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2025年07月19日
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商業(yè)地產(chǎn)的“野蠻生長(zhǎng)”，令決策層感到擔(dān)憂。
2010年下半年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控加碼，部分大房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)投資，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)貸款，尤其是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款的火爆。此類貸款，是銀行向公司客戶發(fā)放的、以其自有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作抵押、主要以物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入作為第一還貸來源的中長(zhǎng)期貸款。
由于此類貸款有7年或8年貸款期，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款抵押物——經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值可能發(fā)生大幅波動(dòng)。招商銀行深圳分行的報(bào)告也提及過去幾年深圳房地產(chǎn)經(jīng)歷了升溫和降溫，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)價(jià)格波動(dòng)較大，也引發(fā)了監(jiān)管層的注意。
此外，部分地方政府已將商業(yè)地產(chǎn)納入調(diào)控視線。近日，北京市住建委等五部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)，完善商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁“商改住”等違規(guī)行為，商改住項(xiàng)目將拿不到房產(chǎn)證。
對(duì)于陸續(xù)出臺(tái)的政策，住建部政策研究中心主任陳淮5月20日在“凱德商用中國(guó)2011零售商發(fā)展論壇”上表示，在商業(yè)地產(chǎn)上，政策總體性并不成熟。過去政策層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度比較低。
比如土地用地50年租用期，以及貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)五成首付，無論在保增長(zhǎng)的時(shí)代還是在反通脹的時(shí)候幾乎從不變化。“不變化不意味著它的完善，恰好意味著它的不完善。”陳淮說。
他認(rèn)為，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)，差不多相當(dāng)于日本上世紀(jì)六十年代末和七十年代初期的水平。目前在城市化進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)政策還存在著搖擺不定的特點(diǎn)。
一方面中國(guó)城市化和國(guó)際化進(jìn)程離不開商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，另一方面又擔(dān)心地方政府借商業(yè)地產(chǎn)一哄而上，搞政績(jī)工程，不顧實(shí)際一味搞地標(biāo)性建筑，并帶來對(duì)銀行金融風(fēng)險(xiǎn)的壓力，同時(shí)還擔(dān)心，未來會(huì)與城市的新一輪規(guī)劃沖突，反復(fù)拆建。很多商業(yè)地產(chǎn)不到30年就被拆除。
很多政策仍舊滯后于當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。例如，支持商業(yè)地產(chǎn)的金融方面的政策過度依靠銀行貸款。在國(guó)外，商業(yè)地產(chǎn)可以通過REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）融資，但國(guó)內(nèi)還尚未打通這一融資模式。另外，陳淮還指出，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的短板還存在于，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱與城市建設(shè)發(fā)展不平衡，地方政府規(guī)劃短期化和城市發(fā)展預(yù)期不足，政策儲(chǔ)備和法律建設(shè)遠(yuǎn)不充分等。
