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2025年07月19日
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人口流動與房價呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房價格都是同比上升。
自2013年從北京來到杭州后，張曉偉（化名）已經(jīng)正式在這里定居。完成了娶妻、生子、購房等一系列人生大事。如今，張曉偉在杭州生活愜意。拿著不遜色北京同齡朋友們的高薪，享受著這里便捷化相對低成本的生活。更讓張曉偉感到意外的是，這兩年他在北京的一些朋友也陸續(xù)遷來杭州。
中商產(chǎn)業(yè)研究院一組數(shù)據(jù)顯示，2017年，中國主要城市人口增量排行榜中，杭州位列第三。增量排在前三的分別是，深圳2017年末常住人口1252.83萬人，比上一年增加61.99萬人；廣州市常住人口1449.84萬人，同比增加45.49萬人；杭州常住人口946.8萬人，增加28.0萬人。
人口流動與房價呈現(xiàn)正相關(guān)。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年1月70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)，在2017年人口增量前16位的城市中，除石家莊、合肥外，主要人口流入城市的二手房價格都是同比上升。
人口流動的杭州樣本
杭州在近年來是人口增量數(shù)據(jù)搶眼的城市。
據(jù)分析，影響杭州常住人口增加的主要因素：一是二孩政策落地迎來了新一波生育高峰，出生率明顯提高；二是G20峰會之后杭州城市形象與知名度得到提高，外來人口明顯增加；三是杭州城市建設(shè)迅猛發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)優(yōu)質(zhì)推進，使得杭州更加繁榮宜居。
人口增量變化與杭州房價也呈較為明顯的正相關(guān)。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張曉偉親身見證了杭州樓市的變化。“G20的召開讓杭州的國際地位迅速上升，這使得外界對杭州好感倍增。開完G20，涌入杭州的投資客增加，當時房價是一天一個變化。另外，亞運會選擇在杭州召開，也讓外界看到了杭州樓市的利好。杭州在人才引進政策、就業(yè)等方面的諸多利好因素，一系列城市建設(shè)需求，加上杭州本身城鎮(zhèn)化建設(shè)，令當?shù)貥鞘泄┬杳芨油怀觥?/p>
2016年初，張曉偉在杭州主城區(qū)北部以25000元/平方米的單價購置了一套商品房。如今，這套住宅單價已漲至41000-44000元/平方米之間。
從北京到杭州，張曉偉并未感受到生活的變化。“杭州城市沒有北京那么大，朋友、同事間聚聚相對容易。另外，高鐵建設(shè)使得回家很方便。有事情坐上地鐵，再轉(zhuǎn)乘高鐵，2個小時不到就到老家了。”
值得欣喜的是，隨著近年來杭州房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，杭州云集了不少品牌開發(fā)商，張曉偉的工作發(fā)展空間也得到了大幅提升。58集團《2017國民安居報告》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，新一線城市中成都、重慶、杭州成為熱門購房城市。整體房地產(chǎn)市場特征表現(xiàn)為，一線城市新房成交套數(shù)同比下降的同時，新房成交均價走勢平穩(wěn)、二手房掛牌價企穩(wěn)；新一線城市發(fā)展增速超過一線城市，人才吸聚能力以及城市發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U。
人口增量變化的啟示
隨著部分二線城市加速崛起，逃離一線城市已不再是個話題。人口流動正發(fā)生新的變化。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計，2017年人口增量城市排前16名的城市分別為深圳、廣州、杭州、長沙、寧波、成都、貴陽、合肥、石家莊、福州、廈門、蘇州、海口、上海、北京、天津。
與人口增量呈正相關(guān)的是，開發(fā)商投資戰(zhàn)場也在發(fā)生變化。一線城市不再是開發(fā)商蜂擁的所在，新的熱點城市成為開發(fā)重鎮(zhèn)。
世聯(lián)行副總裁兼董秘袁鴻昌在一份研究報告中闡述了他對未來都市結(jié)構(gòu)的看法。他認為，一線城市窗口已經(jīng)關(guān)閉。
袁鴻昌將都市分為陽光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。他認為，陽光都市的特色是供應(yīng)緊張，人口需求旺盛，舊改是未來最主要的增量來源。代表城市是北京、上海、廣州、深圳、東莞、廈門。光明城市的特點是人口流入、銷量持續(xù)增加，供應(yīng)減少，市場樂觀。代表城市是杭州、武漢、南京、天津、珠海、佛山、南寧、南昌、合肥。曙光之城的特點是人口流入、銷量持續(xù)增長，但供應(yīng)量較大、未來市場仍有待觀測。代表城市為長沙、西安、青島、惠州、濟南、蘇州、鄭州、重慶、成都。暮光之城的特點則是人口流出，銷售下降或增長緩慢，市場投資需要謹慎關(guān)注。
袁鴻昌的看法基本代表了絕大多數(shù)開發(fā)商對城市的判斷。開發(fā)商在不同級別城市間的投資力度也在發(fā)生變化。
21世紀經(jīng)濟報道記者獲得的一份某知名上市房企內(nèi)部調(diào)研報告顯示，二線城市仍為對標企業(yè)的主戰(zhàn)場，新增土儲均出現(xiàn)不同比例增長：金地、富力、遠洋出現(xiàn)較大幅度增長；保利、萬科、華潤、龍湖保持20%左右增長；世茂出現(xiàn)同比減少。拿地單價增幅不一，保利、中海、金地、遠洋增幅較大，保利拿地單價絕對值高，富力最低，華潤、富力同比略有下降。對標企業(yè)在三線城市投資力度增大，中海、萬科、金地、招商、富力、世茂出現(xiàn)翻倍式增長，保利領(lǐng)銜新增土儲總量。對標企業(yè)拿地單價差別較大，世茂已過9000/平方米、富力不到3000/平方米，華潤取地單價同比增長較大，中海、招商同比下降。
值得注意的是，該調(diào)研報告顯示，對標企業(yè)對于一線城市深耕繼續(xù)保持增長，以萬科、保利、華潤、金地較為突出；招商減緩了一線投資節(jié)奏，同比降幅較大。對標企業(yè)在一線城市的新增土儲單價多同比下降，受一線城市限地價影響較大，龍湖取地價格同比上漲，拿地單價處于前列。
與開發(fā)商投資曲線變化基本一致。核心二線城市房價也呈上升趨勢。58同城報告顯示，2017年一線城市中新建商品住宅價格指數(shù)總體呈下降趨勢，房價上漲趨勢得以控制；上海、深圳二手住宅價格指數(shù)平穩(wěn)；北京二手房指數(shù)在上半年有明顯上漲，后期逐步回落。2017年全國67城二手房掛牌均價超過1萬/平方米的城市有28個，集中于長三角、珠三角、京津冀、長江中游4大城市群，包括杭州、蘇州、東莞、天津、武漢等城市。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，人口流動對房地產(chǎn)市場而言是中長期也是直接影響因素。中長期主要看人口規(guī)模，短期則是影響購房需求。人口流動變化則受落戶政策、人才引進、房價等因素影響。嚴躍進認為，從人口增量情況來看，二線城市房地產(chǎn)市場未來發(fā)展?jié)摿Ω蟆?/p>
