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2025年07月18日
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北京地區(qū)的銀行近期再次全面上調(diào)首套房貸利率，較基準利率上浮5%-10%已成為主流。對此，房地產(chǎn)界人士表示，最近出現(xiàn)的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。
在5月份首套房貸利率上調(diào)至基準利率之后，最近，北京地區(qū)的銀行再次全面上調(diào)首套房貸利率。昨天，北京青年報記者從市場了解到，目前北京地區(qū)工、農(nóng)、中、建四大國有銀行的首套房貸最低利率已經(jīng)全部在基準利率基礎上上浮5%，此外，廣發(fā)、民生等股份制銀行的首套房貸利率更是上調(diào)至基準利率的1.1倍。
市場
多家股份制銀行首套房貸利率上浮10%
工行和建行兩家大行的北京分行均表示，從9月14日起，首套個人房貸執(zhí)行利率調(diào)整為原則上不得低于基準利率的1.05倍。中行和北京銀行也表示，目前北京地區(qū)首套房貸的最低利率為基準利率上浮5%。北青報記者昨天以客戶身份咨詢農(nóng)行某支行貸款專員，也得到同樣的信息。同時，民生、廣發(fā)等多家股份制銀行的首套房貸利率上浮幅度更高，均在基準利率基礎上上浮10%。
在北青報記者采訪的眾多銀行中，只有招行北京分行表示，目前還是基準，但預計月底前將由最低執(zhí)行基準利率調(diào)整為上浮5%。
還有中介公司工作人員表示，目前已明確接到通知，利率最低上浮5%的銀行有10家，還有5家銀行最低上浮10%。
最新
央行：積極支持銀行上調(diào)首套房貸利率
此次調(diào)整后，北京地區(qū)首套房貸利率較基準利率上浮5%-10%成為主流。昨天，央行營管部有關負責人表示，營管部已經(jīng)注意到了這一點。房貸利率調(diào)整是銀行在北京市嚴格實施房地產(chǎn)市場調(diào)控、市場利率整體上揚的背景下，根據(jù)市場資金水平變化、自身資產(chǎn)負債管理需要所采取的自主行為，符合政策要求和導向，對此人民銀行營業(yè)管理部積極支持。
營管部有關人士表示，2017年3月以來，北京市出臺了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施并取得了初步成效，銀行作為房地產(chǎn)信貸政策的執(zhí)行主體，主動配合房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，通過提高個人住房貸款利率抑制需求過度增長，有利于進一步鞏固北京市房地產(chǎn)調(diào)控所取得的成效。
從本次房貸利率調(diào)整時間和調(diào)整幅度看，是各家銀行根據(jù)資金成本變化、同業(yè)競爭情況、自身市場規(guī)模、經(jīng)營策略和資產(chǎn)負債管理需要進行的自主調(diào)整，部分銀行通過提高房貸利率壓縮個人住房貸款業(yè)務規(guī)模，加大對實體經(jīng)濟信貸支持力度。
從具體利率水平看，各銀行根據(jù)各自成本不同，進行了自主差異化定價，大型銀行資金成本較低，首套住房貸款利率上浮幅度也相對較小，普遍為基準利率上浮5%；中小型銀行資金成本壓力較大，首套住房貸款利率普遍為基準利率上浮10%或以上。
此外，從全國范圍來看，除北京以外，近期上海、深圳、南京等地區(qū)商業(yè)銀行陸續(xù)提高首套房貸利率水平，首套房貸利率水平較基準利率上浮5%-10%已成為全國房地產(chǎn)市場重點調(diào)控城市的普遍現(xiàn)象。
現(xiàn)象
銀行房貸額度十分緊張
值得注意的是，個人房貸現(xiàn)在是價漲量小，利率提高的同時，額度也十分緊張，有客戶想高價貸款也不一定能快速放款。
今年 5月底，央行營管部主任周學東撰文稱，預計全年北京地區(qū)個人購房貸款新增額將比上年減少1000億元。北青報記者查詢歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2016年全年北京地區(qū)人民幣貸款增加6059.4億元，其中去年末比年初新增的個人房貸大約為2442億元，今年比去年少1000億元，大約是1442億元。而前8個月已經(jīng)新增1233.3億元，意味著到年末新增額只有210億元左右，即使考慮到每月個貸還款回收的額度，今年余下四個月的房貸額度也非常緊張。某銀行支行人士表示，現(xiàn)在已經(jīng)算計到每月歸還多少貸款，才能放出多少貸款。還有一些銀行的支行干脆對外表示，因為沒有額度，暫時不做房貸了，建議客戶去別家銀行試試。
有業(yè)內(nèi)人士向北青報記者分析指出，此次上調(diào)幅度為10%的銀行很可能前期個貸放款過多，個貸占比超過25%，因此額度更加緊張；而上調(diào)幅度為5%的銀行很可能個貸占比還沒有超標，余下幾個月還比較從容。
追訪
首套房貸百萬元25年月供首破6000元
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：目前北京大部分銀行已經(jīng)開始執(zhí)行首套房貸款利率為基準上浮10%，除部分外資行及少數(shù)優(yōu)質客戶執(zhí)行上浮5%外，上浮10%已經(jīng)成為北京房地產(chǎn)市場剛需的主流。
對于購房者來說，這確實不是一個好消息，購房貸款的成本明顯上升。中原地產(chǎn)研究中心計算顯示：經(jīng)過半年的利率上行，北京首套房購房者，每貸款100萬，過去30年期85折利率背景下，月供只要4872元；而目前25年期1.1倍利率的月供已達到6075元，每個月增加1200元。這也是每百萬首套房25年月供歷史上首次突破6000元。按照一套剛需物業(yè)總價400萬計算，剛需購房者如果貸款200萬，那么每個月月供需要增加超過2400元。
分析
資金成本上升將使樓市繼續(xù)降溫
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，現(xiàn)在市場整體資金成本繼續(xù)上升，余額寶等固定理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1％，再加上管理成本，按揭貸款的基準利率4.9％，對于大部分銀行來說，的確已經(jīng)屬于低利潤產(chǎn)品。所以可以理解銀行要把個貸利率從基準為主流提高到基準上浮10%。
利率的上漲會對房價造成什么影響呢？張大偉分析指出，購房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價開始出現(xiàn)。最近出現(xiàn)的基準上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續(xù)周期內(nèi)，房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。
他還預計，如果房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價格。過去2年，大部分銀行已經(jīng)吸收了很多房地產(chǎn)抵押物，這些因素的疊加都會加強房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)揮效果。
