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2025年09月02日
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徐海倫：遠洋地產開發(fā)事業(yè)一部（京津冀瓊）市場總監(jiān)
今天討論的主題與我關聯(lián)密切：我曾寫過關于公共產權問題的畢業(yè)論文，所做的企業(yè)也已涉足城市土地規(guī)劃領域。《意見》提出，要通過“推廣街區(qū)制”、“已建成的住宅小區(qū)和單位大院逐步打開”等措施“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結構”。這一目標能否實現(xiàn)？
首先，按照相關法律及合約規(guī)定，居住區(qū)公共土地的使用權歸業(yè)主共有，業(yè)主需為小區(qū)中的景觀、道路、衛(wèi)生、水電等支付物業(yè)費。若要“打開”小區(qū)，我們需更改相關的行政法規(guī)；
其次，我們應從政府、開發(fā)商，購房者與公眾4個層面作出分析：
第一，由于近年來中國房地產發(fā)展速度過快，所以地方政府在短期內出讓了大量未細致切割成路網(wǎng)的大塊土地。其責任并非全在政府，我國的城鎮(zhèn)化速度一日千里，這是所有人都始料未及的，過短的時間使政府在供應土地時來不及考慮規(guī)劃；
第二，開發(fā)商熱衷于建設封閉小區(qū)，是因為封閉小區(qū)更易實現(xiàn)景觀最大化、安全便利化、管理節(jié)約化：房子是否容易售出，景觀很重要；外門、道路越少，居住區(qū)越安全，管理越經濟、方便；
第三，購房者的關注點有三：安全、舒適、便利。經濟發(fā)展致使城市人口構成越來越復雜，購房者選擇居住地點時需考慮老人、孩子、財產等的安全問題，相比開放式小區(qū)，封閉小區(qū)優(yōu)勢明顯；
第四，對于推廣街區(qū)制，公眾心態(tài)相對矛盾：公眾也是購房者，他們在希望更多居住區(qū)“打開”以利于交通的同時，也希望自己的居所保持封閉環(huán)境，不被打擾。
在我看來，要想順利實現(xiàn)“優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結構”目標，我們應做到以下幾點：第一，合約一旦簽署就具備了法律效力，因此已簽訂合約的封閉小區(qū)不能隨意更改，但是截斷道路、妨礙交通的小區(qū)則應打開；第二，除優(yōu)化小區(qū)外，實現(xiàn)公園等公共建筑的開放式建設、增加路網(wǎng)等都是解決交通問題的有效途徑。
“推廣街區(qū)制”的核心并非“拆墻”，“拆墻”并不意味著“路通”。站在政府角度，若能實現(xiàn)土地的小型化供應，在出售土地前做好道路規(guī)劃，開發(fā)商自然會在建設時保留路網(wǎng)；站在市場角度，購房畢竟屬于市場化行為，居住區(qū)建設也應順應市場需求，在物業(yè)管理中保留一定的封閉空間。
