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2025年07月19日
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【個(gè)人檔案】
房地產(chǎn)金融專家和商業(yè)地產(chǎn)專家。現(xiàn)任全國(guó)工商聯(lián)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專委會(huì)主任兼秘書長(zhǎng);清華大學(xué)“國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商”系列培訓(xùn)計(jì)劃首席專家；第一金橙房地產(chǎn)咨詢(北京)有限公司董事長(zhǎng)。
多年從事商業(yè)地產(chǎn)研究并具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的朱凌波在談到商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀時(shí)直言，盡管大型商業(yè)地產(chǎn)是拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎，但目前商業(yè)地產(chǎn)從政策到管理以及運(yùn)營(yíng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟讓開發(fā)商進(jìn)入了“新圍城”。
“城市二元化”給管理者提出挑戰(zhàn)
在朱凌波看來(lái)，目前城市表現(xiàn)出兩種“城市二元化”模式，一是由于城市核心區(qū)的生活成本逐步加大、外來(lái)人口逐漸增多、以及舊城改造，一、二線城市出現(xiàn)了原住居民向郊區(qū)擴(kuò)展的趨勢(shì)。同時(shí)，由于每一個(gè)城市都是市管市，郊區(qū)的縣鎮(zhèn)無(wú)論是上學(xué)、就業(yè)都呈現(xiàn)出匯聚的模式，使得城市范圍外擴(kuò)，同時(shí)城市規(guī)劃包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等方面相對(duì)比較空白，從而造成這些區(qū)域的公共設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、文化、教育、醫(yī)療等城市功能較為欠缺。這在第一代“大盤模式”中尤為凸顯，如廣州的華南板塊，北京的回龍觀、天通苑、望京地區(qū)。朱凌波說(shuō)，雖然第一代地產(chǎn)開發(fā)模式帶來(lái)了很多“城市病”，也形成了中國(guó)一種獨(dú)特的城市化發(fā)展模式。
另外一種“二元化”，就是在城市發(fā)展過(guò)程中，由于老城不能滿足新的發(fā)展需要，政府搬遷到新城帶動(dòng)的“城市二元化”。他直言，一方面，老城和新城的商業(yè)設(shè)施、綜合的整體配套如何均衡發(fā)展，新城如何形成新的商圈、具備城市的各種功能設(shè)施，另一方面，舊城改造如何處理好市民原有的消費(fèi)習(xí)慣，延續(xù)老城的歷史文化，如何將現(xiàn)代化的建筑與城市的歷史文化融合，而不是將原來(lái)的歷史文化全部破壞掉，一味強(qiáng)調(diào)建筑形象，這些都對(duì)城市管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
他認(rèn)為城市形象工程與中國(guó)城市化的發(fā)展強(qiáng)調(diào)速度、規(guī)模、體量，完全粗放式的模式不無(wú)關(guān)系。但在追求現(xiàn)代化的同時(shí)，在建筑外形、建筑高度與發(fā)達(dá)國(guó)家沒(méi)有什么區(qū)別的現(xiàn)狀下，將現(xiàn)代化與歷史、文化、人性和科技有機(jī)地融合、均衡地發(fā)展，縮小與發(fā)達(dá)國(guó)家在建筑內(nèi)部人性化配置、環(huán)保節(jié)能措施的差距，更應(yīng)該得到管理者、建設(shè)者的重視，否則現(xiàn)代化僅僅停留于表面。
此外，在城市化的發(fā)展上，他建議，借鑒外國(guó)經(jīng)驗(yàn)一定要結(jié)合中國(guó)的城市化進(jìn)程以及中國(guó)的消費(fèi)習(xí)慣，將國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與國(guó)內(nèi)實(shí)際情況有機(jī)結(jié)合，比如不能因?yàn)閺?qiáng)調(diào)節(jié)能環(huán)保，就剝奪了許多中國(guó)人第一次享受高檔住宅和私家車的權(quán)利。社會(huì)進(jìn)步的階段性是無(wú)法超越的并呈現(xiàn)周期化的發(fā)展軌跡。
商業(yè)地產(chǎn)亟需完善產(chǎn)業(yè)鏈建設(shè)
在經(jīng)濟(jì)全球化和中國(guó)城市化快速發(fā)展的背景下，商業(yè)地產(chǎn)自2001年至今，一直呈現(xiàn)迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。朱凌波說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)跟城市化密切相關(guān)，一方面，商業(yè)地產(chǎn)是城市化的先導(dǎo)，另一方面，城市化的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了廣闊的發(fā)展前景。
然而，2008商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告指出，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資總體在穩(wěn)定中開始出現(xiàn)減緩，總量供過(guò)于求、空置率開始增高，各地發(fā)展的不均衡的差距開始拉大。
朱凌波認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的“過(guò)剩”可以劃分為某種特殊區(qū)域總量的過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。“而總量的過(guò)剩是結(jié)構(gòu)性不足造成的。”他解釋說(shuō)，大型的中高端物業(yè)總量上可能在很多區(qū)域是過(guò)剩的，但要看到，包括很發(fā)達(dá)的社區(qū)便利店、各種專業(yè)店、專題店，按照人均商業(yè)占有面積，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。許多具備一定消費(fèi)人口的社區(qū)周邊，甚至沒(méi)有符合區(qū)域消費(fèi)特征以及居民消費(fèi)習(xí)慣的社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)。
他表示，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的這種不成熟主要是產(chǎn)業(yè)鏈的不成熟造成的，也讓開發(fā)商進(jìn)入了“新圍城”。比如，地方政府的強(qiáng)勢(shì)主導(dǎo)和中央政府的管理缺失，尤其是政府在商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃，發(fā)展的均衡性，包括零售商的配置等方面，還會(huì)在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間是困擾中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。
據(jù)他介紹，目前沒(méi)有一個(gè)中央級(jí)政府和部門負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的管理，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的管理?xiàng)l例也一直沒(méi)有出臺(tái)。相反地方政府在這方面卻很強(qiáng)勢(shì)，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需、投資、包括城市形象都很重要。這也讓商業(yè)地產(chǎn)在地方表現(xiàn)為“首長(zhǎng)項(xiàng)目”，以政績(jī)和拉動(dòng)地方投資為趨導(dǎo)，主觀性非常強(qiáng)，要做大，做高，做強(qiáng)，要引進(jìn)500強(qiáng)，不是按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣，從某種程度上是違背市場(chǎng)規(guī)律的政府主導(dǎo)行為。
另外，運(yùn)營(yíng)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人才的匱乏、針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的金融產(chǎn)品較少、政府的開發(fā)速度快于開發(fā)商的發(fā)展速度，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)速度快于商家發(fā)展的速度，等等都是影響商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的主要因素。
為了提高行業(yè)整體素質(zhì)，培養(yǎng)更多的專業(yè)人士，朱凌波從2002年就在請(qǐng)華大學(xué)的平臺(tái)上開始做“全球化城市與地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商UEO”和“國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商CREO”的培訓(xùn)工作，取得了良好的口碑。同時(shí)他還通過(guò)舉辦大型論壇和主題沙龍，為企業(yè)解決實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的問(wèn)題。2008年底又組織了專家發(fā)表了商業(yè)地產(chǎn)專家報(bào)告。
“中國(guó)改革開放30年，我們都是摸著石頭過(guò)河，干什么學(xué)什么，學(xué)什么干什么。所以，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的不成熟是行業(yè)成長(zhǎng)必須要經(jīng)歷的一個(gè)階段和過(guò)程，也是必須付出的代價(jià)。我想，隨著城市的發(fā)展，尤其大的商業(yè)項(xiàng)目又是拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎，這些問(wèn)題都會(huì)逐漸解決。
開發(fā)商要學(xué)會(huì)危機(jī)思考
近幾年，房地產(chǎn)的支柱地位一度受到質(zhì)疑。在此次應(yīng)對(duì)金融危機(jī)拉動(dòng)內(nèi)需中，房地產(chǎn)業(yè)被上升到從未有過(guò)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位，在2009年保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)工作中更被認(rèn)為是重要的著力點(diǎn)。
朱凌波感慨，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)走過(guò)了一個(gè)很曲折的道路。在政府2004年第一輪宏觀調(diào)控之前，房地產(chǎn)發(fā)展最高速的時(shí)期，支柱地位并沒(méi)有落實(shí)。直到第一輪宏觀調(diào)控后，開發(fā)商、媒體出現(xiàn)巨大的反彈，國(guó)務(wù)院才把它定為支柱產(chǎn)業(yè)。這次宏觀調(diào)控剛剛出現(xiàn)成效，外部又發(fā)生了金融危機(jī)，房地產(chǎn)業(yè)作為帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資的重要引擎，也就無(wú)可厚非地被賦予重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位。
“其實(shí)，此輪房?jī)r(jià)的下調(diào)即使沒(méi)有美國(guó)的所謂金融海嘯也一定會(huì)發(fā)生的，只是可能不會(huì)來(lái)得這么猛而已！因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和泡沫已經(jīng)累加到必然釋放的階段和氛圍，是一個(gè)量變到質(zhì)變的必然過(guò)程。而房?jī)r(jià)下跌后，政府和各方力量尋求救市也是正常的舉動(dòng)，升得過(guò)高過(guò)快自然要調(diào)，降得太急太深更要救，這是非常符合周期發(fā)展的理論和方法，不值得大驚小怪。”
他表示，這一跌非常必要。一是跌出了政府的威信，幾年苦心的調(diào)控終于見效；二是跌出了百姓的怨氣，心理得到釋放和平衡；三是跌出了開發(fā)商的理性，使偏執(zhí)和沖動(dòng)的開發(fā)商受到棒喝，任何行業(yè)都會(huì)有周期，有調(diào)整，好日子不會(huì)永遠(yuǎn)，要學(xué)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)控制和保守經(jīng)營(yíng)。雖然很多人罵萬(wàn)科降價(jià)，但還得跟著學(xué)，這說(shuō)明萬(wàn)科有前瞻性，也說(shuō)明萬(wàn)科是個(gè)對(duì)行業(yè)有戰(zhàn)略性、周期化思考的企業(yè)。”
在世界都把擺脫金融危機(jī)的希望寄托于中國(guó)的今天，朱凌波認(rèn)為，中國(guó)承擔(dān)著歷史性的、國(guó)際化的使命，所有的中國(guó)人都要形成一個(gè)正向的思維，讓中國(guó)走上可持續(xù)發(fā)展的道路。我們這一代人亟需要做的，就是打破急功近利的思維。對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，要改變沒(méi)有暴利不賺錢的思維模式，形成危機(jī)思考的方式，從目前停留于如何應(yīng)對(duì)危機(jī)，轉(zhuǎn)向企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)模式的深層次思考。房地產(chǎn)業(yè)不要等著政府“救市”，行業(yè)要自救，要尊重市場(chǎng)規(guī)律，尊重經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，將房?jī)r(jià)調(diào)整到社會(huì)平均利潤(rùn)點(diǎn)上。
“這次危機(jī)不是行業(yè)的危機(jī)，而是企業(yè)的危機(jī)。那些不符合行業(yè)發(fā)展規(guī)律的企業(yè)會(huì)倒閉，留下真正的品牌企業(yè)，以及跟政府和消費(fèi)者協(xié)調(diào)發(fā)展的企業(yè)，地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)更加成熟、健康。”
做好社會(huì)的“第三方力量”
朱凌波經(jīng)歷很豐富，1984年大學(xué)金融本科畢業(yè)后，在國(guó)有商業(yè)銀行和黨報(bào)工作了6年。上個(gè)世紀(jì)90年代，他輾轉(zhuǎn)大連、深圳、北京等城市的金融投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)任高管。2000年以來(lái)，他應(yīng)邀擔(dān)任清華高端和專業(yè)房地產(chǎn)培訓(xùn)計(jì)劃首席教學(xué)顧問(wèn)，同時(shí)承擔(dān)起了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任的工作。各種從業(yè)經(jīng)歷讓朱凌波對(duì)于不同的行業(yè)和人群都很了解，也讓他在從事商會(huì)、培訓(xùn)、研究、服務(wù)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候游刃有余。
為了能夠更好地為行業(yè)服務(wù)，朱凌波每個(gè)月都會(huì)到全國(guó)各地出差，“因?yàn)檫@樣能夠讓我和行業(yè)、和不同的開發(fā)商保持密切的聯(lián)系，了解第一線的動(dòng)態(tài)和行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)”。
他感慨，第三方的力量越來(lái)越重要，最典型的案例就是美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬。“因?yàn)閵W巴馬的復(fù)雜經(jīng)歷，在所有人都不認(rèn)可的同時(shí)，也找到了跟所有人對(duì)話和溝通的角度和資本，就是他代表的是社會(huì)主流和未來(lái)趨勢(shì)。”
商會(huì)作為政府、企業(yè)和消費(fèi)者之間的第三方力量，作為行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈之間的橋梁，朱凌波認(rèn)為是顧問(wèn)，是指導(dǎo)，是診斷，是考察。商會(huì)要跟社會(huì)的主流保持一致，既要代表行業(yè)的聲音和需求，同時(shí)也積極向政府建言，還要為公眾呼吁，要按照社會(huì)規(guī)律辦事，要代表社會(huì)前進(jìn)的方向和進(jìn)步的力量，更要站在各方的角度，共贏的角度，競(jìng)合的角度，去思考去辦事。我們最適合的角色就是布道者、協(xié)調(diào)人和代言人。
