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2025年07月19日
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頻頻傳來的監管消息，讓最近的房地產市場如同這北京的天氣一樣，一天比一天寒冷。
公司債收緊
房企融資大動脈斷血
曾經被房企視作融資大動脈的公司債短短幾日內就被兩大交易所同步收緊。
10月份最后幾天，先是21世紀經濟報道稱上交所發布加強公司債監管的文件，緊接著10月31日中國證券網披露，深交所也發布了類似的監管文件，兩大交易所一致明確未來公司債募集資金將不能用于購置土地，并規范分類監管標準。房地產市場調控期間在重點調控的熱點城市存在競拍高價地、哄抬地價等行為的房企將被禁止發行公司債。
這些標準等同于給希望發行公司債的房企設置了明確的門檻，房企借債還債的大門變得越來越窄。
防范房價過快上漲風險
中央再提抑制資產價格泡沫
10月28日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。本次會議指出，“要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防范經濟金融風險”。
2014年以來，政治局會議兩次提及“抑制資產價格泡沫”，第一次是2016年7月，將“抑制資產價格泡沫”放在“降成本”部分，第二次就是10月這次，首次將“抑制資產價格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。
九州證券全球首席經濟學家鄧海清指出，貨幣政策重心開始由穩增長轉向抑制資產價格泡沫，原因在于經濟L型拐點已過、“資產荒”導致金融風險堆積、房價過快上漲威脅可持續增長。
興業銀行首席經濟學家魯政委也分析認為，貨幣政策立場的微調已經在進行之中。為了抑制房價泡沫，10月銀監會會議提出嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域，而信貸中房地產相關貸款的占比也受到了關注。
加強審查接力貸、合力貸
部分銀行甚至對此暫停放貸
“接力貸”，指的是以父母作為所購房屋的所有權人，父母方的子女作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產品。
“合力貸”，指的是以子女作為所購房屋的所有權人，子女方的父母作為共同借款人，貸款購買住房的住房信貸產品。
這種差異化的信貸產品既能夠幫助銀行擴大信貸規模，也能從側面擴大房地產的交易量。而當限購限貸政策紛紛襲來時，部分銀行開始對“接力貸”、“合力貸”等信貸產品加強審查力度，甚至對此類情況暫停放貸。
據經濟之聲《天下財經》報道，上海有些銀行已經叫停了“接力貸”、“合力貸”業務，比如興業銀行、招商銀行的相關工作人員均向記者表示，在受理客戶相關貸款等按揭業務時，都會做審慎的貸前調查，加強借款人的第一還款來源審核。而且興業銀行上海分行明確表示，興業銀行在上海地區將不接受“接力貸”、“合力貸”等業務。
北京再出重拳！
不僅控地價 還限房價
10月28日，北京市規劃和國土資源管理委員會發布關于4宗地塊的國有建設用地使用權出讓補充公告，進一步細化這4宗“限房價 競地價”試點地塊的競買規則。根據補充公告，海淀區永豐三地塊的商品住房銷售均價不超過5.34萬元/平方米、最高單價不超過5.61萬元/平方米。大興黃村地塊銷售均價不超過5.58萬元/平方米、最高單價不超過5.85萬元/平方米。
同時，為了防止開發商通過捆綁精裝修等方式變相提高將來銷售時的房價，此次在補充公告中也明確，項目中建設的商品住房應嚴格按照上述限定的銷售均價和最高銷售單價進行銷售。商品住房銷售時不得強制搭售其他服務、產品，不得捆綁精裝修。
對此，中原地產首席分析師張大偉表示：
首先，限房價，直接打擊開發商拿高價地的預期和積極性。4宗地塊按照地塊屬性看，平均起始樓面價均在2-3萬左右，剔除配建基本都在3萬左右，最高限價在5.34-5.58萬，可以說完全杜絕了地王的可能性。
過去開發商拿高價地的目的是將來可以高價銷售，特別是可以建設成為區域高端，但限價之后，使得這一目的不可能實現，這將導致整體定價模式從過去的銷售預期定價模式改變為土地成本定價。這種情況下，根本不可能再出現高價地。
其次，對現在市場來說也有非常明顯的影響，5萬多的最高限價，4宗地合計62萬平米，剔除其中的配套合計大約60萬平米住宅，對市場來說將增加大量平價住宅。
限定了將來銷售的房價，這意味著開發商無法將土地溢價轉嫁給購房者。購房者已經知道了未來的房價不會大漲，誰還會為高價的房子去接盤買單？
危局浮現
中小房企或現倒閉潮
監管日漸收緊環境下，中小房企危局浮現。
據中國證券報統計的上海聯合產權交易所、北京產權交易所、重慶聯合產權交易所、山東產權交易中心和廣州產權交易中心的掛牌信息，掛牌信息，十月份房地產公司股權和項目掛牌轉讓案例明顯增多，共17例，創下今年以來單月最高水平。相比之下，今年1月~10月的轉讓案例總數僅為34。
具體來看，轉讓方多為二線或三線城市的中小房企，主要業務為住宅項目的開發。
海通證券姜超日前在報告中指出，部分中小型房企經營較為激進，負債率高企且在本輪地產周期中未有改善。
業內人士對中國證券報表達了對中小房企的擔憂，其稱如今不少房企采取股東借款、房地產基金、存量資產證券化等方式維持現金流穩定，隨著融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。
瘋狂套現
李嘉誠一月撤資500億
上述背景之下，樓市又傳來一個大消息。
北京商報消息，剛剛在上海200億元出售浦東世紀匯廣場的李嘉誠再傳套現消息，昨日有市場消息稱，長實地產此前出售的香港中環中心75%權益已臨近最后拍賣，最終將以357億港元的價格售予中資機構，預計長實最快11月初將公布交易詳情。
如果出售成功，在新一輪房地產調控后的一個月內李嘉誠將套現500億元左右。從2013年套現開始以來，李嘉誠已經從房地產領域撤出資金近800億元。
對此，財經評論人士齊俊杰認為，投資的最基本原則就是，君子不立危墻之下，作為炒房的祖宗級選手，李嘉誠吃過見過，更加明白這個道理。
巴菲特總是能抄底，其實他就是在賭美國經濟不崩潰，而他每次都賭贏。正所謂別人恐懼他貪婪，而李嘉誠何嘗不是，此時李嘉誠高位套現中國，又高調進軍歐洲，說白了就是在賭歐洲不完蛋。作為這么大的綜合經濟體來看，李嘉誠賭贏的概率還是很大的。
最重要的是，國內資產泡沫已經高位，全世界的信用周期變化，隨著美國加息，全球資本寬松的局面將一去不返，這就好比一根上吊繩，已經套在了資產泡沫的頭上。正在逐漸的勒緊。而很多人還在主動把腦袋往這個套里面伸，沒有這些接盤俠，李嘉誠還真不能走的如此瀟灑。
還是那句話，時間會證明一切，能夠穿越50年的投資周期，這不是一般人能夠感受到的。當年巴菲特拋售中石油港股的時候，價位僅僅11.47港元，而A股中石油的發行價是16元人民幣，開盤價48元，有多少人笑話巴菲特老糊涂了？這些笑話巴菲特的又有幾個活著從山頂走下來的！
