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2025年07月19日
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-融資渠道收緊房企急需加大融資力度。
-房企多元化經(jīng)營(yíng)策略提速，產(chǎn)品線逐步向二三線城市及商業(yè)地產(chǎn)。
“新國(guó)八條”中逐條措施的落實(shí)，開發(fā)商冷暖自知。
對(duì)于目前熱議的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，接受采訪的開發(fā)商均認(rèn)為，相比于限購(gòu)令，房?jī)r(jià)的調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響并不大。“房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房?jī)r(jià)，要達(dá)到效果，除了地方政府的決心和執(zhí)行力度外，還在于房企自身市場(chǎng)行為的調(diào)整。”
盡管開發(fā)商無懼房?jī)r(jià)目標(biāo)調(diào)控，但從各大上市房企公布的2010年年報(bào)來看，其形勢(shì)并不容樂觀。“萬保招金”四大房企均在年報(bào)中都表現(xiàn)出對(duì)資金的渴求，和去年相比，房企多元化經(jīng)營(yíng)也顯得更加迫切，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市發(fā)展，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)以及保障房領(lǐng)域都列入今年的發(fā)展戰(zhàn)略。
尤其值得注意的是，央行在4月6日再次加息0.25個(gè)百分點(diǎn)，在樓市政策和貨幣政策繼續(xù)從緊的背景下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分開發(fā)商會(huì)因?yàn)榭覆蛔。瑢⒃?月前后出現(xiàn)降價(jià)促銷的局面。
房企無懼房?jī)r(jià)目標(biāo)調(diào)控
3月下旬，各地密集出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，除了北京提出“穩(wěn)中有降”外，其他地方則均以“漲”為主，這也在社會(huì)上引發(fā)“限漲”成“調(diào)漲”、政府默認(rèn)房?jī)r(jià)上漲等爭(zhēng)議。
“從目前已出臺(tái)調(diào)控目標(biāo)的城市來看，大多數(shù)城市都將房?jī)r(jià)上漲目標(biāo)控制在10%-15%之間，且都與GDP掛鉤，實(shí)際上已失去了原本的調(diào)控意義，而完全演變成了‘控漲’。”中華企業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳表示。
而在寶龍地產(chǎn)控股有限公司副總裁林峰利看來，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)掛鉤當(dāng)?shù)谿DP及人均收入增長(zhǎng)水平并不能起到控制房?jī)r(jià)的目的，也并不能從根本上保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。“目前限購(gòu)、限貸的政策均為短期政策，要解決高房?jī)r(jià)問題還是要從交易環(huán)節(jié)去增加稅收，比如200萬購(gòu)買的房子300萬售出，對(duì)獲利的100萬進(jìn)行征稅，抑制其中一些投資投機(jī)行為。”
“此次房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)只是控制了最高漲幅，并不是直接降低房?jī)r(jià)，具體控制房?jī)r(jià)效果還是取決于地方政府的決心和執(zhí)行力度。”上海盤古房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海認(rèn)為，調(diào)控目標(biāo)如果落實(shí)到房企，房企一是把握調(diào)控脈絡(luò)，緊跟政策方向，二是回歸到產(chǎn)品本身。
事實(shí)上，在大部分開發(fā)商看來，房?jī)r(jià)的調(diào)整還是取決于他們自身的經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)策略。“房?jī)r(jià)控制目標(biāo)是控制成交量的手段，但政府一般不會(huì)采取直接干預(yù)定價(jià)的手段。開發(fā)商在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)里根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)解定價(jià)，有可預(yù)見性。”上海的一位房企老總表示，很多在3月份開盤的樓價(jià)都比外界預(yù)期要低，并出現(xiàn)了個(gè)別樓盤的熱銷場(chǎng)面，更有不少樓盤采取優(yōu)惠措施，這都是開發(fā)商謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的表現(xiàn)。
房企多元化經(jīng)營(yíng)提速
隨著樓市調(diào)控的步步深入，房企也不斷調(diào)整未來發(fā)展戰(zhàn)略。在近期各大上市房企競(jìng)相公布的2010年年報(bào)中，對(duì)比去年的年報(bào)，從“努力加強(qiáng)”、“大力拓展”等措辭的變化中不難看出，房企多元化經(jīng)營(yíng)策略在提速加碼。這表現(xiàn)在，一方面是在國(guó)內(nèi)融資渠道收緊的情況下，要加大融資力度；另一方面是，產(chǎn)品線也在逐步向二三線城市以及商業(yè)地產(chǎn)和保障房領(lǐng)域推進(jìn)。
招商地產(chǎn)今年的年報(bào)顯示，公司將深化現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)，加大地產(chǎn)金融產(chǎn)品的研究與應(yīng)用，多元化多渠道籌集資金，滿足公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與中長(zhǎng)期發(fā)展的資金需求。和去年年報(bào)相比，招商還首次提出要加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)速度，不斷提升資金綜合使用效益。金地集團(tuán)則表示，在融資方面要繼續(xù)探尋多元化公司融資途徑，大力開展基于項(xiàng)目層面的股權(quán)合作，同時(shí)還要逐漸形成金地的地產(chǎn)金融模式。
即使對(duì)于成為國(guó)內(nèi)今年首個(gè)邁入銷售千億大關(guān)的萬科，其在年報(bào)中也表現(xiàn)出資金的渴求，要求在深耕現(xiàn)有銀企合作的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步拓展渠道，關(guān)注各類創(chuàng)新型金融產(chǎn)品，通過廣泛合作以實(shí)現(xiàn)資源整合和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。而在去年年報(bào)中，萬科并未提及有關(guān)融資的內(nèi)容。
在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面，招商地產(chǎn)提出，今年要大力拓展周邊的二三線城市，實(shí)現(xiàn)一、二、三線城市梯度發(fā)展和全面開發(fā)，同時(shí)還將努力加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)資源的整合力度，探索搭建全國(guó)性商業(yè)地產(chǎn)管理及運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)，落實(shí)新商業(yè)模式的探索和培育，并首次在年報(bào)中提及繼續(xù)參與保障房的建設(shè)。
金地集團(tuán)也將在2011年，在繼續(xù)做大做強(qiáng)住宅業(yè)務(wù)的同時(shí)，還將發(fā)力于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在資源允許的情況下將適度考慮現(xiàn)有區(qū)域內(nèi)的新城市及新區(qū)域拓展，同時(shí)加快研究尚未進(jìn)入的新興城市群，把握市場(chǎng)進(jìn)入時(shí)機(jī)。
保利地產(chǎn)的年報(bào)顯示，為應(yīng)對(duì)行業(yè)激烈競(jìng)爭(zhēng)，一方面，公司將繼續(xù)做大做強(qiáng)現(xiàn)有城市，提升市場(chǎng)占有率，并適度向其他二三線城市輻射；同時(shí)積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)公司規(guī)模平穩(wěn)較快發(fā)展。
房?jī)r(jià)下跌幾率增大
在房企自身調(diào)整的同時(shí)，市場(chǎng)仍在進(jìn)一步走向從緊。4月6日，央行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，雖然此舉更多的是為了應(yīng)對(duì)通脹，但房地產(chǎn)業(yè)也將受此影響。
“此次作為央行年內(nèi)的第二次加息，房地產(chǎn)企業(yè)承受的壓力加劇，面臨的資金考驗(yàn)日益嚴(yán)峻。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，開發(fā)商不僅要面對(duì)信貸的緊縮，還要應(yīng)對(duì)包括市場(chǎng)和行政手段在內(nèi)的疊加效應(yīng)，時(shí)間越往后越能體現(xiàn)出資金被擠壓的緊迫感、倒逼感。
事實(shí)上，部分開發(fā)商已經(jīng)感受調(diào)控的壓力，行業(yè)的分化調(diào)整也在逐步加劇。據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所提供的最新市場(chǎng)情況，在最近的一周內(nèi)，上海產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)上房地產(chǎn)業(yè)的成交金額居于首位。而清科研究中心近期發(fā)布的報(bào)告也顯示，在樓市新政步步緊逼和宏觀調(diào)控層層升級(jí)的大背景下，預(yù)計(jì)2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)將踏上并購(gòu)巔峰，超越2010年的84起紀(jì)錄，并購(gòu)數(shù)量有望突破百起大關(guān)。“資金實(shí)力薄弱、融資無門的房企瀕臨被吞并的危險(xiǎn)境地，而像萬科這樣已在全國(guó)廣泛布局、現(xiàn)金流和土地儲(chǔ)備充裕的‘財(cái)大氣粗’的大型房地產(chǎn)公司則擇機(jī)擴(kuò)展全國(guó)版圖，通過并購(gòu)獲得業(yè)務(wù)和土地，將境遇拮據(jù)的小企業(yè)卷入麾下。”
而對(duì)于房?jī)r(jià)，盡管根據(jù)多個(gè)機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)，3月份全國(guó)城市成交量普遍出現(xiàn)大幅下跌，但大部分仍在上漲，雖然多只是微漲。“在政策的持續(xù)作用下，房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力將日趨微弱，部分開發(fā)商會(huì)因?yàn)橘Y金的問題，在5月份左右出現(xiàn)降價(jià)促銷。”全經(jīng)聯(lián)研究院副院長(zhǎng)陳寶存說。本報(bào)記者 石俊
