)績預(yù)告中顯示，公司預(yù)計2015年虧損1.6億-2億，而公司2014年全年還實現(xiàn)盈利2877.18萬元。
而除了鐵嶺新城之外，此前已經(jīng)披露年報的，目前僅在新疆所存有的投資性房地產(chǎn)的中房股份，公司年報雖然顯示盈利，但是扣非后凈利潤仍虧損1750.58萬。公司在年報中指出，由于公司投資性房產(chǎn)的繼續(xù)出售，導(dǎo)致存量繼續(xù)下降。目前僅有子公司新疆公司所存1.5萬平方米存量投資性房地產(chǎn)。且報告期內(nèi)，公司未有新增土地儲備和新開工項目，房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)面臨經(jīng)營困境。
值得注意的是，如果從福建省的幾家房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績快報來看，情況則普遍相對良好，而從業(yè)績快報來看，實達(dá)集團(tuán)、泰禾集團(tuán)、中國武夷等多家公司均預(yù)告盈利。而根據(jù)公開資料顯示，目前泰禾集團(tuán)在銷售的項目為27個，陽光城35個、正榮集團(tuán)36個。
不過，進(jìn)一步觀察上述預(yù)計盈利的福建省房地產(chǎn)公司后發(fā)現(xiàn)，公司的盈利和二三線城市的房地產(chǎn)項目的關(guān)聯(lián)度并不高。其中，根據(jù)實達(dá)集團(tuán)的業(yè)績預(yù)告顯示，公司之所以扭虧為盈，主要原因在于公司在2015年12月30日轉(zhuǎn)讓了福建實達(dá)信息技術(shù)有限公司100%股權(quán)，同時因轉(zhuǎn)讓信息公司股權(quán)公司喪失了對長春融創(chuàng)置地有限公司的控股權(quán)，該交易事項合計產(chǎn)生了約1.9億元左右的投資收益。
而中國武夷的盈利，根據(jù)其業(yè)績快報中顯示，主要則是因為公司 2015年度減持惠泉啤酒股票 326.26萬股，產(chǎn)生收益約4000萬元，占公司預(yù)計的2015年度合并報表歸屬于上市公司股東的凈利潤 26%-32%。而在業(yè)績預(yù)告中因會司房地產(chǎn)項目開發(fā)進(jìn)展順利，項目數(shù)量明顯增加而盈利大增的泰禾集團(tuán)，其目前主要的發(fā)力點也集中在一二線城市。公開資料顯示，整個2015年，泰禾集團(tuán)除了在杭州有一處項目外，其余項目均集中在一線城市。而在2016年1月，泰禾還和信達(dá)地產(chǎn)合作開發(fā)上海新江灣城地塊。
整體財報堪憂
作為2015年上半年業(yè)績回溫的房地產(chǎn)行業(yè)，目前已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)公布了自己的年報或者業(yè)績預(yù)告。WIND數(shù)據(jù)同時顯示，目前市場上共有89家上市房企交出了自己2015年全年的年度報告或者業(yè)績預(yù)告，不過，從目前已經(jīng)完成披露2015年年報的房地產(chǎn)行業(yè)7家上市公司情況來看，全部實現(xiàn)盈利，其中增長率最高的為美好集團(tuán)，公司去年全年實現(xiàn)盈利4.8億元，較去年同期增長了468.5%。除此之外，中房股份凈利潤也較上一年增長了190.37%，九鼎投資凈利潤較上一年增長了279.28%。
值得注意的是，盡管首批披露年報的7家上市公司全部實現(xiàn)盈利，但是和上半年回溫局面有所不同的是，從上述89家通過各自年報、業(yè)績預(yù)告或者三季報預(yù)告的上市房企中的整體情況來看，總共有46家公司業(yè)績出現(xiàn)了不同程度的下滑，甚至虧損。
根據(jù)WIND數(shù)據(jù)顯示，截至2月22日，國內(nèi)A股市場上共有90家房地產(chǎn)上市公司公布了自己2015年全年業(yè)績預(yù)告，其中出現(xiàn)21家上市公司業(yè)績預(yù)計出現(xiàn)首虧，3家出現(xiàn)續(xù)虧，17家預(yù)減以及5家略減。除此之外，業(yè)績預(yù)增的上市房企則有19家，10家扭虧以及1家續(xù)盈、11家略增。
而在出現(xiàn)首虧的21家上市房企當(dāng)中，根據(jù)WIND的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，下降幅度最為明顯的為天津松江，其業(yè)績下滑幅度將達(dá)到5203%。而根據(jù)公司2015年年度預(yù)告顯示，經(jīng)財務(wù)部門初步測算，預(yù)計2015年年度經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤為-6.8億元左右，而公司去年同期的凈利潤為1332.44萬元。
“2015年沒有新項目完工，均為尾房項目，造成2015年結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項目收入比較少。”公司在業(yè)績預(yù)虧公告中指出。
而除了目前業(yè)績下滑幅度最大的天津松江之外，上市房企中業(yè)績預(yù)計虧損額度最高的是中華企業(yè)，預(yù)計虧損24億元至25億元。公司在預(yù)虧公告中指出，公司布局的二、三線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，加上部分項目產(chǎn)品的市場契合度不理想，項目銷售面臨相當(dāng)大的壓力，采取了調(diào)整銷售價格等措施，導(dǎo)致發(fā)生計提減值準(zhǔn)備，增加業(yè)績虧損預(yù)測數(shù)額。
二三線城市尋找新支撐
各地房地產(chǎn)去庫存與中央層面的去庫存思路一脈相承，更是各有特色。
比如，福建省發(fā)布的《關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見》中提出的八條去庫存措施中包括商辦用地可以改住宅以及計劃收購或租賃商品房作公租房等多手段來消化庫存；而山東省則提出建立購租并舉的住房制度，發(fā)展跨界地產(chǎn)；江西省南昌市日前正式出臺文件，全面下調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品計稅毛利率，預(yù)計今年將惠及400余家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
實際上，二三線城市當(dāng)前所面臨房地產(chǎn)市場低迷的現(xiàn)狀，多位業(yè)內(nèi)人士也均對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表達(dá)了自己的觀點，“在二三線城市開發(fā)的樓盤過多，去庫存周期較長，與需求無法匹配，因此普遍面臨銷售壓力，進(jìn)而拖累了上市公司的業(yè)績，而去庫存則成為了二三線城市，乃至四線城市接下來所關(guān)注的重點。”上述顏先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者。
根據(jù)此前國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年前三季度，房屋新開工面積下降12.6%，房屋竣工面積下降9.8%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降33.8%，土地成交價款下降27.5%。住建部政策研究中心主任秦虹表示，作為房地產(chǎn)市場前端的四個典型指標(biāo)同時出現(xiàn)負(fù)增長，這是歷史上從來沒有過的。而出現(xiàn)這種現(xiàn)狀的主要原因便是樓市高企的庫存。
由2015年興起的房地產(chǎn)去庫存的呼聲，在進(jìn)入2016年開始更加高漲。
財政部、國家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前聯(lián)合出臺的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營業(yè)稅的優(yōu)惠政策2月22日起正式實施。截至目前，已有超過130個城市出臺去庫存新政。這些新政包括降低稅費(fèi)、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、放寬提取公積金條件等。
“通過各地的去庫存進(jìn)程開展，能很好地對這些公司在二三線城市布局形成有力支撐。”上述券商人士接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者采訪時表示，“而且預(yù)計在兩會前后會有更多去庫存的政策可能會出臺，房地產(chǎn)板塊也將迎來新的投資機(jī)會。”
