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　　10月16日，上海市浙江商會(huì)產(chǎn)城發(fā)展聯(lián)合會(huì)第四屆會(huì)員大會(huì)暨城市發(fā)展高峰論壇在在上海舉行，會(huì)上全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、中國(guó)產(chǎn)城發(fā)展聯(lián)合會(huì)聯(lián)盟主席、城市化委員會(huì)副主任顧云昌發(fā)表演講。他認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)的城市發(fā)展戰(zhàn)略，可以概括為兩大變化、兩大完善。

　　顧云昌表示，城市內(nèi)部要產(chǎn)城融合。一要講功能融合，二要講速度融合，三要講政企融合。產(chǎn)城融合，以城興產(chǎn)，以產(chǎn)促城，產(chǎn)城結(jié)合，協(xié)同發(fā)展。

　　顧云昌說，城市跟城市之間，強(qiáng)調(diào)以中心城市為引領(lǐng)，促進(jìn)城市群的發(fā)展，還有若干個(gè)城市圈，講的都是大的概念，而不是強(qiáng)調(diào)小城鎮(zhèn)。

　　以下為演講文字實(shí)錄：

　　【主持人】：謝謝，接下來請(qǐng)出的是全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席、中國(guó)產(chǎn)融城發(fā)展聯(lián)盟主席顧云昌。顧主席兩次獲得國(guó)家科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)，曾多次參與國(guó)家房改政策的研究制定。掌聲有請(qǐng)。

　　【顧云昌】：感謝大會(huì)的邀請(qǐng)。我們改名以后叫產(chǎn)城發(fā)展聯(lián)合會(huì)，讓我講講產(chǎn)城融合的問題。這個(gè)問題是一個(gè)很好的命題，我今天講三個(gè)問題。

　　【顧云昌】：一、從三個(gè)案例看產(chǎn)城融合。

　　第一就是北京望京和亦莊，曾經(jīng)是睡城和空城。各地都是80年代開始搞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，很多到了晚上就是空的、睡城。為什么出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象？因?yàn)槲覀儺a(chǎn)、城是分離的。帶來的問題譬如，交通擁堵，環(huán)境不好等。

　　【顧云昌】：第二個(gè)案例是英國(guó)的小城鎮(zhèn)。五六年前我考察過英國(guó)的小鎮(zhèn)，因?yàn)槁犝f英國(guó)的小鎮(zhèn)搞得很好，第二次世界大戰(zhàn)后，英國(guó)有許多房子因?yàn)閼?zhàn)爭(zhēng)被破壞了，好多軍人轉(zhuǎn)業(yè)后沒有地方住，政府就決定在倫敦周圍蓋很多小城鎮(zhèn)。我想考察他們的經(jīng)驗(yàn)，問他們?cè)趺匆?guī)劃、設(shè)計(jì)和配套的。結(jié)果他們說，我們小鎮(zhèn)第一個(gè)要解決的問題，就是就業(yè)。英國(guó)小鎮(zhèn)在開發(fā)中，剛開始是蓋住宅，結(jié)果蓋了以后，沒有就業(yè)的崗位，都到倫敦去就業(yè)了。所以后來高速公路、輕軌都有了。當(dāng)時(shí)差不多95%以上的人就業(yè)在城里，也是睡城。后來第二批要求，必須有50%的人在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。第三批的時(shí)候，要求90%以上應(yīng)該在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。英國(guó)從實(shí)踐中得出了結(jié)論，必須產(chǎn)城融合。所以把就業(yè)放在第一位。我們80年代沒有考慮這個(gè)問題，現(xiàn)在大家會(huì)感覺這是個(gè)問題。

　　【顧云昌】：第三，最近看到消息，李強(qiáng)書記說，要把產(chǎn)業(yè)園區(qū)建成特色小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)類似于小的城市。城市，實(shí)際是兩個(gè)概念，一個(gè)“城”，一個(gè)“市”。在古代，一部分人勞動(dòng)力解放了，居住在一起，但為了安全起見，挖了護(hù)城河，建了城墻，這叫“城”。城里沒有供應(yīng)糧食、布匹，所以必須有個(gè)市場(chǎng)。城市就是這么形成的。所以城市本身就是產(chǎn)城的概念。我們?cè)诎l(fā)展的過程中，恰恰把這一點(diǎn)忘了。現(xiàn)在，從產(chǎn)城分離，到產(chǎn)城結(jié)合，現(xiàn)在要談產(chǎn)城融合，就是比單純的結(jié)合更有層次。

　　【顧云昌】：二、產(chǎn)城融合的涵義和意義。

　　1、產(chǎn)城融合是重要的城市發(fā)展戰(zhàn)略。

　　個(gè)人認(rèn)為，現(xiàn)在中國(guó)的城市發(fā)展戰(zhàn)略，可以概括為兩大變化、兩大完善。

　　一是中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。十九大提出城市群的問題，城市群要發(fā)展，但大中小城市要協(xié)同發(fā)展，現(xiàn)在明確提出，以中心城市引領(lǐng)城市群發(fā)展。中心城市的引領(lǐng)作用，全世界的中心城市GDP，特別是單位平方公里的GDP經(jīng)濟(jì)密度都在中心城市，在倫敦、紐約、東京。而中國(guó)在深圳、上海。深圳密度最高，每平方公里大概9億多，而我們上海只有一半。實(shí)際上我們的城市密度不夠。中國(guó)人口密度最高的是鄭州。將來無論是房地產(chǎn)發(fā)展也好，還是產(chǎn)城發(fā)展也好，還是在中心。

　　【顧云昌】：二是產(chǎn)城融合，以城興產(chǎn)，以產(chǎn)促城，產(chǎn)城結(jié)合，協(xié)同發(fā)展。城市跟城市之間，強(qiáng)調(diào)以中心城市為引領(lǐng)，促進(jìn)城市群的發(fā)展，還有若干個(gè)城市圈，講的都是大的概念，而不是強(qiáng)調(diào)小城鎮(zhèn)。城市內(nèi)部要產(chǎn)城融合。

　　【顧云昌】：2、高質(zhì)量發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)。產(chǎn)城融合是高質(zhì)量發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)或提高單位面積GDP的一個(gè)重要手段。有幾個(gè)“化”，土地集約化：土地單位平方米的產(chǎn)出，國(guó)家的產(chǎn)業(yè)用地占了整個(gè)建設(shè)用地的20%左右，而倫敦只有5%的產(chǎn)業(yè)用地。我們工業(yè)用地占得很多。為什么我們的密度越來越高？因?yàn)榫幼∮玫卣急冗^低，工業(yè)用地占比太高。所以要通過產(chǎn)城融合進(jìn)行調(diào)整，使土地集約化。

　　產(chǎn)業(yè)集聚化：越集聚產(chǎn)值越高。產(chǎn)業(yè)生態(tài)化：不能一個(gè)地方只有一個(gè)產(chǎn)業(yè)。還有環(huán)境生態(tài)化：現(xiàn)在在產(chǎn)城分離的情況下，環(huán)境生態(tài)是有問題的，大城市病就是這么產(chǎn)生的。就業(yè)人口就地化：配套設(shè)施更優(yōu)化。

　　【顧云昌】：3、充分體現(xiàn)以人為本的城市發(fā)展理念。我們現(xiàn)在提新型城市化，跟過去的差別，主要體現(xiàn)在以人為本?，F(xiàn)在新型城市化的目標(biāo)是兩個(gè)。第一，提高城市人口的素質(zhì)和城市居民生活的質(zhì)量。也就是在產(chǎn)城分離的情況下，我們的生活質(zhì)量不高。要通過規(guī)劃上的調(diào)整，提高人口、居民生活質(zhì)量。第二，提高人口素質(zhì)。還有農(nóng)民工市民化。城市化現(xiàn)在60%不到，但真正的本地戶籍人口城市化只有41%、42%。要提高人的生活質(zhì)量和素質(zhì)，擁抱美好生活。

　　【顧云昌】：三、產(chǎn)城融合的幾個(gè)要點(diǎn)。

　　產(chǎn)城融合現(xiàn)在已經(jīng)在做的幾種類型。

　　1、工業(yè)園區(qū)/產(chǎn)業(yè)園區(qū)補(bǔ)充城市功能。李強(qiáng)書記強(qiáng)調(diào)，要把產(chǎn)業(yè)園區(qū)變成特色小鎮(zhèn)，主要就補(bǔ)充城市功能來說，住人的，就是城的功能，把居民引入，商業(yè)引入，還有相應(yīng)的配套，學(xué)校和醫(yī)院做好，不能變成空城。倫敦有金融城，是以金融為主的特色小鎮(zhèn)，主要是通過對(duì)城市功能的補(bǔ)充達(dá)到這個(gè)目的，變成每個(gè)地方都是產(chǎn)城融合的。工業(yè)園區(qū)主要用來補(bǔ)充城市功能，完善配套設(shè)施。比如北京，現(xiàn)在發(fā)展了許多商業(yè)、搞了很多寫字樓，服務(wù)業(yè)也大量引入，使望京現(xiàn)在不是睡城了，也解決了很多當(dāng)?shù)厝说木蜆I(yè)問題。

　　【顧云昌】：2、舊城改造更新，使得產(chǎn)業(yè)升級(jí)提檔。上海城市更新做得不錯(cuò)，北京也在開展。因?yàn)檫^去的舊城主要是人的生活功能，城的功能，現(xiàn)在通過更新，產(chǎn)生了三個(gè)方面的效益：一是土地更優(yōu)化，通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整把不適合在市中心的產(chǎn)業(yè)搬離甚至取消，適合的、高新的、文創(chuàng)的引進(jìn)來，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。二是優(yōu)化土地資源配置，建設(shè)用地過多的要調(diào)整，住宅用地怎么更優(yōu)化。三是環(huán)境的改善。通過城市更新，激發(fā)城市當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)活力，使產(chǎn)業(yè)在新的環(huán)境下進(jìn)行發(fā)展。

　　【顧云昌】：3、新城市(40.220, -1.66, -3.96%)新城區(qū)的融合發(fā)展。過去已經(jīng)做的，通過更新、補(bǔ)充城市功能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)城融合，新開發(fā)的一定要按產(chǎn)城融合思路進(jìn)行融合發(fā)展，促進(jìn)城市健康成長(zhǎng)。

　　【顧云昌】：下面講三個(gè)融合。一要講功能融合，二要講速度融合，三要講政企融合。

　　1、功能融合。

　　“三生”：生產(chǎn)、生活、生態(tài)，三個(gè)方面在產(chǎn)城融合中一定都要關(guān)注到，不能光為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)而犧牲環(huán)境?？紤]如何進(jìn)一步提升生活質(zhì)量。

　　“三產(chǎn)”。傳統(tǒng)講產(chǎn)業(yè)，工業(yè)，實(shí)際是一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)，千萬不能說這個(gè)產(chǎn)就是工業(yè)。比如現(xiàn)在我們搞田園綜合體，城鄉(xiāng)之間的差距通過田園綜合體，特別是土地法、房地產(chǎn)法規(guī)都有一定的調(diào)整，集體土地入市已經(jīng)成為現(xiàn)在正在開展的一項(xiàng)重要的工作。這樣既保證了城市居民過田園生活，又可以使農(nóng)民富起來。產(chǎn)城融合的案例越來越多，大家都在不斷創(chuàng)新。

　　這個(gè)功能，一定是“三生”跟“三產(chǎn)”的融合。

　　【顧云昌】：2、速度融合。工業(yè)化跟城市化、工業(yè)化與生態(tài)化、城市化與生態(tài)化三個(gè)方面要互相融合。有的國(guó)家是工業(yè)化走在前面，城市化走在后面，現(xiàn)在要補(bǔ)充城市化。有的工業(yè)化搞得好了，生態(tài)沒有跟上，現(xiàn)在要把生態(tài)搞起來。還有城市化跟生態(tài)化。這些都是速度融合的問題。速度不融合，工業(yè)化發(fā)展了，生態(tài)化沒有跟上，生活條件不具備，往往就會(huì)發(fā)展不起來，造成人才流失。另外就是城市化與生態(tài)化。

　　【顧云昌】：3、政企融合。政府編導(dǎo)、規(guī)劃先行，然后各種找組織，企業(yè)和產(chǎn)業(yè)進(jìn)入。規(guī)劃中要把住區(qū)跟產(chǎn)業(yè)園區(qū)有分有合，生活設(shè)施要配套，規(guī)劃很重要，一方面編，一方面導(dǎo)。因?yàn)椴豢赡芫幜艘院蟛还芰耍瑢?dǎo)也得下去。真正唱戲的，是企業(yè)。中國(guó)的房地產(chǎn)是分兩個(gè)地產(chǎn)，一個(gè)是住宅地產(chǎn)，就是周總講的，過去我們是大開發(fā)，搞住宅，第二是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，過去二十年我們主要做的是住宅地產(chǎn)，因?yàn)樽》慷倘保F(xiàn)在已經(jīng)階段性飽和了。住宅以外的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，包括寫字樓、酒店、大商場(chǎng)，園區(qū)。現(xiàn)在要補(bǔ)的，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的課。這些地產(chǎn)怎么發(fā)展？

　　【顧云昌】：住宅地產(chǎn)比作“龍”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)比作“鳳”，現(xiàn)在要“龍鳳呈祥”，這個(gè)“龍”二十年前騰飛了，現(xiàn)在要飛行萬里，保持平穩(wěn)，“鳳”剛開始起舞，“鳳”還分“鳳”和“凰”，把生產(chǎn)型的產(chǎn)業(yè)叫“鳳”，生活性服務(wù)叫“凰”。巨龍騰飛，鳳凰起舞，最后形成龍鳳呈祥的景象。這是房地產(chǎn)的高境界。現(xiàn)在講產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，就是鳳凰起舞，有生產(chǎn)性的，有生活性的。特別是我們國(guó)家提出幸福產(chǎn)業(yè)，美好生活。文旅、康養(yǎng)、體育、健康、培訓(xùn)等，這也是產(chǎn)業(yè)。所以我們搞房地產(chǎn)不光要搞住宅地產(chǎn)，還要搞產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，不僅要有生產(chǎn)性服務(wù)的，還要有生活性服務(wù)的。房地產(chǎn)就要為美好生活服務(wù)。產(chǎn)城融合，既要把住宅搞好，也要把產(chǎn)業(yè)一二三產(chǎn)的樓宇搞好，畢竟房地產(chǎn)是一個(gè)載體，住宅是住人的載體，還有產(chǎn)業(yè)的載體，這兩個(gè)載體的開發(fā)是不一樣的。所以我們要把企業(yè)唱戲的事情想清楚，以后我們唱戲不僅僅是快速周轉(zhuǎn)的問題，要長(zhǎng)期持有，經(jīng)營(yíng)好服務(wù)好運(yùn)營(yíng)好。

　　【顧云昌】：最后講三個(gè)轉(zhuǎn)型。

　　1、向前端延伸。向一級(jí)工地開發(fā)延伸，比如華夏置業(yè)，許多開發(fā)商拿地的時(shí)候就表明我是產(chǎn)城融合的，土地開發(fā)可以一起做。也可以聯(lián)合產(chǎn)業(yè)單位一起做。比如浙江有家公司跟3D打印建筑一起做，政府是歡迎的，你搞住宅開發(fā)，往往政府不感興趣。如何以產(chǎn)業(yè)領(lǐng)銜，產(chǎn)城發(fā)展聯(lián)合會(huì)有許多產(chǎn)業(yè)，一起拿地一起開發(fā)。第二就是聯(lián)合產(chǎn)業(yè)單位，地方政府苦于找不到好的產(chǎn)業(yè)，要把好的產(chǎn)業(yè)組織起來，把產(chǎn)城融合的規(guī)劃開發(fā)、管理運(yùn)營(yíng)做好，那一定是受政府歡迎的，也是我們的發(fā)展方向。

　　【顧云昌】：2、向后端發(fā)展。產(chǎn)城融合的開發(fā)發(fā)展，必須在招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)方面做出大的文章。現(xiàn)在我們?nèi)钡氖钦猩棠芰?，特別是運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的能力。運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商都是產(chǎn)業(yè)，我們要跟他們合作，開始就要做好準(zhǔn)備，運(yùn)營(yíng)誰幫我們運(yùn)營(yíng)，有不同的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，最后做服務(wù)，可以有很多服務(wù)行業(yè)，因?yàn)槌鞘泄δ懿皇且幌麻_發(fā)了就完了，是要永續(xù)發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展。所以要把招商、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)的事情做好。我們商會(huì)產(chǎn)城發(fā)展聯(lián)合會(huì)應(yīng)該多多交流，進(jìn)一步擴(kuò)大范圍，把所有產(chǎn)業(yè)團(tuán)結(jié)在我們周邊，這樣形成融合發(fā)展，我們是龍頭。

　　【顧云昌】：3、向創(chuàng)新進(jìn)軍。主要是投融資的問題。要發(fā)現(xiàn)和培育產(chǎn)業(yè)IP，新IP。因?yàn)槲覀兏惝a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)過程中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有自持的，運(yùn)營(yíng)的，所以融資環(huán)節(jié)跟住宅地產(chǎn)不一樣。比如銀行貸款，光靠銀行的貸款，恐怕不大符合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求，所以必須在投融資方面有所創(chuàng)新。比如基金、資產(chǎn)證券化來推動(dòng)金融業(yè)的創(chuàng)新?，F(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈比過去復(fù)雜得多，難度大得多。另外要不斷發(fā)現(xiàn)和培育新產(chǎn)業(yè)，符合美好生活需要的各種產(chǎn)業(yè)，比如健康產(chǎn)業(yè)，全世界的養(yǎng)老地產(chǎn)，老年地產(chǎn)的產(chǎn)品大概5萬多種，據(jù)說日本就有3、4萬種，現(xiàn)在我們只有3、4千種。這個(gè)IP要不斷創(chuàng)造，有的機(jī)構(gòu)善于招商，有的善于運(yùn)營(yíng)，有的善于服務(wù)。最近我到云南4次，云南提出“康養(yǎng)旅居”的概念，這個(gè)概念很好。老百姓(71.190, -3.36, -4.51%)的住房，過去沒有房，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了“住有所居”，下一步要實(shí)現(xiàn)“住有宜居”，“住有樂居”?，F(xiàn)在大家有錢有閑了，過去是旅行，現(xiàn)在要旅居，住半個(gè)月一個(gè)月，在那里住下來，調(diào)養(yǎng)身體、享受美好生活。

　　【顧云昌】：要有內(nèi)容，要開發(fā)健康產(chǎn)業(yè)，旅游產(chǎn)業(yè)，讓人住下來有事干。這樣的房子也是住宅，但是跟我們的住宅是兩碼事，這些接下來大有發(fā)展空間。除了寫字樓、賓館、商業(yè)以外，都是新興產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。現(xiàn)在我們?nèi)?kù)存，去得不錯(cuò)，但去的主要是住宅地產(chǎn)庫(kù)存。最近寫字樓空置率很高，租金下跌。如何做好這些？都是接下來要做的事情。如何把這些資產(chǎn)盤活，真正做到產(chǎn)城融合。我算了一筆帳，所有的庫(kù)存，大概4.9億平方米，其中非住宅的庫(kù)存占了54%，46%是住宅，每年竣工量80%是住宅，20%是非住宅，但非住宅占了總庫(kù)存的54%。當(dāng)然，這里面也有規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)的問題。

　　總之，產(chǎn)城融合方面，有許多事可以做。今天這個(gè)會(huì)很好，學(xué)到了很多的東西，通過這個(gè)聯(lián)合會(huì)看到了我們未來中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的走向和希望。

　　謝謝大家！

　　【主持人】：謝謝顧主席的演講。也要感謝今天三位專家給我們做的主題演講。當(dāng)然更要感謝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位企業(yè)家們一下午的見證聆聽和陪伴。謝謝各位！