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2025年09月04日
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2011年，冰城春天來的有些遲緩，但步履堅(jiān)定。此時(shí)在這座城市中，被春風(fēng)撫慰的不僅是那些綠樹青草，還有包括16萬戶棚改居民在內(nèi)的各類住房困難百姓多年期盼著的心。
春風(fēng)又綠江南岸。5月，哈爾濱第一個(gè)完全由政府主導(dǎo)出地出資、建管合一，用好區(qū)位、高品質(zhì)、優(yōu)政策對應(yīng)全市棚改易地回遷安置的超大型保障房基地——民生尚都項(xiàng)目初具規(guī)模，一期100多棟高樓中，有相當(dāng)一部分已經(jīng)整裝一新，準(zhǔn)備迎接棚戶區(qū)住戶、城市中低收入家庭、大學(xué)畢業(yè)與新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等住房困難群體。這是哈爾濱住宅建設(shè)史上最大規(guī)模，也最具民生和民心效應(yīng)的項(xiàng)目，與之相關(guān)的一系列政府運(yùn)作被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)解讀為：“市場的歸市場，保障的歸保障”“雙軌制”理念的大膽嘗試和踐行，其決心堅(jiān)定，步伐疾速，哈爾濱正在開創(chuàng)保障房建設(shè)政府主導(dǎo)時(shí)代。
A 土地政策：
風(fēng)水寶地給了保障房
今年為完成中央政府下達(dá)的保障房計(jì)劃，全國各大城市都在土地供應(yīng)上煞費(fèi)苦心。不少大城市建設(shè)用地指標(biāo)吃緊，保障房用地更是捉襟見肘。像深圳，目前基本面臨無地可供的狀況。地方政府面臨的選擇是：如果用好區(qū)位地塊建保障房，等于是從政府財(cái)政中割舍一塊肥肉；而假如保障房建設(shè)選用差地，由于選址偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，困難群體入住后，不僅加重生活成本負(fù)擔(dān)，還很可能導(dǎo)致產(chǎn)生新貧民窟。
哈爾濱經(jīng)過多年加速建設(shè)，可規(guī)劃利用的住房建設(shè)用地也日漸稀缺，然而哈爾濱的保障房建設(shè)用的是最好的地，以民生尚都小區(qū)所在群力西區(qū)為例，不僅是區(qū)位最好，配套齊，而且就單個(gè)保障房項(xiàng)目用地規(guī)模，其一期用地面積相當(dāng)于6個(gè)紅旗小區(qū)(哈市建于上世紀(jì)九十年代的經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū))，如果加上二期計(jì)劃用地面積，總用地面積有望達(dá)到230萬平方米，建筑規(guī)模達(dá)到400萬平方米，在全國各大城市中也是數(shù)一數(shù)二。
哈市國土資源部門一位資深經(jīng)濟(jì)師介紹說，民生尚都小區(qū)所在的群力西區(qū)原本就是哈爾濱現(xiàn)有儲(chǔ)備用地中“最有后勁兒的家珍”，這里是同時(shí)具備中央商務(wù)功能、高端產(chǎn)業(yè)集群功能、創(chuàng)新示范功能、旅游觀光功能和生態(tài)宜居功能五大定位的群里新區(qū)的一部分，是哈爾濱江南最后一塊風(fēng)水寶地。
據(jù)了解，群里新區(qū)總面積27.33平方公里，三環(huán)路穿行其間，分為東西兩區(qū)，東區(qū)已經(jīng)啟動(dòng)建設(shè)了4年，目前包括已經(jīng)入住和正在建設(shè)的樓盤達(dá)到20多家，未來1年到2年內(nèi)，居住人口將達(dá)到5萬個(gè)家庭15萬人，初步形成了哈爾濱最具特色的生態(tài)人居環(huán)境。西區(qū)約13平方公里，這里北銜美麗的松花江，與哈市行政中心一水相隔，臨江濱水，運(yùn)脈極佳；西臨長嶺湖風(fēng)景旅游區(qū)，秉承天籟，自然生態(tài)優(yōu)良。南靠機(jī)場高速公路，東接城市快速路三環(huán)路。按照城市總體規(guī)劃，群力新區(qū)是哈爾濱市城市住宅發(fā)展的主要方向。2010年初，哈爾濱市委書記蓋如垠踏雪勘查，現(xiàn)場點(diǎn)地，群力西區(qū)易地安置項(xiàng)目——民生尚都小區(qū)啟動(dòng)區(qū)域正式定址，該項(xiàng)目全部建成后，入住人口將相當(dāng)于國內(nèi)一個(gè)普通縣城的人口總數(shù)。
B 融資方式：
政府主控
資金杠桿
目前保障房建設(shè)資金主要來自幾方面：中央財(cái)政撥款、政府土地出讓凈收益、公積金收入以及地方政府財(cái)政收入。今年哈爾濱計(jì)劃建設(shè)的4.2萬套保障房，如果每套按建筑面積60平方米計(jì)算，總量接近250萬平方米；如果每平方米建筑成本3000元計(jì)算，僅今年就需要投入資金約75億元。中央財(cái)政撥款平均分到每套保障房上只有1萬元出頭，大約相當(dāng)于每套保障房所需投入資金的1/20，顯然政府壓力不小。
據(jù)介紹，以往哈爾濱保障房建設(shè)資金主要是用棚改中整理出來的土地，掛牌給開發(fā)商，歸集一部分建設(shè)保障房資金；而從民生尚都小區(qū)開始，哈爾濱保障房資金不再依靠開發(fā)商，而是確定了政府主導(dǎo)建設(shè)統(tǒng)籌原則，依托哈投集團(tuán)融資平臺(tái)，組建了哈投民生公司作為棚改融資的市場主體，先行籌措投入征遷啟動(dòng)資金，撬動(dòng)貸款，實(shí)現(xiàn)了政府主導(dǎo)下的融資主體轉(zhuǎn)換，讓保障房建設(shè)資金合理流動(dòng)起來。該項(xiàng)目成為哈爾濱保障房項(xiàng)目脫離開發(fā)商的典范。此外，先行建設(shè)易地安置保障房還成為政府主控資金杠桿，政府“手中有房，心中不慌”，可以進(jìn)一步利用棚改項(xiàng)目中產(chǎn)生的開發(fā)收益，反哺保障房建設(shè)。
據(jù)哈市住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2010年7月30日，該中心向民生尚都項(xiàng)目發(fā)放住房公積金保障性項(xiàng)目貸款7億元，使哈市成為全國首批28個(gè)住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市中，第一家實(shí)現(xiàn)貸款發(fā)放的城市。當(dāng)年11月，在公積金貸款的支持下，項(xiàng)目一期工程勝利竣工，包括經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租房、公共租賃房等建筑面積達(dá)54萬平方米保障用房正式交付使用。
C 建設(shè)模式：優(yōu)先配備城市配套資源
質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)、功能全、物業(yè)好，這是政府主導(dǎo)建設(shè)民生尚都小區(qū)之初對市民的承諾，如今這一承諾正在逐一兌現(xiàn)。據(jù)介紹，民生尚都小區(qū)的建設(shè)指揮部全稱是“群力西區(qū)易地安置暨保障住房項(xiàng)目建設(shè)推進(jìn)辦公室”，是政府為主導(dǎo)保障房建設(shè)專門設(shè)立的機(jī)構(gòu)。
據(jù)該辦主任夏德斌介紹，民生尚都小區(qū)從立項(xiàng)就規(guī)劃為區(qū)域功能豐富、自然式綠化、田園式布局，舒適安全、環(huán)境優(yōu)美、交通便利的精品住宅小區(qū)，整體品質(zhì)將不輸于商品房高檔小區(qū)。曾邀請國內(nèi)著名設(shè)計(jì)單位展開設(shè)計(jì)競賽，經(jīng)專家評審，擇優(yōu)確定了最終規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。高起點(diǎn)的定位，高標(biāo)準(zhǔn)的要求，使得項(xiàng)目規(guī)劃順利通過了創(chuàng)建國家康居示范小區(qū)的申報(bào)工作，得到了業(yè)內(nèi)專家和保障住房用戶的高度評價(jià)。
哈爾濱市政府已經(jīng)宣布，將優(yōu)先配備城市配套資源到民生尚都小區(qū)。不久的將來，這里將有兩大主題公園，引入中小學(xué)名校、幼兒園、銀行、郵政、大型超市。今后物業(yè)管理也由政府主導(dǎo)，物業(yè)管理實(shí)行政府補(bǔ)貼形式的高服務(wù)等級(jí)與低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。特別值得一提的是，民生尚都小區(qū)以單個(gè)項(xiàng)目撬動(dòng)全市棚改全局，得以完善城市功能布局、疏解老城區(qū)人口密度、緩解城區(qū)壓力，提高城市承載力，起到“四兩撥千斤”奇效；實(shí)施“先安置后征收”、“邊安置邊征收”，政府創(chuàng)新人性化征收政策使棚改戶免去了以往搬遷過渡之苦；每平方米建筑面積低于4000元的房價(jià)，只相當(dāng)于鄰近商品住宅房價(jià)的50%左右，百姓實(shí)現(xiàn)住有所居夢想的同時(shí)，家庭財(cái)產(chǎn)迅速提升。哈爾濱創(chuàng)造性地保障房建設(shè)實(shí)踐步伐邁入全國城市前列，形成鮮明特色的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。
哈爾濱市委書記蓋如垠說，哈爾濱經(jīng)濟(jì)不算發(fā)達(dá)，困難戶又多，保障房問題解決得好，對全國意義很大。哈爾濱的保障房建設(shè)舉全市之力加以推進(jìn)，不僅改善棚戶區(qū)居民的生活居住條件，更會(huì)直接增加百姓的財(cái)產(chǎn)性收入，順民心、合民意，哈爾濱保障房建設(shè)要在全國成為典型。
D 雙軌制：保障房開創(chuàng)政府主導(dǎo)時(shí)代
保障房大規(guī)模推進(jìn)的背后，是住房供應(yīng)制度和結(jié)構(gòu)的變革。在過去30年間，哈市政府住房管理部門名稱幾經(jīng)變化，從最初的房產(chǎn)局到房產(chǎn)住宅局，再到住房保障和房產(chǎn)管理局，揭示出作為公共產(chǎn)品的保障房，是政府開始履行其公共責(zé)任、保障公民居住權(quán)利，以及重新分配社會(huì)財(cái)富的體現(xiàn)。保障房建設(shè)開創(chuàng)一個(gè)嶄新的政府主導(dǎo)時(shí)代，是人心所向，也是大勢所趨。
在1998年取消福利分房以后大約十年間，哈爾濱的保障房基本處于缺位狀態(tài)，市場中供應(yīng)的房屋90%以上為商品房。福利分房時(shí)代逝去，完全走住房市場商品化的道路，造成大部分中低收入者“靠工資收入一輩子也買不起房”的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。近幾年，哈爾濱推行的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房政策，取得一定成效，但仍然主要靠政策引導(dǎo)開發(fā)商投資建設(shè)，其規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足各類住房困難群體需求，那些幾輩人都無法改變居住條件的棚戶區(qū)居民、城市中低收入“夾心層”、剛剛畢業(yè)的大學(xué)生及新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員，他們的住房夢想只有通過政府主導(dǎo)建設(shè)保障房才能實(shí)現(xiàn)。
哈市棚改辦一位負(fù)責(zé)人說：“老城區(qū)一些好地塊都被開發(fā)商摘牌開發(fā)了，剩下的都是開發(fā)商不愿意碰的大片棚戶區(qū)，被稱為難啃的‘硬骨頭’，嚴(yán)重影響了城市面貌和可持續(xù)發(fā)展。如果沒有棚改任務(wù)艱巨緊迫的現(xiàn)實(shí)性，如果沒有對當(dāng)下保障房落實(shí)行動(dòng)的高度清醒認(rèn)識(shí)，如果沒有對哈爾濱城市未來高瞻遠(yuǎn)矚的謀劃和構(gòu)想，民生尚都項(xiàng)目就不會(huì)誕生。”這位負(fù)責(zé)人表示，兩年前，哈市原定拆除二環(huán)以內(nèi)棚戶區(qū)530萬平方米，當(dāng)時(shí)尚有100萬平方米沒有如期完成。蓋書記上任后，在改善民生、加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程、規(guī)劃十二五宏偉藍(lán)圖等方面采取了一系列大動(dòng)作、大手筆，提出‘北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣’新戰(zhàn)略，作為‘中興’戰(zhàn)略的重要組成部分，民生尚都項(xiàng)目擔(dān)負(fù)著撬動(dòng)棚改、路改杠桿的重任，起到加快推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造，改善群眾居住環(huán)境、完善城市功能布局、疏解老城區(qū)人口密度、緩解城區(qū)壓力，提高城市承載力的重要作用。
“今后我們的主導(dǎo)思想是開發(fā)商建商品房，政府來建保障房，這是一個(gè)戰(zhàn)略問題，政府就應(yīng)該通過建保障房解決百姓民生問題，財(cái)產(chǎn)收入問題和公共服務(wù)問題，讓老百姓享受好生活。”哈爾濱市委書記蓋如垠擲地有聲。民生尚都項(xiàng)目展現(xiàn)出保障房建設(shè)的哈爾濱模式：由政府主導(dǎo)，出地出資建管合一，用好區(qū)位、高品質(zhì)易地回遷安置房促進(jìn)全市棚改破題，哈爾濱開創(chuàng)保障房建設(shè)的政府主導(dǎo)時(shí)代。
