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2025年07月18日
星期五
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作者簡(jiǎn)介：
零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)副總裁、策略總監(jiān)，資深咨詢顧問，注冊(cè)咨詢師。中國(guó)人民大學(xué)管理學(xué)碩士，山東大學(xué)理學(xué)學(xué)士。
1992年——2000年，中石化燕山石化公司工作，其中3年的技術(shù)研發(fā)工作，5年工業(yè)企業(yè)運(yùn)營(yíng)及研發(fā)管理工作。
2000年至今，零點(diǎn)研究咨詢集團(tuán)。歷任前進(jìn)策略咨詢顧問、運(yùn)營(yíng)總監(jiān)、副總經(jīng)理、總經(jīng)理。
在汽車摩托車、房地產(chǎn)、消費(fèi)品、電信、服裝等行業(yè)有深入研究，擅長(zhǎng)于渠道管理、品牌管理、新業(yè)務(wù)市場(chǎng)進(jìn)入、企業(yè)戰(zhàn)略、營(yíng)銷流程等咨詢領(lǐng)域。
商業(yè)零售業(yè)進(jìn)入了第三次調(diào)整期
自改革開放以后，商業(yè)零售對(duì)私人開放，出現(xiàn)了第一次較大的繁榮，到了上個(gè)世紀(jì)80年代后期，由于各種原因的影響，商業(yè)零售業(yè)增勢(shì)減緩，可以定義為第一次調(diào)整。
1992年至1996年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，通貨膨脹率很高，零售業(yè)得到了快速發(fā)展，年均增長(zhǎng)20%以上，個(gè)別年份利潤(rùn)增長(zhǎng)60%以上，此輪繁榮持續(xù)5年多。到了1997年，東南亞爆發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，一直持續(xù)到2000年，商業(yè)零售業(yè)陷入低谷，有人稱為“百貨倒閉年”，可以稱為第二次調(diào)整，持續(xù)4年。
2001年以后，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，商業(yè)零售業(yè)也步入繁榮期，連鎖商業(yè)年均增長(zhǎng)30%以上，一直持續(xù)到2008年，此輪繁榮持續(xù)了8年之久。自2008年第四季度開始，國(guó)民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪蕭條期，商業(yè)零售業(yè)也受到一定影響，增速放緩，可以稱第三次調(diào)整，這次調(diào)整能持續(xù)幾年呢？能調(diào)整到什么程度呢？
商業(yè)的調(diào)整期，只不過是漲勢(shì)放緩，不是絕對(duì)下降
按照黃國(guó)雄教授的測(cè)算方式，如果2009年GDP能夠保證8%的增長(zhǎng)，商品零售額大約能夠維持在12%—13%的增長(zhǎng)。他的依據(jù)是：中國(guó)近三十年來，GDP年均增長(zhǎng)9.8%，社會(huì)商品零售額增長(zhǎng)14.2%，高于GDP增長(zhǎng)的4-5個(gè)百分點(diǎn)。
另外，中國(guó)2008年的GDP中，最終消費(fèi)只有36%，發(fā)達(dá)國(guó)家高達(dá)70%以上，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人要求啟動(dòng)內(nèi)需（也是別無選擇）來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，希望這個(gè)比例在2010年能夠提高到50%（我個(gè)人認(rèn)為目標(biāo)太高，達(dá)不到），這么高的消費(fèi)增長(zhǎng)率！沒有商業(yè)設(shè)施、沒有商業(yè)地產(chǎn)，怎么消費(fèi)？
再說，雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，但是中國(guó)人的存款數(shù)額仍然十分龐大，中國(guó)人沒有借錢消費(fèi)的習(xí)慣，只要不大量失業(yè)、工資水平不嚴(yán)重下降，消費(fèi)仍然能夠保持適度的增長(zhǎng)，尤其是年輕人的消費(fèi)觀念，不會(huì)受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的嚴(yán)重影響。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2008年我國(guó)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)108488億元，比上年增長(zhǎng)21.6%，同比加快4.8個(gè)百分點(diǎn)。2009年1-2月，社會(huì)消費(fèi)品零售總額20080.4億元，同比增長(zhǎng)15.2%。分行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額16800.1億元，同比增長(zhǎng)14.8%；住宿和餐飲業(yè)零售額3015.9億元，增長(zhǎng)18.9%。這樣高的數(shù)據(jù)，怎么能說是衰退呢？從2008年的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)看，有些商業(yè)零售業(yè)上市公司和商業(yè)房地產(chǎn)公司都取得大幅增長(zhǎng)。例如：步步高營(yíng)收增長(zhǎng)24%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)31%。
總體而言，經(jīng)濟(jì)危機(jī)了，商業(yè)也會(huì)受到一定的影響，但是相對(duì)于需要振興的十大行業(yè)而言，商業(yè)零售業(yè)只是增勢(shì)趨緩，并不是絕對(duì)值的下降，而且這個(gè)趨緩的增長(zhǎng)值，已經(jīng)十分誘人了！
商業(yè)地產(chǎn)是城市的靈魂
歷史一再證明，城市就是為商業(yè)而誕生、以商業(yè)地產(chǎn)為靈魂的集合體，沒有商業(yè)的城市最終會(huì)被遺棄。
所謂“無商不成市”，國(guó)際大城市，例如紐約、倫敦、巴黎、北京、上海、東京、漢城等等，都是以商務(wù)和商業(yè)為核心的城市。一般的中小城市也是以商業(yè)為核心的城市，省級(jí)、地市級(jí)城市大多如此。城市里的商業(yè)地產(chǎn)常常成為該城市的地標(biāo)建筑，是吸引人流最多的場(chǎng)所，例如北京的王府井、東單、西單、CBD，上海的南京路、陸家嘴，這都是城市的靈魂所在。
其它類別的城市就沒有這么好的運(yùn)氣。
首先是資源型城市，資源用光城市完蛋，城市的發(fā)展不可持續(xù)。我國(guó)共有煤炭、森工、石油等各類資源型城市118個(gè)，其中煤炭城市63座，有色金屬城市12座，黑色冶金城市8座，石油城市9座。如大慶、玉門、白銀、焦作等，具有相當(dāng)大的隱患，前途渺茫，成為當(dāng)前難以解決的問題。美國(guó)就有很多的“鬼城”，人去樓空，形似廢墟。
其次是工業(yè)型城市，最終需要轉(zhuǎn)型為商業(yè)型城市。工業(yè)不是永恒的，具有很強(qiáng)的轉(zhuǎn)移性，工業(yè)的衰敗自然就導(dǎo)致一個(gè)城市的衰落，例如美國(guó)的汽車城底特律，人口高峰期300多萬人，現(xiàn)在只有80萬人，其中80%以上為黑人。有些城市轉(zhuǎn)型比較成功，例如波士頓、芝加哥和匹茲堡，不管其產(chǎn)業(yè)如何轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)、商業(yè)都是其核心，商業(yè)型的城市才是永恒的。
我們所謂的城市化，最終必將形成數(shù)量眾多的商業(yè)型城市，而其中的商業(yè)地產(chǎn)，必將成為該城市的核心建筑基礎(chǔ)，個(gè)別商業(yè)地產(chǎn)必將成為城市的靈魂標(biāo)志。
商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的新機(jī)會(huì)
首先，住宅房地產(chǎn)的調(diào)整凸現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)。
前幾年，住宅房地產(chǎn)的利潤(rùn)太誘人了，幾乎所有的大公司（不管是不是專業(yè)搞房地產(chǎn)的）都瘋狂投入，終于迎來了狂歡后的謝幕。與此同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)的增長(zhǎng)就顯得不那么具有誘惑性，但是，近幾年來，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模年均增速保持在20%以上，商業(yè)地產(chǎn)銷售規(guī)模年均增速亦在20%以上。公平地想一想，這是相當(dāng)不錯(cuò)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)了。
其次，商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定的高回報(bào)率吸引了很多大腕的眼球。
以金融街和陸家嘴為代表的商業(yè)地產(chǎn)公司凈利潤(rùn)率平均在20%左右，近兩年越來越高。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹有一句話：“SOHO中國(guó)開發(fā)的項(xiàng)目中10%的商業(yè)面積產(chǎn)生了20%的銷售額，貢獻(xiàn)了30%的利潤(rùn)。” 商業(yè)地產(chǎn)的獲利模式，除了通過銷售獲得利潤(rùn)外，更重要的是通過持有并出租，享受經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的長(zhǎng)期租金增長(zhǎng)收益。金融街、陸家嘴都在近期加大了對(duì)商業(yè)物業(yè)持有力度，金融街耗巨資投入商業(yè)地產(chǎn)：金融街德勝國(guó)際中心、美晟國(guó)際中心、復(fù)興門項(xiàng)目、石景山衙門口地塊等。
按照馮侖的說法：未來3-5年商業(yè)房地產(chǎn)是機(jī)會(huì)。從潘石屹SOHO三里屯的熱銷也可以看出一些端倪。最近的消息是，李嘉誠在上海剛剛套現(xiàn)40多億的商業(yè)地產(chǎn)，又馬上啟動(dòng)了投資超過100個(gè)億的真如副中心商業(yè)項(xiàng)目。
再次，中國(guó)的城市化和持續(xù)增長(zhǎng)力為商業(yè)地產(chǎn)奠定了增長(zhǎng)的基礎(chǔ)。
從理論上和國(guó)外的發(fā)展歷史上看，只要社會(huì)在發(fā)展，危機(jī)過后，主導(dǎo)的工業(yè)產(chǎn)業(yè)可能轉(zhuǎn)型了，但是商業(yè)地產(chǎn)仍然要跟整體經(jīng)濟(jì)相匹配。對(duì)于某些工業(yè)來說，危機(jī)就是危機(jī)，例如鋼鐵、水泥、紡織、輕工等行業(yè)，危機(jī)過后它們?cè)僖膊豢赡芑謴?fù)以往的繁榮，而商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)會(huì)永遠(yuǎn)與整體經(jīng)濟(jì)相匹配。
城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)速度在10%以上（2008年8.4%），社會(huì)消費(fèi)品零售總額也以10%（2008年21.6%）以上的速度增長(zhǎng)，較強(qiáng)的購買力和旺盛的購買熱情，將促進(jìn)購物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)的快速增長(zhǎng)。
城市化進(jìn)程將長(zhǎng)期持續(xù)，所以商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來仍將長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。2006年，中國(guó)城市化水平為43.9%，美國(guó)的城市化水平為97.3%。按照鄧小平的設(shè)計(jì)，到2050年中國(guó)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，城市化率到2050年要達(dá)到70%－80%。這意味著，在這40年內(nèi)，中國(guó)有4-5億人口從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，以年計(jì)，每年達(dá)1000多萬人，帶來強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求。
正是看中了中國(guó)商業(yè)的無限前景，國(guó)際零售業(yè)巨頭逆著危機(jī)大肆擴(kuò)張，家樂福高層早在今年年初就表示，今年將在中國(guó)開設(shè)28家分店，超過2008年新開設(shè)的22家。沃爾瑪也不甘落后，僅今年1月就在中國(guó)狂開17家新店，幾乎追平2008年全年開20家店的紀(jì)錄，僅在東莞，沃爾瑪今年就新開3家門店，江蘇鹽城、湖北襄樊、湖南婁底以及常德等三線城市都成為沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐地。
無論怎樣評(píng)估，雖然經(jīng)濟(jì)危機(jī)來臨了，對(duì)商業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)都有影響，但僅僅是增幅的趨緩，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域仍然具有廣闊的市場(chǎng)空間，關(guān)鍵只是如何把握其中的機(jī)會(huì)。
