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2025年08月18日
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在去年底，萬(wàn)科老總郁亮閉門講了一席話。
不可能找到賺錢前景跟房地產(chǎn)相當(dāng)?shù)男袠I(yè)，當(dāng)我們做物業(yè)、物流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)每平米賺的錢都是以了幾毛、幾分為單位時(shí)，大家便覺(jué)得無(wú)從下手。
簡(jiǎn)單一句話：讓習(xí)慣賺大錢的人，突然間去賺小錢，難度太大。
這就是樓市的現(xiàn)狀：以前習(xí)慣了買房能賺大錢，現(xiàn)在很難適應(yīng)不賺錢。
太原迎澤區(qū)某盤，部分房源售價(jià)下調(diào)了約2000元/㎡，毫無(wú)懸念的，以前買房的業(yè)主們，又拉起了標(biāo)語(yǔ)。
膠州一知名房企項(xiàng)目，單價(jià)從1.3萬(wàn)降到了1.1萬(wàn)，前期業(yè)主們又不淡定了。
天津一個(gè)知名大盤，129平方米的房源總價(jià)直接降至88萬(wàn)元一套，單價(jià)降到不足7000，老業(yè)主身家瞬間縮水三分之一。
太多了，還有合肥、濟(jì)南、三亞甚至廣州，遠(yuǎn)郊盤的“殺傷力”剛剛釋放。
陶醉在升值美夢(mèng)中的購(gòu)房者，在初冬時(shí)節(jié)，零度天氣，直接被澆了一頭冷水。
我覺(jué)得，沒(méi)必要去辯解誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)，畢竟過(guò)去10年房?jī)r(jià)上漲是“常態(tài)”，現(xiàn)在心理上有點(diǎn)不適應(yīng)，也可以理解。
解決的辦法很簡(jiǎn)單：降價(jià)的房子多了，業(yè)主們也就習(xí)慣了。
至于降價(jià)的原因，看起來(lái)也是五花八門：項(xiàng)目定價(jià)不合理，拿地成本太高，開(kāi)發(fā)商急于回款施工，裝修車位定價(jià)太高。
這么多因素，歸結(jié)成一條：需求不足。
城市不同，地段不同，產(chǎn)品不同，降價(jià)的時(shí)間有先后之分，趨勢(shì)的變化卻不可逆。
我經(jīng)常在重復(fù)一個(gè)觀點(diǎn)：微觀和宏觀是可以互相印證的，現(xiàn)在只是預(yù)演。
我們幾乎可以接近100%的預(yù)測(cè)出來(lái)，10年后的房地產(chǎn)，面臨70%城鎮(zhèn)化率，以及3億育齡婦女和5000萬(wàn)光棍。
先說(shuō)育齡婦女的下降。
任澤平提到過(guò)一組數(shù)字：在修正人口普查數(shù)據(jù)中的低齡人口漏登后，1982年，育齡婦女規(guī)模為2.5億，到2011年達(dá)3.8億人的峰值，2018年降至3.5億，預(yù)計(jì)到2030年將降至3.0億。
到時(shí)候，20-35歲生育高峰期婦女將減少41%，后續(xù)出生人口恐將大幅下滑，預(yù)計(jì)2030年將降至1100多萬(wàn)、較2018年減少26%。
注意這幾個(gè)數(shù)字，10年后3億育齡婦女，1100萬(wàn)新生兒。
對(duì)比今年的數(shù)據(jù)，這個(gè)預(yù)測(cè)還是太樂(lè)觀的。
盡管2019年的新生兒數(shù)量還沒(méi)有公布，但是，母嬰行業(yè)觀察最近發(fā)布了一組數(shù)據(jù)，截止11月17日，2019年新生兒數(shù)量為1016萬(wàn)。
距離2019年結(jié)束，還有一個(gè)多月的時(shí)間，預(yù)計(jì)增長(zhǎng)不會(huì)超過(guò)100萬(wàn)。
也就是說(shuō)，今年新生兒有可能會(huì)降到1100萬(wàn)的水平，直接對(duì)標(biāo)10年后的預(yù)測(cè)結(jié)果。
要知道，2016-2017年剛剛實(shí)行二胎政策時(shí)，新生兒大增到1786萬(wàn)，去年降到了1523萬(wàn)，今年如果降到1100萬(wàn)，只能說(shuō)明二胎政策已經(jīng)對(duì)年輕人毫無(wú)吸引力了。
放開(kāi)二胎都不行，難道三胎、四胎放開(kāi)就行？照樣沒(méi)用。
育齡婦女規(guī)模下降的原因有兩個(gè)：1.教育程度越高，生育意愿越低。2.城市越大，愿意生孩子的女性越少。
這兩個(gè)因素，幾乎是人口流動(dòng)格局的完美闡釋。
據(jù)《前瞻經(jīng)濟(jì)學(xué)人》統(tǒng)計(jì)，16個(gè)新一線城市和典型城市中，西安只憑身份證、畢業(yè)證即可落后，堪稱0門檻；武漢計(jì)劃五年內(nèi)留住百萬(wàn)人才。杭州、成都和南京三地是近3年新一線城市中增長(zhǎng)最快的人才引流地，其中杭州的人才凈流入率高達(dá)3.8%。
與此同時(shí)，京津冀地區(qū)就業(yè)的農(nóng)民工比上年減少27萬(wàn)人，下降1.2%；在珠三角地區(qū)就業(yè)的農(nóng)民工比上年減少186萬(wàn)人，下降3.9%。
年長(zhǎng)的農(nóng)民工在返回家鄉(xiāng)，年輕的大學(xué)生、畢業(yè)生留在了大城市。
她們的受教育程度起步至少是大專，在沒(méi)有打拼出一套帶來(lái)安全感的房子之前，生孩子這件事，似乎有點(diǎn)奢侈。
對(duì)房地產(chǎn)而言，育齡婦女越少，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期走強(qiáng)的希望越渺茫。
再比如，光棍兒數(shù)量的增加。
不想結(jié)婚，結(jié)不起婚的未婚男性數(shù)量，越來(lái)越多了。
中泰證券宏觀分析師梁中華指出，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2015年的抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)測(cè)算，2015年全國(guó)15歲以上的未婚男性比未婚女性多4000萬(wàn)人，其中農(nóng)村地區(qū)更為嚴(yán)重，占到了3000多萬(wàn)。
“農(nóng)村多剩男”，確實(shí)是客觀存在的問(wèn)題，如果考慮到婚姻市場(chǎng)匹配、獨(dú)身主義等等因素，實(shí)際最終的單身數(shù)量可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止4000萬(wàn)。
10年后，這部分群體會(huì)增加多少？
專家沒(méi)有給出具體的數(shù)字預(yù)測(cè)，但提到了另外一組數(shù)字：性別比。
正常情況下，新出生人口男女性別比例是在1.02-1.07之間。
但從80年代初開(kāi)始，我國(guó)出生人口性別比例不斷上升，且在1996年之后的10多年時(shí)間里維持在1.2附近的高位，直到“二胎”政策全面放開(kāi)后，新出生人口性別比才迅速回落至合理區(qū)間。
也就是說(shuō)，從1996年開(kāi)始算起，到2016年開(kāi)放二胎的這十年時(shí)間，每出生120個(gè)男孩，對(duì)應(yīng)的只有100個(gè)女孩。
隨著時(shí)間推移，男多女少的現(xiàn)象會(huì)加劇，未來(lái)10年，正是1996-2013年出生人口的婚期，明面上的光棍數(shù)量，不會(huì)低于5000萬(wàn)。
有人會(huì)說(shuō)，男多女少，婚房需求缺口大，房?jī)r(jià)應(yīng)該持續(xù)上漲才對(duì)，畢竟有競(jìng)爭(zhēng)才有動(dòng)力嘛。
這話也沒(méi)錯(cuò)。
但是，當(dāng)絕大部分光棍都買不起房的時(shí)候，尤其是那些在縣城、地市月入3000不到的年輕人們，你覺(jué)得他們還能作為主力購(gòu)房人口存在嗎？
10年之后，最關(guān)鍵其實(shí)還是城鎮(zhèn)化。
前兩天，潘石屹和馮侖做了一個(gè)節(jié)目，給出了預(yù)判。
馮侖說(shuō)：我去了世界上的很多國(guó)家，發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，人均GDP超過(guò)8000美金，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代就結(jié)束了，所以他在2016年減持了萬(wàn)通。
潘石屹附和道：現(xiàn)在誰(shuí)都意識(shí)到房地產(chǎn)不太好做了。
房地產(chǎn)還有動(dòng)力嗎？當(dāng)然有。
根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過(guò)程，即“納瑟姆曲線”。
這個(gè)過(guò)程包括3個(gè)時(shí)期和2個(gè)拐點(diǎn)。
第1個(gè)時(shí)期，城市化水平在30%以下，處于緩慢發(fā)展的準(zhǔn)備階段。
第1個(gè)拐點(diǎn)就是30%，自此進(jìn)入第二個(gè)時(shí)期：快速發(fā)展階段。
第2個(gè)拐點(diǎn)是70%之后，城市化進(jìn)程再次趨于平緩，步入第三個(gè)時(shí)期：成熟階段。
我們處在哪個(gè)階段？
2018年的城鎮(zhèn)化率為59.58%，到2030年，10年時(shí)間，我國(guó)城鎮(zhèn)化率目標(biāo)為70%。
也就是說(shuō)，未來(lái)10年，城鎮(zhèn)化率會(huì)有10%的提升空間，說(shuō)大不大，說(shuō)小也不算小，這個(gè)過(guò)程美國(guó)用了15年左右，日本是12年，法國(guó)11年，韓國(guó)最快，只用了7年。
所以，十年后的房地產(chǎn)，只剩3億育齡婦女，5000萬(wàn)光棍，還有70%的城鎮(zhèn)化率。
以前是農(nóng)村人口的城市化，經(jīng)歷風(fēng)霜遷徙的人們，有個(gè)住的地方就謝天謝地了，不管哪里的房子都很短缺。
此時(shí)買房，是躺著成為“中產(chǎn)階層”的最佳通道，除非運(yùn)氣特別差，碰到了爛尾和跑路。
以后是戶籍人口的城鎮(zhèn)化，大城市的房子、核心城區(qū)的房子、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的房子依然緊俏，其他的，多一套就是多個(gè)累贅。
這個(gè)時(shí)候買房，拼的是眼光、魄力、專業(yè)度和汗水，持有房產(chǎn)虧錢將成為常態(tài)，已經(jīng)不是你我這樣的普通人所能駕馭的了。
