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2025年09月03日
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國(guó)慶節(jié)期間全國(guó)多個(gè)城市密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，有些政策被冠以“史上最嚴(yán)”的稱號(hào)，促使房地產(chǎn)“金九銀十”的預(yù)期出現(xiàn)了分化，有些先前對(duì)房地產(chǎn)看多的專家開始預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)可能轉(zhuǎn)向，有些專家認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控難改上漲態(tài)勢(shì)，有些人認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控將利好非調(diào)控地區(qū)，推動(dòng)這些地區(qū)房?jī)r(jià)進(jìn)入增長(zhǎng)周期，特別是有助于房地產(chǎn)庫(kù)存壓力大的地區(qū)去庫(kù)存。
雖然上述關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的觀點(diǎn)都有其特定的邏輯，但觀察2008年以來(lái)以限購(gòu)、限貸為核心的房地產(chǎn)行政調(diào)控政策演變，可以發(fā)現(xiàn)相關(guān)政策并沒有實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)，而且近年來(lái)諸多城市逐步放棄了相關(guān)行政手段，表明限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策并非促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有效舉措，政府應(yīng)該借鑒世界經(jīng)驗(yàn)逐步引入房地產(chǎn)稅。
然而，當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格飆升再次促使地方政府重走限購(gòu)、限貸等調(diào)控老路，而且在短短時(shí)間內(nèi)諸多地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)性為調(diào)控加碼，這種粗暴的調(diào)控方式不僅無(wú)助于房地產(chǎn)健康發(fā)展，可能還誘發(fā)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控可能刺破房地產(chǎn)泡沫而引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)
有評(píng)論認(rèn)為限購(gòu)、限貸等房地產(chǎn)行政調(diào)控政策無(wú)助于遏制房?jī)r(jià)上漲問題，這在理論上是難有支撐的。如果政府采取極端的管控行為，限制購(gòu)房者的需求，特別是在當(dāng)前一線及二線熱點(diǎn)城市高房?jī)r(jià)的背景下，剛需較難具備購(gòu)房的實(shí)力，采取諸如禁止已擁有住房的家庭購(gòu)買住房的政策，同時(shí)堵住婚姻協(xié)議等漏洞，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)供需必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)調(diào)整也就必然。
然而，房?jī)r(jià)下跌是政府的目標(biāo)嗎？房地產(chǎn)屬于投資品，老百姓有買漲不買跌的心理，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)投資預(yù)期回報(bào)可能隨之下調(diào)，進(jìn)入房地產(chǎn)的資金必然面臨收縮的問題，由此將促使房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)單邊下跌格局，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整所引發(fā)的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)、土地財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)將逐步暴露，房地產(chǎn)調(diào)整不僅帶來(lái)經(jīng)濟(jì)的下行壓力，而且增大金融等系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。因而，政府對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控目標(biāo)更多的局限于遏制快速上漲勢(shì)頭而不是促使其下跌。
要促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)暴漲暴跌的局面，宏觀政策的連續(xù)性尤其關(guān)鍵。但當(dāng)前地方政府密集競(jìng)爭(zhēng)性對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不斷加碼，如此粗暴的方式顯然大幅逆轉(zhuǎn)了今年以來(lái)支持房地產(chǎn)發(fā)展的政策，可能促使市場(chǎng)出現(xiàn)較大擾動(dòng)，如果市場(chǎng)預(yù)期因?yàn)槿绱舜直┑恼{(diào)控而逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求大幅下挫，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)可能出現(xiàn)快速回調(diào)甚至暴跌，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放的時(shí)間窗口喪失，由此可能刺破當(dāng)前高位運(yùn)行的房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)調(diào)控所滋生的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)不容低估。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控強(qiáng)化戶籍制度而滋生勞動(dòng)力市場(chǎng)缺乏靈活性的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)調(diào)控大多以戶籍作為重要的約束條件，強(qiáng)化了戶籍的價(jià)值，擁有特定城市的戶籍就意味著擁有更多的特權(quán)。此舉的結(jié)果是導(dǎo)致了社會(huì)對(duì)于戶籍的更加重視，這與近年來(lái)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略提出的淡化戶籍制度的改革方向是沖突的，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控可能滋生戶籍制度改革的更大阻力。
戶籍制度的強(qiáng)化雖然有其一定的道理，但顯然無(wú)助于勞動(dòng)力的流動(dòng)，由此也就引發(fā)了勞動(dòng)力缺乏靈活性的僵化問題。歐洲近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展疲軟有著深層次的根源，但經(jīng)濟(jì)高度一體化而勞動(dòng)力缺乏靈活性被認(rèn)為是重要的原因，由此滋生的是歐洲內(nèi)部經(jīng)濟(jì)的失衡。我國(guó)如果由于房地產(chǎn)而強(qiáng)化了戶籍制度問題，那么未來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展將面臨著新的挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)粗暴調(diào)控滋生房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)無(wú)限期推遲的風(fēng)險(xiǎn)
雖然房地產(chǎn)稅的開征有著諸多的爭(zhēng)議，但歐美等發(fā)達(dá)大國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大多開征房地產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)稅有其開征的必要性。我國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉今年也表示要義無(wú)反顧地推出房地產(chǎn)稅，預(yù)示我國(guó)開征房地產(chǎn)稅只是時(shí)間問題，房地產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)提到了議事日程。
然而，問題是什么時(shí)候應(yīng)該開征房地產(chǎn)稅？從理論上看，房地產(chǎn)稅可能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷時(shí)期，通常應(yīng)推遲開征房地產(chǎn)稅，從而避免由此帶來(lái)的更大不確定性。
因而，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣時(shí)期開征房地產(chǎn)稅是比較理性的選擇，今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆客觀上為房地產(chǎn)稅的開征營(yíng)造了重要的時(shí)機(jī)，但當(dāng)前重啟限購(gòu)、限貸等調(diào)控手段，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展存在較大不確定性，由此推出房地產(chǎn)稅可能面臨新的挑戰(zhàn)，從而可能導(dǎo)致房地產(chǎn)稅喪失推出的時(shí)間窗口，房地產(chǎn)稅制度設(shè)計(jì)面臨無(wú)限期推遲的風(fēng)險(xiǎn)。
(陳建奇:中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究所世界經(jīng)濟(jì)室副主任、副教授。)
