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2025年07月18日
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炒房經(jīng)濟(jì)的反噬
房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮，曾制造出大批新富，帶動大批就業(yè)，創(chuàng)造大量稅收，在房價(jià)趨緩的今天，許多人乃至地方政府想必至今依然在懷念閉著眼等發(fā)財(cái)?shù)狞S金時(shí)代。然而，炒房經(jīng)濟(jì)其實(shí)是有毒的，并沒有賬面表現(xiàn)得那么光鮮。比“人們買不起婚房”更嚴(yán)重的問題，便是房租暴漲。
幾乎與中國同步，國外許多城市在過去的15年間也經(jīng)歷了房價(jià)崛起的時(shí)代，新西蘭奧克蘭市便是其中之一。
在房價(jià)快速增長的這段期間，奧克蘭房租市場卻一直保持穩(wěn)定。不用奇怪，這是因?yàn)槲葜鲝某捶炕顒又幸勋@得了可觀的收益，并且屋主希望房客租賃穩(wěn)定以保持較低的還貸壓力，所以這段期間屋主和租戶都很快樂和諧，唯一不滿的只有買不起房的人。好在新西蘭沒有“結(jié)婚必須買房”的文化和剛需，他們抗議一番后也就租房住了。
當(dāng)新西蘭為了降低金融風(fēng)險(xiǎn)而限制炒房時(shí)，奧克蘭房價(jià)增幅開始驟減，2017到2018年房價(jià)幾乎停漲。接下來奧克蘭的房租市場開始有了變化，即使是市郊一套一室一廳的小戶型公寓，三年前周租金200紐幣出頭，如今租金可達(dá)350~400紐幣。
這是因?yàn)樵诟唿c(diǎn)入手房屋后房價(jià)停漲，屋主們預(yù)計(jì)很難短期內(nèi)從房屋轉(zhuǎn)售中獲利，便將投資形式轉(zhuǎn)變?yōu)椤白饨鸹貓?bào)”模式。屋主為了抵消高額的房貸成本，推高了房租的價(jià)格，最終高房貸、利息和地稅統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁給了租戶。
每周房租負(fù)擔(dān)突然提高這么多，想要維持幾年前的生活水平，奧克蘭租戶的周薪必須短期內(nèi)提高一兩百紐幣才可以，這當(dāng)然是不可能的。高房價(jià)導(dǎo)致奧克蘭人買不起房而被迫租房，而如今高房租極有可能迫使一些人不得不露宿街頭了。這會是一枚不定時(shí)炸彈，無論對社會穩(wěn)定還是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定都構(gòu)成或明或暗的威脅。
工黨政府去年上臺后，教師、護(hù)士和警察等工會接連組織罷工，幾個(gè)月內(nèi)爆發(fā)的漲薪罷工事件比過去10年加起來還多。有些人將其解讀為“工人認(rèn)為向社會主義的工黨要錢比向國家黨要更容易”，但其實(shí)這是炒房經(jīng)濟(jì)的不定時(shí)炸彈最終爆炸的結(jié)果，無論哪個(gè)黨上臺都無法幸免。當(dāng)?shù)孛襟w近日采訪正在游行的罷工教師，他們表示，已十多年沒有漲過工資了，而正是近年來房租的暴漲給他們帶來了沉重生活壓力，這是他們要求“公家”漲薪的主要原因。
新西蘭社會包括華人社會有一種聲音，認(rèn)為要求漲薪的教師、警察和護(hù)士“不體諒國家的難處”，一些右翼政客還指責(zé)他們是“工會暴徒（Union Thugs）”，這樣的觀點(diǎn)難免讓我有一種何不食肉糜的感覺。
我兒子的班主任，教學(xué)嚴(yán)格且善于引導(dǎo)，讓我兒子從以前的懶散嬌慣變得上進(jìn)好學(xué)，是難得的好老師。前段時(shí)間她卻突然選擇離開奧克蘭，原因就是房租太高。與她告別時(shí)我們?nèi)覒賾俨簧幔€說，住奧克蘭有什么好，你們也來外地住吧，風(fēng)景、交通和房租都好很多。然而并不是所有人都可以放棄自己熟悉的環(huán)境而隨意搬家的，說一聲“不滿意就離開”無法解決問題。
罷工也許并不是高房租問題帶來的唯一不良后果。奧克蘭商業(yè)協(xié)會稱技術(shù)勞工短缺的現(xiàn)象更加嚴(yán)重，市場消費(fèi)能力縮水，導(dǎo)致新西蘭商業(yè)信心指數(shù)下降到了2008年以來的最低點(diǎn)。可見租房的勞工出了經(jīng)濟(jì)問題，老板和資本也要最終受害。
面對頻繁的罷工，即使新西蘭政府滿足他們的漲薪要求，也無法抵消房租上漲帶來的負(fù)面影響，更何況財(cái)政早已捉襟見肘，他們的漲薪訴求很難實(shí)現(xiàn)。這還僅僅是公共部門的員工，可想而知更多的私企員工將會做何行動。
面對如此局面，讓人不禁懷疑，奧克蘭十多來年的房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮，到頭來為何卻是這樣一個(gè)虛弱空蕩的經(jīng)濟(jì)軀殼？房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮是真的繁榮嗎？
是時(shí)候改變思維了
對于這個(gè)問題，新西蘭政府并沒有坐以待斃。
從最新出臺的政策看，新西蘭政府禁止了外國資本炒房，鼓勵(lì)外國資本建房，政策鼓勵(lì)在奧克蘭以外地區(qū)投資和移民，對炒房熱錢進(jìn)行引導(dǎo)。同時(shí)提高最低工資，大興土木建公共廉租房和保障性住房（建材為中國制造）以減輕工薪階層的負(fù)擔(dān)，以及嚴(yán)查和追溯房屋交易利得稅等調(diào)節(jié)手段，讓那些曾經(jīng)炒房獲利的人回吐利益，以貼補(bǔ)社會。
此番操作的目的就是讓奧克蘭在所謂炒房經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)中的毒，有時(shí)間消化緩和，同時(shí)奧克蘭以外地區(qū)也可以得到發(fā)展的資本和機(jī)會，也許可以變危為機(jī)。
現(xiàn)在是時(shí)候忘掉“通過炒房來發(fā)展經(jīng)濟(jì)”的思維了。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有時(shí)候可以刺激需求、就業(yè)和消費(fèi)，使得眾多關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)興旺發(fā)達(dá)，但有時(shí)候卻對民生的裨益越來越小，變成社會毒藥，最終影響社會和諧。這是因?yàn)榉慨a(chǎn)經(jīng)濟(jì)有兩個(gè)部分：一個(gè)是滿足剛需的部分，一個(gè)是“傳銷”的部分，真正有益的是前者，而“傳銷”的部分只是擊鼓傳花的賭局和游戲。
統(tǒng)計(jì)上看，奧克蘭有數(shù)萬套房屋缺口，以后還會出現(xiàn)更多。人們看后就誤以為這是剛需，于是資本紛紛涌入炒房，但馬克吐溫說過，“統(tǒng)計(jì)數(shù)字經(jīng)常欺騙我，特別是我自己整理它們的時(shí)候”。如果奧克蘭的房價(jià)對這幾萬人來說高不可攀，那么市場需求就是假的，于是這些炒房者其實(shí)就只是在互相買賣，玩擊鼓傳花游戲了。
早入場者賺，晚入場者套牢。套牢了怎么辦？跳樓嗎？暫時(shí)不會，跳樓之前他們至少會嘗試下抬高房租來彌補(bǔ)虧損。最終，損失就這樣轉(zhuǎn)嫁給了租戶。然而這個(gè)世界是平衡的，租戶并不愿意獨(dú)自承擔(dān)并不是自己造成的損失。
在新西蘭的華人媒體，筆者曾發(fā)文建議熱愛炒房的華人們改變思路，順應(yīng)潮流和新政，多在高科技領(lǐng)域及一線城市以外的地區(qū)投資。在中國似乎這個(gè)觀點(diǎn)也不算不符合國情。炒房賺錢輕松無腦，但遲早是要還的。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走到傳銷模式時(shí)，就變成了負(fù)和游戲，不如轉(zhuǎn)變投資理念，往高科技領(lǐng)域和新興服務(wù)業(yè)發(fā)展。
郭臺銘也說過，房地產(chǎn)只能賺一次，搞技術(shù)才能賺無數(shù)次。倘若真的沒什么技術(shù)，那也至少不要逮著一線城市猛薅羊毛，是時(shí)候投資一下未發(fā)展的地區(qū)了。
