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2025年07月16日
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柏文喜：眾和昆侖（北京）資產管理公司董事長
繼北京去年退出“限地價、競自持”政策以后，今年以來天津、杭州等多地都出臺了相應的“競自持”政策，尤其是最近萬科競得的一塊70年自持的土地，更是讓業界大跌眼鏡。那么，這一政策出臺的本意在哪里？以后哪些城市還會進一步跟進？對行業的發展將有哪些影響？這是房地產行業近來十分關注的一個問題。
“競自持”政策出臺的背景與目標取向
關于這一政策出臺的本意，是貫徹中央“房子是用來住的”的具體措施之一，是我國房地產行業發展的重要轉折點。為什么這么說呢？以中國住房建設歷史形成的存量總量而言，中國的住房人均水平已經不低了，而且中國的自置房屋擁有率也是比較高的。也就是說，中國的房地產行業由最初的解決最根本的居住性需求已經進入了區域和結構分化的時代，也進入了金融政策和人口遷徙情況影響樓市的階段。
由于上個世紀90年代初期退出的分稅制的影響，導致房地產行業相關稅費和土地出讓金在地方政府收入中的比例過大，造成地方政府支出對于房地產業的過度依賴。長期以來相對寬松的貨幣政策也推動了以房地產為主要構成的居民資產價格的快速上升，進而引發了對于房地產的嚴重的投資性、投機性需求乃至避險性投資活動，形成了部分城市房價快速上漲和大部分三四線城市庫存巨大、去化困難的冰火兩重天現象。一方面，部分中心城市快速加大的居住成本和營商成本對于其他產業，尤其是實體經濟和科技創新活動帶來了嚴重的負面影響；另一方面，快速上漲的房價也加劇了社會財富的快速分化，對于實體經濟的可持續發展乃至社會公平公正都帶來了較大的負面影響。因此中央作出“房子是用來住的”這一行業戰略性方向的調整是十分必要和及時的，旨在避免過度的投資性需求推動的虛假繁榮對行業發展和其他產業發展的負面影響，而相應的配套政策比如提高自持比例和自持年限就是貫徹這一戰略訴求的具體化政策之舉。
“競自持”政策下一步可能的演變與行業影響
那么，下一步還有什么類型的城市會有可能跟進自持政策？
根據這一政策推出的背景和政策訴求可以推斷，除了之前推出自持政策的城市以外，后邊有可能跟進這一政策的應該是那些房價上漲較快的部分省會城市和區域中心城市、發達地區的強二線城市，而那些存在較大去化問題或者房價相對平穩的城市目前的主要矛盾在于需求不足，實際上是產業聚集能力相對欠缺帶來的人口吸附能力不足的問題，應該在近期內把握好土地供應的節奏來解決去化問題，而不大可能很快跟進“競自持”土地政策。
這些城市迅速跟進北京市“限地價、競自持”政策的根本原因，主要有兩點：第一是貫徹執行中央關于房地產行業發展戰略的方向性調整所然，這在前邊文中已經涉及了；第二是立足于房地產行業的可持續健康發展的需要。因為投資性和投機性活動雖然在短期內會加大對房屋的需求總量，但是這種需求是沒有人口和產業支撐的虛假的需求，往往會快速推高住房價格，以虛假的行業繁榮快速榨干行業發展潛力的同時急劇提升行業風險，造成行業的大起大落。
以“限地價、競自持”的方式，可以迫使企業從資產管理和企業經營的角度更加注重長遠的市場需求，以專業的房地產開發與運營商的機構理性來取代大量散戶投資于投資性房產的羊群效應，避免可能引發的市場大幅波動，在更加真實地服務于市場需求的同時，大大降低行業發展的風險。在供給側改革的大背景下，這也是從供給側來積極調整樓市的重要政策舉措，而之前的行業調控更多的是從限購、限貸等需求側進行的調控，被證明效果是十分有限的。也就是說，房地產行業的調控進入了供給側和需求側雙向調控的時代。
企業對于“競自持”政策的可能反應與應對
就目前的企業反應來看，一些房企以競自持的方式獲得地塊以后并未想好盈利模式，有企業坦率地表示是出于與政策賭一把，那么現階段“限地價、競自持”的政策導向是否與房企盈利取向存在天然矛盾？對于這個問題，我認為實際上是不矛盾的，只不過盈利模式不同罷了。
大部分房企在過往之所以習慣于快進快出的投資開發和物業銷售的高周轉模式，實際上從財務和投資的角度來看是因為企業運用了較高的財務杠桿所致。在這種情況下，企業必須以快速的銷售回款來解決大量融資開發活動對于現金流的壓力，否則房企的財務風險就會爆發。
以自持形式來實現盈利是港資房企和歐美房地產投資機構通常的盈利模式。這一模式在獲取持有物業不斷提升的租金收入的同時，還可以獲取通脹和經濟發展推動下的資產價格逐步上漲帶來的物業增值收益。從較長的歷史維度來看，自持模式的總收益往往要大于快速開發的高周轉型盈利模式，只不過在項目開發和營運的早期階段因現金流缺乏或者現金流過小而影響開發和經營活動時，需要有足夠的金融手段來支持企業運行，讓企業能夠渡過項目生命周期中的現金流瓶頸，從而實現最終盈利和適當時機的證券化退出。這種模式需要成熟的金融市場和多樣化的金融工具與金融產品的支持，所以在香港、歐美等成熟市場較為普遍。
“競自持”政策之下房企與行業將加快轉型并推動金融創新
國內房企目前還普遍更加習慣于高周轉的開發模式，對于自持模式尚不熟悉，而且國內支持和服務于房地產自持業務的金融環境也有待成熟，導致房企從開發模式轉向自持模式還需要一個較長的過程。目前一些房企被迫自持后確實尚未設計好盈利模式，但是企業需要持續發展的壓力又迫使企業不得不參與這種類型的土地競拍，否則沒有“面粉”的企業如何繼續制造“面包”來獲得生存和轉型的機會？所以一些企業可能存在先拿下自持型土地再說下一步的想法，他們一方面在等待金融環境成熟的同時來探索和實現企業盈利模式的轉型，另一方面也在賭政府競自持政策的可持續性。如果競自持的政策導向經過一段時間后不再持續，可能這些房企又會走回開發型的老路。
但是從總量供需平衡的角度而言，房地產行業的環境已經發生了實質性的改變，下一步的市場格局、競爭格局和市場需求結構都在快速變化，盡早地未雨綢繆、實現房企盈利模式向以自持型物業投資和運營為核心的資產管理人盈利模式的轉變，是房企當今面臨的十分緊迫的課題。
資產管理型房企對于投資和資產運營、金融操作都有很高的要求，這一點對目前大多數房企來說是一個巨大的挑戰。只有那些資本雄厚、金融創新能力較強、金融資源相對豐富的大型房企和轉型意識、創新意識都較強的少數房企可以順利實現這一轉型。也就是說，“限地價、競自持”這一政策將推動房企由開發型向資產經營型的快速轉型以及行業向優勢企業和創新型企業、專業性投資機構快速集中。如果這一政策方向能夠得到較長時間的執行，將徹底改變中國的房地產行業格局，并推動房地產金融乃至中國金融行業的創新與發展。
