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2025年09月03日
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11月1日，經(jīng)過(guò)30余輪競(jìng)價(jià)，保億置業(yè)集團(tuán)以總價(jià)6.4億競(jìng)得重慶兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)H分區(qū)。此次競(jìng)拍，保億出于怎樣的考慮？又將如何推動(dòng)兩江新區(qū)的城市化？未來(lái)，保億的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？為此，本刊專訪了保億置業(yè)集團(tuán)有限公司副總裁張俊。
品質(zhì)地產(chǎn)推進(jìn)兩江新區(qū)城市化
對(duì)于此次競(jìng)拍重慶蔡家組團(tuán)，張俊表示，從區(qū)域發(fā)展的角度看，重慶兩江新區(qū)作為我國(guó)內(nèi)陸地區(qū)唯一的國(guó)家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)，是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)后，由國(guó)務(wù)院直接批復(fù)的第三個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)開放新區(qū)。未來(lái)前景非常看好。
從集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)講，競(jìng)拍兩江新區(qū)蔡家組團(tuán)，是立于未來(lái)保億將建立“東海沿線、環(huán)渤海沿線、西南地區(qū)”三大地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地目標(biāo)的基礎(chǔ)上，在繼深耕西安成功開發(fā)風(fēng)景大院、風(fēng)景御園兩大項(xiàng)目后，重慶是保億西南地區(qū)產(chǎn)業(yè)基地的另一重要開發(fā)城市。
“可以說(shuō)，重慶蔡家組團(tuán)地塊的取得，標(biāo)志著保億置業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍重慶市場(chǎng)的良好開端，打造中西部地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊又一重大突破。”
據(jù)了解，蔡家組團(tuán)作為兩江新區(qū)的重要組成部分，也是重慶市規(guī)劃建設(shè)的11個(gè)外圍組團(tuán)之一，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。近期（2020年）規(guī)劃建設(shè)面積31平方公里，人口30萬(wàn)人，其產(chǎn)業(yè)定位為“四高”，即“高新技術(shù)、高端商務(wù)、高檔次娛樂、高品質(zhì)住宅”。
“這非常契合保億‘和諧空間、品質(zhì)生活’的企業(yè)理念和‘打造城市近郊品質(zhì)住區(qū)’的產(chǎn)品目標(biāo)。”
隨著我國(guó)城市化步伐的加快，高度的社會(huì)責(zé)任感讓一部分實(shí)力雄厚的開發(fā)商接過(guò)了“接力棒”，成為城市開發(fā)中不可缺少的角色——城市運(yùn)營(yíng)商，扮演著促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提升城市競(jìng)爭(zhēng)力不可或缺的力量。
做為城市化建設(shè)的重要參與者，保億一直在努力承擔(dān)城市運(yùn)營(yíng)者的角色，通過(guò)近20年的發(fā)展，不僅形成了普通住宅、寫字樓、商業(yè)、高檔別墅等多條產(chǎn)品線，提供多種城市人口的居住生活辦公需求，并在全國(guó)多個(gè)城市的城市化進(jìn)程中充當(dāng)著先行軍的角色，如杭州的風(fēng)景蝶院、西安的風(fēng)景御園、上海崇明的風(fēng)景水岸等項(xiàng)目。
“未來(lái)，重慶蔡家組團(tuán)的開發(fā)建設(shè)也是如此。”張俊表示：“我們集團(tuán)一直秉承快速開發(fā)的經(jīng)營(yíng)方針，通過(guò)打造品質(zhì)城市景觀和品質(zhì)生活空間的兩大產(chǎn)品理念，運(yùn)用多年累積的產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，從園區(qū)規(guī)劃、建筑、景觀等方面為更多的重慶市民創(chuàng)造良好的城市景觀，舒適、和諧的生活空間。”
“希望我們的產(chǎn)品能夠與城市形成和諧，讓居住者有良好的居住體驗(yàn)，我想，這也是我們對(duì)城市建設(shè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。”
打造二三線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)
創(chuàng)立于1991年的保億集團(tuán)，是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)貿(mào)易、實(shí)業(yè)投資等核心產(chǎn)業(yè)于一體的大型現(xiàn)代化集團(tuán)企業(yè)。經(jīng)過(guò)近20年的默默耕耘、潛心發(fā)展，目前已擁有17家直屬公司和4家參股企業(yè)，總資產(chǎn)逾80億。作為集團(tuán)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其地產(chǎn)開發(fā)已進(jìn)入杭州、寧波、舟山、臺(tái)州、上海、西安、重慶七大城市，開發(fā)規(guī)模超300萬(wàn)平方米。
張俊介紹說(shuō)，目前保億正在打造全國(guó)三大地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基地，一是東海沿線（上海、杭州、寧波、舟山）；二是環(huán)渤海核心區(qū)域；三是中西部地區(qū)（西安、重慶、昆明）。并已基本形成“城市近郊品質(zhì)住區(qū)、未來(lái)城市中心高端住宅、城市新區(qū)產(chǎn)業(yè)寫字樓、老年旅游復(fù)合地產(chǎn)”四大產(chǎn)品系列。在發(fā)展策略方面，保億將緊緊圍繞深耕已進(jìn)城市、大力拓展新進(jìn)城市的發(fā)展目標(biāo)，取得持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
“應(yīng)該肯定地說(shuō)，城市化進(jìn)程將直接拉動(dòng)未來(lái)二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)。所以，我們?cè)诖蛟烊螽a(chǎn)業(yè)基地內(nèi)的新進(jìn)城市選擇中，也會(huì)更多地傾向于進(jìn)入一些二三線城市。”
他解釋說(shuō)，隨著近幾年城市化水平的提升，我國(guó)一線城市的城市化水平已達(dá)60%以上。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城市化水平超過(guò)70%將進(jìn)入城市化放緩階段。而在現(xiàn)實(shí)生活中，北京、上海、廣州等一線城市因出現(xiàn)飽和狀態(tài)而隨之引起交通、就業(yè)、住房等諸多突出性問(wèn)題，影響和制約了區(qū)域間的均衡發(fā)展，出現(xiàn)了目前一線城市過(guò)度發(fā)展，二三線城市發(fā)展不夠的局面。房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市發(fā)展中面臨“用地短缺、企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本上升、房?jī)r(jià)高漲”等困境。
他認(rèn)為，在這樣的背景下，二三線城市的城市化水平相對(duì)不高，居民居住品質(zhì)不高，另外眾多地產(chǎn)企業(yè)開始關(guān)注二三線城市，也與國(guó)家城市化戰(zhàn)略開始關(guān)注中小城市有著密切的聯(lián)系。
“2009年末的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議以及2010年的中央一號(hào)文件都指出，中小城市和小城鎮(zhèn)將是中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展的重點(diǎn)，要在推動(dòng)中小城市城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，解決人口過(guò)度向一線大城市集中，城鄉(xiāng)發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡等問(wèn)題。”
在張俊看來(lái)，這是國(guó)家從整體規(guī)劃層面明顯透露出城市化重心轉(zhuǎn)向中小城市的意圖：政策首先為二三線城市地產(chǎn)發(fā)展釋放出利好；現(xiàn)狀亟待改變。而這也給二三線城市的房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)了良好的契機(jī)。
他表示，隨著國(guó)家城市化戰(zhàn)略支持，城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，軌道交通的快速發(fā)展，以及戶籍制度的改革等等，都將促進(jìn)二三線城市的快速發(fā)展，也一定會(huì)給地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)巨大空間。“正是這樣的背景讓保億確立了企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)——通過(guò)快速開發(fā)的核心理念，打造全國(guó)二三線城市最具競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。”
房地產(chǎn)開發(fā)是城市化的縮影
談吐不凡，溫文爾雅，這是許多人對(duì)于張俊的評(píng)價(jià)。采訪中，張俊除了從城市化的角度闡釋了保億的發(fā)展戰(zhàn)略，還從多個(gè)角度闡釋了自己對(duì)于城市化的認(rèn)識(shí)。
他說(shuō)，城市化水平一直是公認(rèn)地體現(xiàn)城市現(xiàn)代化的重要標(biāo)志，縱觀世界各發(fā)達(dá)國(guó)家社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史，無(wú)一例外地經(jīng)歷了農(nóng)村勞動(dòng)力向城市非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的過(guò)程。我國(guó)的城市化實(shí)際上是伴隨我國(guó)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和增長(zhǎng)的過(guò)程。
改革開放初期，我國(guó)通過(guò)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制改革、先進(jìn)城后建城、發(fā)展新城鎮(zhèn)等措施，城市化取得了一定的發(fā)展。上世紀(jì)90年代以后，隨著城市化建設(shè)的全面推進(jìn)，以城市建設(shè)、小城鎮(zhèn)發(fā)展和普遍建立經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為主要手段，城市化水平顯著提高。張俊認(rèn)為，我國(guó)城市化水平從1978年的17.92%上升到2009年的46.6%，國(guó)內(nèi)一線省份城市化率高達(dá)60%以上，都是有力的說(shuō)明。
另外，張俊認(rèn)為，處于城市化加速發(fā)展階段的中國(guó)也一定會(huì)遵循著城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，城市數(shù)量迅速增加，城市地域大幅拓展并出現(xiàn)城市密集地區(qū)和大城市連綿區(qū)的趨勢(shì)發(fā)展。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局專家估計(jì)，在現(xiàn)有發(fā)展水平上，城市化比重每增加一個(gè)百分點(diǎn)，直接消費(fèi)可拉動(dòng)GDP增加0.5個(gè)百分點(diǎn)，張俊表示，從這個(gè)角度來(lái)看，城市化水平是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力，并起著至關(guān)重要的戰(zhàn)略意義。
“如果從房地產(chǎn)的角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)與城市化進(jìn)程密不可分，城市化是房地產(chǎn)發(fā)展的重要基石。”作為房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)者，張俊結(jié)合自己的職業(yè)經(jīng)歷談到，城市化的重要表現(xiàn)，就是人口流動(dòng)，初期的農(nóng)村人口流動(dòng)到城市，中期表現(xiàn)為小城市向大城市流動(dòng)等等，轉(zhuǎn)移到城市的農(nóng)村人口需要解決戶口、住房、就業(yè)、醫(yī)療、子女教育等問(wèn)題促進(jìn)了城市社會(huì)事業(yè)投資，共同推動(dòng)社會(huì)總需求得到穩(wěn)定和快速增長(zhǎng)。在國(guó)人“居者有其屋”的主導(dǎo)思想影響下，大量人口涌入城市，必將產(chǎn)生大量的基本居住需求，也為房地產(chǎn)的開發(fā)提供了良好的需求基礎(chǔ)。
同時(shí)，從某種意義上說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)，也是城市化進(jìn)程的一個(gè)縮影。“比如，我們剛剛拿到土地的時(shí)候，往往是某個(gè)被征用的農(nóng)村集體用地轉(zhuǎn)為國(guó)有用地。一些土地情況良好的，周邊馬路已經(jīng)修建完畢、有少量配套，要么道路、配套都還只存在圖紙中。土地開發(fā)后，隨著居住人口的增加，周邊的商鋪陸續(xù)開張，人氣漸漸興旺。曾經(jīng)的不毛之地就會(huì)與城市繁華中心無(wú)縫銜接，成為另一個(gè)繁華中心了。”
“我所親身體驗(yàn)的城市化，完全符合城市化地理學(xué)上的解釋，是一個(gè)地區(qū)的人口在城鎮(zhèn)和城市相對(duì)集中的過(guò)程。這也讓我感到，城市化意味著城鎮(zhèn)用地?cái)U(kuò)展，城市文化、城市生活方式和價(jià)值觀在農(nóng)村地域的擴(kuò)散過(guò)程。”
盡管城市化促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，張俊認(rèn)為也要關(guān)注它引發(fā)的眾多問(wèn)題與挑戰(zhàn)，比如人口總量快速膨脹、日趨嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題、住房制度不健全等等，以及城鄉(xiāng)建設(shè)與土地制度、城市建設(shè)與住房保障、建筑節(jié)能環(huán)保等多個(gè)熱點(diǎn)議題。“這些表明，城市化進(jìn)程也在不斷對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出更高的要求。”
