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2025年09月07日
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那么，如何調(diào)整與完善當(dāng)前住房稅收政策？筆者以為，先要讓整個社會形成一個基本共識，并以此為基礎(chǔ)確定住房稅收制度的宗旨。毫無疑問，從現(xiàn)代文明社會的發(fā)展進(jìn)程來看，城市化是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展與繁榮的主要源泉與動力。城市化的發(fā)展必然帶來住房價格上升，土地升值和土地溢價，社會財(cái)富巨大的增長。但這種財(cái)富快速增長在城市化過程中如何安排，如何分配，既是住房制度改革的核心，也是保證社會財(cái)富分配公平公平、保證整個社會能夠和諧發(fā)展的根本所在。
比如，所有現(xiàn)代化的先行國家，都會對城市化進(jìn)程中住房的投資需求與合理消費(fèi)需求有嚴(yán)格區(qū)分。對于合理的住房消費(fèi)，政府住房政策是給予各種優(yōu)惠鼓勵的。而對于住房投資及投機(jī)行為，不僅不能享受任何住房政策上優(yōu)惠，而且還要通過有效經(jīng)濟(jì)杠桿來嚴(yán)格限制，以確保絕大多數(shù)居民的居住權(quán)得以保證，他們的財(cái)富不被人所掠奪。在日本，對住房的投資行為就有嚴(yán)格限制，以杜絕“食利階層對創(chuàng)造附加價值的勞動者的財(cái)富剝奪；土地?fù)碛姓咄ㄟ^非生產(chǎn)性方式對社會附加價值創(chuàng)造者的財(cái)富剝奪；原住民對移住民的財(cái)富剝奪。”
因此，對于中國來說，實(shí)現(xiàn)共同富裕，讓全國人民共同分享整個社會勞動成果，不僅是社會主義制度的核心，而且國有的土地也是全體國民共享城市化進(jìn)程中快速增長財(cái)富的基礎(chǔ)。所以，政府住房稅收政策的宗旨，就是通過嚴(yán)格住房稅收政策全面遏制住房投資需求，以此保證全體居民的基本居住權(quán)，保證居民有支付能力來改善其基本的居住條件和增加住房福利條件。要達(dá)到這一點(diǎn)，就得力求做到房價、地價的上升主要以基本住房自住需求增加為主要推動力，而不是由住房投機(jī)炒作來推高。這也正是調(diào)整與改善國內(nèi)住房稅收政策與制度的根本所在。如果這個宗旨不明確，要讓當(dāng)前的住房稅收制度得到好的調(diào)整與改善是不可能的。
在明確住房稅收制度的基礎(chǔ)上，如何讓這個住房稅收制度的宗旨得以落實(shí)呢？這就需要通過公共決策方式制定中國的住房政策，否則，盤根錯節(jié)的住房市場利益非但無法平衡恐怕還會激化矛盾。可以肯定，在當(dāng)前住房市場利益關(guān)系錯綜復(fù)雜的情況下，如果不以公共決策的方式來制定稅制，那么很容易讓既得利益者得利。如果這樣，既無法實(shí)現(xiàn)住房市場當(dāng)事人利益關(guān)系的平衡，也無法調(diào)整與改善當(dāng)前不合理的住房稅收制度。
有了上述兩方面的基礎(chǔ)，還需要在住房的流轉(zhuǎn)、保有、繼承的各環(huán)節(jié)建立完整的住房稅收制度，全面保護(hù)住房自住需要，嚴(yán)厲打擊投資投機(jī)需求。比如在住房的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，就得對住房短期投機(jī)炒作課以重稅。在新加坡以及我國的香港特區(qū)、臺灣地區(qū)，一年內(nèi)交易的再課以15%以上交易流轉(zhuǎn)稅。而目前中國內(nèi)地的住房流轉(zhuǎn)稅僅1.5%至3%左右，還不及香港特區(qū)住房一般流轉(zhuǎn)稅4.25%高。還有，世上不少國家的住房交易所得，都是通過累進(jìn)方式課重稅的。在日本，個人住房所得稅最高邊際稅率調(diào)為75%，但對家庭自住房在出售時的升值部分可大額減免。除住房個人所得稅之外，地方政府還征收10%住房財(cái)產(chǎn)稅，再加上住房遺產(chǎn)稅，這使得在日本投資住房幾乎無利可圖。在韓國，情況也是如此。而在我國，住房所得稅眼下只征收總交易價的1%，有不少地方還玩“陰陽合同”。住房財(cái)產(chǎn)稅及住房遺產(chǎn)稅則還空缺。
在德國，不僅在住房流轉(zhuǎn)、所得、保有、遺產(chǎn)等方面對住房投機(jī)炒作課以重稅，而且對住房建筑商的利潤水平也有所限制，住房建筑商利潤水平高于25%就是犯罪。只要有人舉報，檢察機(jī)關(guān)一定會偵辦。但中國，這些年來房地產(chǎn)成了暴利的市場，投機(jī)炒作者又怎么不蜂擁而入呢？
顯然，調(diào)整及完善住房稅收制度，并非僅是小打小鬧改改而已，而是從確定中國稅收制度的宗旨、制度公共決策程序，從住房流轉(zhuǎn)、所得、保有、遺產(chǎn)等每一個環(huán)節(jié)都要有重大的改革不可。(易憲容作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員)
